На рынке недвижимости Киева очередной всплеск активности
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 28.10.2013.
В предыдущем обзоре мы писали о росте деловой активности . Этот рост явно носит ситуативный характер.
С одной стороны, приближение ввода нового порядка оценки недвижимости подталкивает участников рынка к поиску компромиссов и достижению договоренностей, дабы заключить сделки на основе прежних, нередко заниженных, оценок.
С другой стороны, проблемы с госреестрами , а также реальные угрозы технического дефолта США и соответствующего резкого изменения курса доллара вынудили перенести запланированные сделки на более поздние сроки. Для многих участников рынка эти сроки сейчас и настали.
Отсюда и рост количества сделок в последние две недели. Но если неделей ранее росли практически все показатели деловой активности, то на этой неделе выросло лишь количество сделок. Что же касается звонков, заявок и договоров о намерениях, то их стало меньше. При этом, были случаи, когда продавцы отказывались брать задатки и подписывать практически согласованные договора о намерениях, объясняя это нежеланием рисковать в нынешних непростых условиях.
Закономерен вопрос: что будет после 1 ноября?
Насколько можно понять весьма туманные положения нормативных актов, отчеты об оценке, сделанные до 31 октября по «старым правилам», будут действительными три месяца . Как утверждают юристы, это предусмотрено Постановлением Кабмина от 4 марта 2013 года.
Есть также вероятность, что введение нового порядка оценки недвижимости вновь будет перенесено. И дело не только в том, что подготовлено слишком мало специалистов, имеющих право оценивать недвижимость для целей налогообложения. И не только в том, что многие из них не имеют практического опыта оценки и готовились в спешном порядке. Новый порядок оценки имеет принципиальный недостаток: он не приспособлен для сел и небольших городов, а также для объектов, отличающихся от массовых и серийных. Декларируемое стремление устранить коррупцию и минимизировать контакты оценщиков с участниками рынка на практике приведет к тому, что оценщики будут оценивать объекты заочно с помощью компьютерных программ, анализирующих статистические данные.
Идеологи данной реформы не учли, что статистический анализ хорошо работает лишь на «больших выборках». Использование его на «малых выборках» порой абсурдно. И тут в самый раз вспомнить крылатую фразу Марка Твена о том, что «существуют три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика». Правда, Марк Твен вряд ли знал, что с помощью статистического анализа можно успешно выделять крайне слабые сигналы на фоне мощнейших помех. Но это уже совсем иная тема.
Возвращаясь к правилам оценки, подчеркнем, что любые компьютерные программы должны в обязательном порядке дополняться практическим опытом, знаниями всего многообразия недвижимости в каждом конкретном населенном пункте.
И еще одно важное обстоятельство. Учитывая недавние события с госреестрами, все базы данных и компьютерные программы оценки должны принадлежать государству, дабы у разработчиков не возникало соблазна годами выкручивать руки пользователям непомерными ценами.
Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются.
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.
Индикаторы рынка недвижимости Киева Исходная информация в $/кв.м | 26.10.2013 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
Средняя цена предложений по Киеву | |||
Без аппроксимации | 1706 | +0,5% | +0,6% |
С использованием аппроксимации | 1701 | 0,0% | -0,3% |
Средняя цена предложений в новых домах | |||
Без аппроксимации | 1881 | +0,4% | -0,2% |
С использованием аппроксимации | 1879 | 0,0% | -0,1% |
Средняя цена предложений возле метро | |||
Без аппроксимации | 2112 | +0,3% | +2,4% |
С использованием аппроксимации | 2099 | +0,3% | +2,1% |
По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 3,9% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены http://www.domik.net/" target="_blank"nedvizhimost/dinamika-cen.html" target="_blank" .
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Шевченковском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.
График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Шевченковском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Шевченковском районе за последние три месяца выросла на 3,1%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.
Средняя цена предложений в новых домах в Шевченковском районе за последние три месяца выросла на 0,3%; за последнюю неделю выросла на 1,8%.
Средняя цена предложений возле метро в Шевченковском районе за последние три месяца выросла на 3,9%; за последнюю неделю выросла на 0,2%.
График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Шевченковском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»
- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца выросла на 1,0%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.
Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 7,7%; за последнюю неделю снизилась на 1,4%.
График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Шевченковском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»
- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;
Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 6,1%; за последнюю неделю выросла на 5,9%.
Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 1,8%; за последнюю неделю выросла на 1,5%.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Приозерная (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 34,4 кв.м., жилая 16,5, кухня 8,3. Санузел раздельный. Балкон застеклен и утеплен. Стеклопакеты. Новая сантехника. Паркет, кафель. Рядом озеро, детсад, школа, теннисные корты. Состояние: «сделан косметический ремонт».
Стоимость квартиры 527 952 грн (64700$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 15347 грн (1881$ по курсу 8,16).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), Артиллерийский переулок (Шевченковский район, Сырец ). Общая площадь 60,1 кв.м., жилая 31, кухня 8. Санузел раздельный. Два балкона. Паркет, линолеум. Столярка дерево. Дом во дворе, окна выходят на парк. В зоне пешеходной доступности станция метро «Дорогожичи». Состояние: «требует косметического ремонта».
Стоимость квартиры 605 320 грн (74000$ по курсу 8,18). Стоимость квадратного метра 10072 грн (1231$ по курсу 8,18).
Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица академика Заболотного (Голосеевский район, Теремки-1 ). Общая площадь 72,6 кв.м, жилая 42,2, кухня 8,4. Двухсторонняя. Санузел раздельный. Балкон и лоджия застеклены. Линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника старая. Состояние: «требует серьезного ремонта».
Стоимость квартиры 807 840 грн (99000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 11127 грн (1364$ по курсу 8,16).
Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Озерная (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 68,8 кв.м., жилая 41,1, кухня 7. Комнаты смежно-раздельные. Двухсторонняя. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Столярка новая. Сантехника новая. Линолеум, кафель. Станция метро «Героев Днепра» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «сделан косметический ремонт».
Стоимость квартиры 816 000 грн (100 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 11860грн (1453$ по курсу 8,16).
Общая площадь приведенных выше квартир 235,9 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 2 757 112 грн (337 700$).
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net
© domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость
