Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Изменение настроений на рынке недвижимости Киева: итоги апреля 2013 года

Деловая активность на рынке недвижимости в апреле была по-весеннему неустойчивой. В первой половине месяца количество заявок на покупку, звонков и просмотров существенно выросло; в конце апреля – упало.

По сравнению с мартом, количество сделок заметно выросло. При этом средний временной интервал между заключением договора о намерениях и сделкой купли-продажи сократился. Увеличилась доля сделок, которые состоялись без подписания предварительных договоров о намерениях. Цены в большинстве сегментов были относительно стабильны. Колебания статистики цен предложений в этих сегментах обусловлены, прежде всего, изменением состава предложения. Продолжает влиять на ситуацию и углубление процессов расслоения рынка, при которых в одних сегментах цены предложений растут, а в других снижаются.

Статистика цен предложений $/кв.м ( www.domik.net )

 

Апрель 2013

Изменение

за месяц

за полгода

за год

за три года

Киев

1701

-0,3%

+0,5%

-2,7%

-8,4%

Гостинки

1744

+1,2%

+0,7%

-1,7%

-9,2%

Однокомнатные

1697

-0,1%

-0,6%

-2,0%

-9,8%

Двухкомнатные

1724

-0,7%

0,0%

-3,2%

-6,3%

Трехкомнатные

1756

-0,2%

+3,6%

-1,5%

-3,8%

Четырехкомнатные

2120

-4,3%

+9,8%

-4,1%

-11,7%

Многокомнатные

2955

-2,7%

+6,5%

+1,6%

-14,4%

Более подробно об изменениях статистики цен предложений – в соответствующем разделе данного обзора.

Основные процессы, события и тенденции апреля

Факторов, существенно влияющих на киевский рынок недвижимости, достаточно много. И один из важнейших – изменение настроений потенциальных участников рынка. Наши исследования, в основе которых проведение соответствующих опросов, анализ публикаций в СМИ и обсуждений на интернет-форумах, показывают рост пессимистических настроений. В частности, увеличилась доля граждан, которые не видят путей эволюционного решения проблем в государстве, экономике и обществе. Опубликованный в апреле неблагоприятный прогноз МВФ, а также жесткая критика правительства, прозвучавшая в Верховной Раде, лишь разожгли пессимизм. Ибо не дали четкого понимания путей выхода из перманентных кризисов.

Эти выводы в значительной степени совпадают с выводами аналитиков компании «GfK Ukraine»: их индекс потребительских настроений снижается третий месяц подряд. Причем основной вклад в снижение индекса потребительских настроений внесло снижение индекса целесообразности делать крупные покупки. С последним мы можем согласиться лишь отчасти: результаты подобного исследования зависят от выбора респондентов и задаваемых вопросов.

Пессимизм присутствует в любой аудитории. Но это вовсе не означает, что люди, имеющие солидные сбережения, отстраненно наблюдают за происходящим. Если судить по участникам рынка недвижимости, то многие из них пытаются заблаговременно подготовиться к любым неблагоприятным событиям и сценариям. В том числе, найти «тихую гавань» для своих сбережений. Рассматривают самые разные варианты, включая покупку недвижимости в Киеве или домика в селе. Многие стараются действовать на опережение; отталкиваясь не только от реалий «дня сегодняшнего», но и тех нововведений, которые руководители страны запланировали на будущее.

Какие новые законы примут и когда они начнут работать, сказать сложно. И не только потому, что с ними связаны конфликты интересов и противостояния. Но и потому, что многие нормативные акты не имеют действенных механизмов реализации, вступают в противоречие с уже существующими.

Показательный пример - новый порядок регистрации имущественных прав . Первоначально он должен был вступить в силу с января 2012 года, однако по причине неподготовленности был перенесен на год. Но и эта отсрочка мало что дала. Информация о большинстве объектов недвижимости так и осталась на бумажных носителях в архивах БТИ. Нотариусы , в основной своей массе, не были готовы выполнять обязанности госрегистраторов - им эти обязанности фактически навязали, не спрашивая согласия. А это, помимо всего прочего, означает, что при возникновении споров по отдельным сделкам, нотариусы могут уходить от ответственности, заявляя, что действовали по принуждению.

