Рынок недвижимости Киева в ожидании нововведений
На рынке по-прежнему наблюдаем скачкообразную активность. На этой неделе снова увеличилось количество звонков, заявок, просмотров и договоров о намерениях. Все это вполне закономерно для стагнации, уже не первый месяц сопровождающей рынок недвижимости Киева. Впрочем, вполне вероятно, что рынок слегка «подогрели» и грядущие нововведения.
В предыдущем обзоре мы уже писали о сроках перехода рынка недвижимости на безналичные платежи в национальной валюте . Пока эти сроки установлены лишь для сделок, где суммы превышают 150000 гривен. На вторичном рынке Киева за 150000 гривен можно купить разве что комнатку в общей квартире. Вот за такие комнатки кто-то и будет (возможно) расплачиваться долларами, указывая в договорах суммы в гривнах.
Если же государство продолжит политику ограничения размеров наличных платежей, то вытеснит доллары с рынков недвижимости даже небольших городов. Другое дело, что и сейчас там недвижимость нередко покупают за гривны.
О подобных сценариях мы писали неоднократно. Но лишь сейчас некоторые участники рынка недвижимости задумались об их реальном воплощении. На форумах появились проекты ухода от безналичных платежей с помощью использования схем рассрочки и разбивки одного крупного безналичного платежа на несколько платежей, не превышающих 150000 гривен.
Нацбанк, наверняка, будет искать методы противодействия подобным схемам. Один из вариантов такого противодействия – опора на налоговые инспекции, а также суды, которые будут признавать подобные договоры рассрочки, а, возможно, и сделки - ничтожными. Если же к этому подключатся правоохранители, то мало никому не покажется.
При всем при этом не стоит забывать и о введении с 1 августа новых правил оценки, способных вообще спровоцировать коллапс на рынке .
Но, как говорится, поживем – увидим. Одно можно утверждать с уверенностью: переход от теневого рынка к «цивилизованному» - процесс болезненный и весьма непростой.
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.
Индикаторы рынка недвижимости Киева Исходная информация в $/кв.м | 17.06.2013 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
Средняя цена предложений по Киеву | |||
Без аппроксимации | 1698 | +0,1% | -0,9% |
С использованием аппроксимации | 1703 | -0,2% | -0,6% |
Средняя цена предложений в новых домах | |||
Без аппроксимации | 1895 | +0,5% | +2,7% |
С использованием аппроксимации | 1881 | +0,1% | +3,0 % |
Средняя цена предложений возле метро | |||
Без аппроксимации | 2047 | -0,7% | -1,3% |
С использованием аппроксимации | 2054 | -0,1 % | +0,3 % |
Средняя цена предложений в сегменте «дешевого жилья» | |||
Без аппроксимации | 1132 | +0,4% | +2,7% |
С использованием аппроксимации | 1128 | -0,3% | +1,7% |
Средняя цена предложений в сегменте «дорогого жилья» | |||
Без аппроксимации | 2386 | -0,1% | -2,4% |
С использованием аппроксимации | 2406 | -0,2% | -0,9% |
По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 6,4% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены http://www.domik.net/" target="_blank"nedvizhimost/dinamika-cen.html" target="_blank"
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.
График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 2,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.
Средняя цена предложений в новых домах в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 3,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.
Средняя цена предложений возле метро в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.
График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «типовая панель», «улучшенная типовая панель» и «старый кирпич»
- синяя кривая - в сегменте «типовая панель»;
- зеленая кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»;
- красная кривая – в сегменте «старый кирпич».
Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 3,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%. Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.
Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 3,0%; за последнюю неделю выросла на 0,8%.
График №3 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «украинская панель» и «украинский кирпич»
- синяя кривая - в сегменте «украинская панель»;
- зеленая кривая – в сегменте «украинский кирпич»
Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «украинская панель» за последние три месяца выросла на 17,6%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.
Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца выросла на 7,2%; за последнюю неделю выросла на 1,3%.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме «старая панель», улица Чудновского(Днепровский район, Соцгород ). Общая площадь 33,8 кв.м., жилая 17, кухня 7. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Окна во двор. Стеклопакеты. Паркет, линолеум. Сантехника и столярка - старые. Состояние: «требуется косметический ремонт». 49000$ (1450 $/кв.м).
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Китаевская (Голосеевский район, Корчеватое ). Общая площадь 32,1 кв.м., жилая 18, кухня 5,1. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Линолеум. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требует серьезного ремонта». 46000$ (1433$/кв.м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Шепелева (Соломенский район, Отрадный ). Общая площадь 44,5 кв.м., жилая 30 кухня 6. Санузел совмещенный. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Сантехника и столярка старые. Состояние: «требуется косметический ремонт». 64000 $ (1438$/кв.м).
Двухкомнатная квартира в панельном доме «улучшенная типовая панель», улица Героев Днепра (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 50,7 кв.м., жилая 28,4, кухня 8,4. Санузел раздельный. Две лоджии застеклены. Паркет, линолеум, кафель. Столярка и сантехника - старые. Частично мебель. Метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние квартиры: «требуется косметический ремонт». 92000$ (1815$/кв.м).
Общая площадь приведенных выше квартир 161,1 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 251000$.
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net
По материалам: Domik.net-недвижимость
