Андрей Правдин: “Ценовое дно на рынке недвижимости Харькова еще не достигнуто”
СтройОбзор продолжает публиковать мнения экспертов рынка недвижимости Харькова
В эксклюзивном интервью член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)” рассказал СтройОбзору о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости Харькова, а также чего ждать в ближайшей перспективе потенциальным покупателям и продавцам квадратных метров.
По словам эксперта, за годы независимости Украины на рынке недвижимости сложилась тенденция, при которой продавец хочет получить за свою квартиру доллары США, переложив, таким образом, курсовые риски на плечи покупателя.
“Продавец желает получить доллары, невзирая на то, что покупатель, независимо от того, к какому классу он относится, зарабатывает в гривне. Хочу отметить, что сейчас идет реальный рост цен рынка недвижимости. Они, с точки зрения обывателя, вроде бы упали, но на самом деле выросли и очень существенно. Если в ноябре 2013 года средняя цена предложения квадратного метра была 8500 гривен, то сегодня она составляет 850 долларов за квадратный метр или более 20 тысяч гривен. При этом покупательная способность населения выше не стала”, – говорит Правдин.
10.03.2015 Александр Конюхов прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости Харькова
По словам эксперта, сейчас львиная доля объектов на рынке Харькова находятся в, так называемой, категории “непродаваемых”.
“Как действует среднестатистический собственник? Он считает, что ему нужно получить за квартиру определенную сумму, а реальная рыночная цена объекта, равно как и мнение покупателя, продавцов, чаще всего, не интересуют. То есть позиция большинства собственников, как правило, такова: "На любой товар есть покупатель, кому надо – тот купит”. Есть и другие продавцы, которые понимают, что происходит на рынке недвижимости и идут навстречу покупателям. Но даже в этом случае при всей здравости подхода есть сложность – продавец ориентируется на цену, которую указывают открытые источники, то есть те самые собственники, которые чаще всего действуют с позиции «Кому надо – тот купит». В результате возникает разница между желаемой ценой и реальной, той, которую сегодня готов дать рынок. Средняя цена сделок в феврале 2015 года составила 650 долларов за квадратный метр, т.е. на 200 долларов меньше средней цены предложения. При этом неправильно говорить о большом размере торга – если торг в мае 2014 составлял 8,4%, то сейчас он снизился до 4%”, – рассказывает Правдин.
13.03.2015 Евгений Иосилевич - о рынке недвижимости Харькова
На сегодняшнем этапе, уверен эксперт, продавцы недвижимости должны понимать, что покупатели выбирают из непривычно большого многообразия. Поэтому нужно ориентироваться не только на свои желания, но и на конкретную обстановку.
“Продавцов на рынке сейчас много, покупателей мало. Покупает тот, кто решил, что нужно купить именно сегодня. Ему остро нужно жить где-то. Также покупает тот, кто понимает, что цены снижаться будут, но есть другой актуальный вопрос: "Где хранить деньги?". Например, он чудом вынес их из "тонущего" банка и в другой банк класть не хочет. Продают же в основном те, кто уезжает в Россию или на запад, в зависимости от политической ориентации. Также продают те, кто при очередном скачке валюты не могут платить кредиты. Хотя эта группа продавцов малочисленна, поскольку валютных кредитов осталось немного. Третья категория – те, кому нужно изменить жилищные условия как в худшую сторону (получить от продажи меньшую жилплощадь и разницу в деньгах), так и в лучшую: добавить сумму и приобрести жилье большего размера, в лучшем состоянии и т.д”, – говорит Правдин.
16.03.2015 Сергей Шкилев: " В Харькове сейчас на одного покупателя недвижимости приходится три продавца"
По его словам, по сравнению с ситуацией, которая была полтора года назад, те, кто идут на расширение площади сейчас в выигрыше. И сейчас, имея на руках небольшую сумму, можно значительно улучшить жилищные условия.