Еще один характерный пример – введение налога на недвижимость . Согласно Налоговому кодексу, органы госрегистрации должны были до 15 апреля предоставить данные, необходимые для определения налога на недвижимость. Но сделать этого, по вполне понятным причинам, не смогли. Кроме того, возникли споры относительно того, рассчитывать ли этот налог лишь с жилой площади (как это предписано действующей редакцией Налогового кодекса) или с общей площади жилья. В результате Кабинет министров вынужден был внести законопроект о переносе сроков на январь 2014 года . В случае переноса сроков, гражданам, уже заплатившим налог на недвижимость, деньги обещают вернуть.

Претерпели также изменение нормативные акты, регламентирующие оценку недвижимости для целей налогообложения и определения обязательных платежей. Выданные ранее отчеты о такой оценке могут использоваться лишь до конца июля.

Кто конкретно сможет оценивать недвижимость при ее продаже, мене, наследовании и дарении – пока неясно. И сколько будет стоить такая оценка – тоже неясно. Предыдущая попытка резко ограничить круг лиц, имеющих право проводить подобную оценку, натолкнулась на жесткое противодействие, как оценщиков, так и участников рынка, и в июне 2012 года была отложена. Как будет в этот раз – посмотрим.

Заметное влияние на рыночные процессы оказали сообщения о планах Нацбанка ввести в ближайшем будущем безналичные формы платежей при покупке дорогостоящей недвижимости. Осуществлять такие платежи можно будет исключительно в гривне. И это подтолкнуло немало покупателей, хранящих сбережения в иностранных валютах, к оперативному принятию ответственных решений. О чем, в частности, свидетельствует резкое сокращение времени между подписанием договора о намерениях и сделкой купли-продажи.

Событием апреля стала публикация Минюстом информации о количестве сделок в период с 1 января по 1 марта 2013 года. Данные, конечно, немного запоздали. Но и они сыграли свою роль в рыночных процессах. Дело в том, что Минюст крайне редко публикует подобную статистику. Недостаток информации неизбежно приводит к появлению всевозможных домыслов и слухов. Многие люди искренне уверены, что сделок вообще считанные единицы. В подобной атмосфере официальные данные о том, что киевскими нотариусами за первые два месяца 2013 года были удостоверены 4446 сделок с недвижимостью, существенно повлияло на настроения участников рынка.

Другое дело, что не совсем ясно, о каких именно сделках идет речь. Не секрет ведь, что застройщики все чаще оформляют продажу квартир в новостройках при помощи нотариусов. В этом есть свои преимущества, но это также требует специального разграничения при публикации статистических данных. Все-таки, украинцы привыкли разделять первичный и вторичный рынки недвижимости. Потому мы в очередной раз выражаем надежду, что статистическую информацию чиновники будут публиковать, во-первых, чаще (хотя бы каждый месяц), а во-вторых, с расшифровкой по типам операций с недвижимостью, городам и регионам.

Анализируя процессы и тенденции, которые мы наблюдали на столичном рынке недвижимости в апреле, необходимо особо выделить значительные колебания деловой активности. Первые две декады месяца она росла, в конце месяца снижалась. На наш взгляд, эти колебания во многом объясняются влиянием сезонных факторов. Весна в этом году пришла стремительно. В конце марта улицы очистились от снега и грязи, а в конце апреля установилась чуть ли ни летняя погода. Соответственно в первой половине апреля участники рынка достаточно дружно вышли на просмотры: благо, весенний воздух не только располагает к прогулкам, но и воздействует на спрятанное в подсознании стремление «вить свое гнездо». А в конце месяца устремились за город: одни отдыхать, другие трудиться на дачах и огородах.

Цены на квартиры в Киеве

По данным портала недвижимости Domik.net , в апреле цены продаж были в среднем на 8,1% ниже цен предложений.

Статистика цен предложений вторичного рынка жилья Киева с начала текущего года снизилась на 0,2% с 1704$ до 1701$ за квадратный метр.

Ниже приведены графики изменения статистики цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последние три года. При построении этих графиков использовался «мягкий» метод аппроксимации - «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

График №1. Статистика цен предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, а также квартир в новых домах.

Статистика цен предложений по Киеву в апреле снизилась на 0,3%; за год снизилась на 2,7%; за последние три года снизилась на 8,4%.

Статистика цен предложений в новых домах в апреле выросла на 0,4%; за год выросла на 2,7%; за последние три года снизилась на 1,3%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,5%; за год выросла на 0,3%; за последние три года снизилась на 5,0%.

В Деснянском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,5%; за год снизилась на 0,4%; за последние три года снизилась на 5,3%.

В Днепровском районе статистика цен предложений в апреле снизилась на 0,9%; за год снизилась на 7,7%; за последние три года снизилась на 12,1%.

График №3. Статистика цен предложений в Подольском, Святошинском и Соломенском районах

Синяя кривая – Подольский район

Зеленая кривая – Святошинский район

Красная кривая – Соломенский район

В Подольском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,3%; за год снизилась на 0,8%; за последние три года снизилась на 5,7%.

В Святошинском районе статистика цен предложений в апреле снизилась на 0,1%; за год снизилась на 4,4%; за последние три года снизилась на 7,9%.

В Соломенском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,5%; за год снизилась на 2,7%; за последние три года снизилась на 7,4%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском и Оболонском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

В Голосеевском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 1,2%; за год снизилась на 5,3%; за последние три года снизилась на 10,7%.

В Оболонском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,3%; за год снизилась на 2,5%; за последние три года снизилась на 6,8%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе статистика цен предложений в апреле снизилась на 3,1%; за год снизилась на 11,3%; за последние три года снизилась на 25,3%.

В Шевченковском районе статистика цен предложений в апреле выросла на 0,9%; за год снизилась на 7,7%; за последние три года снизилась на 21,2%.

Как видно на графиках, в апреле 2013 года статистика цен предложений выросла на квартиры в новых домах, а также в семи из десяти районов Киева. В Днепровском, Печерском и Святошинском районах статистика цен предложений в апреле снизилась.

За последний год статистика цен предложений выросла на квартиры в новых домах, а также в Дарницком районе. Во всех остальных районах статистика цен предложений снизилась.

За последние три года статистика цен предложений снизилась во всех районах города. Максимальное снижение статистики цен предложений произошло в наиболее престижных районах города – Печерском (-25,3%) и Шевченковском (-21,2%). Минимальное снижение за последние три года зафиксировано Дарницком районе (-5,0%) и Деснянском (-5,3%) районах.

На графиках также видно, что в первом квартале 2013 года статистика цен предложений выросла на квартиры в новых домах , а также в сегментах «дореволюционные дома», «старый кирпич», «улучшенный кирпич», «украинский кирпич», «украинская панель».

В сегментах «сталинки», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель» статистика цен предложений в первом квартале 2013 года снизилась.

Прогноз на май

Полагаем, что в мае на рынке недвижимости будут примерно те же тенденции, что и в апреле. С той лишь разницей, что в апреле пик деловой активности был в первой половине месяца, а в мае рынок недвижимости, скорее всего, оживет лишь после того, как его участники отдохнут после затяжных каникул и постараются решить свои жилищные и финансовые вопросы до начала сезона массовых летних отпусков. При этом многие участники рынка будут лишь наблюдать за происходящими процессами.

Рассчитывать на значительный рост числа сделок в период, когда рынок все еще адаптируется к новым правилам, не приходится.

Что же касается цен, то в большинстве сегментов статистика цен предложений, скорее всего, снизится в пределах нескольких долей процента. Но при этом возрастут размеры уступок при торгах – приближение периода массовых отпусков сделает многих продавцов более сговорчивыми.

Продолжатся процессы расслоения рынка: тенденции изменения цен в отдельных сегментах, наверняка, будут отличаться от общерыночных.

Автор: Владимир Коломейко © domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость

 

3273 просмотра



Дополнительные ссылки