“Так раньше для того, чтобы, например, переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную нужно было порядка 10-20 тысяч долларов. Сейчас достаточно 5-6 тысяч долларов. Так называемые “обменщики” как в кризис 2008 года, так и в нынешней ситуации выиграют. Более того, у них есть возможность переехать в квартиры и дома, в которые они раньше не могли переехать, поскольку это жилье – хорошее жилье – было дефицитом. Сейчас на рынке есть выбор. Да, есть вероятность, что доплата еще снизится. Но, покупая сегодня хорошее жилье, покупатель может быть уверен, что через некоторое время это предложение просто исчезнет. Я называю это – “окно возможностей”, – говорит Правдин.
В то же время из-за того, что “живых” денег на рынок приходит мало, “ценовое дно” еще не достигнуто. Многие потенциальные покупатели выжидают.
“С точки зрения покупателя, у которого есть, где жить, и есть надежное место хранения денег, я бы не торопился. По поводу “ценового дна” в риэлтерской среде разночтения. На мой взгляд, оно "вычисляется" следующим образом: цена полтора года назад умножения на 8,1 (курс доллара тогда) и поделенная на курс продажи доллара сегодня. Когда дно будет достигнуто, то при курсе, например, 30 цена на однокомнатную квартиру в спальном районе будет составлять 10 тысяч долларов. Это будет дном”, – уверен Правдин.
23.03.2015 Алексей Попов: “В Харькове рынок недвижимости остановится, если не придет к оптимальной цене”
На сегодняшний день, по словам эксперта, квартира, которая потенциально может стоить 10 тысяч долларов сейчас предлагается по цене от 24 тысяч долларов.
“Конкретный пример: однокомнатная квартира на Алексеевке до кризиса в начале 2008 года стоила 65 тысяч долларов. По курсу 5 гривен за доллар – 315 тысяч гривен. Потом в “яме” ее стоимость упала до 27 тысяч долларов. По курсу 9,5 гривен за доллар – 260 тысяч гривен. Потом цены пошли вверх и в ноябре 2013 года такая квартира стоила около 40 тысяч долларов. По курсу 8,1 гривен за доллар – 324 тысяч гривен. У меня вопрос, почему она сейчас стоит 24 тысячи долларов, что по курсу доллара 28 – 670 тысяч гривен? Именно поэтому сейчас сделки на рынке единичны и покупатели не торопятся покупать”, – говорит Правдин.
Что касается первичной недвижимости, то, по мнению эксперта, продается она “своеобразно”.
“Когда мы говорим о первичной недвижимости, то имеем в виду опасение покупателей в плане "заморозки" строительства. Поэтому, как правило, покупка на первичном рынке идет на переуступках в сданных домах, либо продается завершенное строительство. Спрос на такую недвижимость есть, потому что цена здесь в гривне. Если бы вторичный рынок недвижимости был в гривне, то он бы сейчас не испытывал таких проблем”, – говорит Правдин.
Так, по данным риэлтора, в долларах упала цена предложения с 1000 до 850 за метр квадратный или на 18%. В гривне выросла на 80%. Что касается реальных сделок, то цена упала в долларах на 30%, в гривне выросла на 85%.
“Рынок выйдет из анабиоза, когда появятся патриоты в экономическом смысле. В случае перехода на гринву, рынок вторичной недвижимости будет защищен от курсовых “плясок”. Как пример – рынок аренды. В январе-феврале 2009 года во всех крупных городах Украины рынок аренды жилья и рынок продажи певички перешел на гривну, а вторичная недвижимость и коммерческая продажа застряли в долларовой зоне. Коммерческая недвижимость так из кризиса и не выбралась за все эти годы”, – говорит Правдин.
Переходу рынка на гривну может способствовать не только необходимость пойти навстречу покупателям, но и плавающий курс валют. А рынок активизируется, когда цена в гривне вернется к докризисным цифрам.
“Когда именно произойдет активизация – неизвестно. Единственное, чего мы не можем прогнозировать, это курс валют. Для участников рынка недвижимости – продавцов, покупателей, нотариусов, риэлторов, государства, оценщиков – для всех важно, чтобы рынок работал. Украина одна из немногих стран в мире, где недвижимость продается не за национальную валюту. Все это приводит к безумному удорожанию без экономического обоснования”, – уверен Правдин.
Источник: СтройОбзор
