Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Что мешает вкладывать деньги в недвижимость с максимальным доходом – мнение

В числе факторов, спровоцировавших снижение интереса иностранных и местных инвесторов к украинской недвижимости – политическая ситуация в стране, нестабильность национальной валюты, зарегулированность бизнеса и коррупция. В отчетах европейских и международных консультантов наша страна в лучшем случае отсутствует, а в худшем – инвесторам настоятельно советуют о ней забыть. Жонглировать пессимистическими прогнозами можно долго и ярко, но посыпать голову пеплом обвалившегося рынка все же не стоит. 

Такое мнение выразил управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов, передает СтройОбзор со ссылкой на Forbes.

«Согласно данным исследования консалтинговой компании Colliers, в 2016 году рост инвестиций в сектор недвижимости Европы на 56% обеспечили местные инвесторы. О чем говорит эта цифра? В первую очередь – о доверии к отрасли, во-вторую – о наличии денег. В Украине деньги как раз есть, кто бы что ни говорил. По разным оценкам, на руках у населения находятся десятки миллиардов в долларовом эквиваленте, большая часть из которых – у потенциально мелких и средних инвесторов. Деньги есть, но не работают. Деньги есть – доверия нет.

Статистика сделок на первичном рынке столицы как нельзя красноречивее говорит как раз об отсутствии доверия: около 160 сделок в январе и самый лучший результат года – чуть больше 400 сделок в сентябре. К сожалению, данных по off market предложениям, когда застройщики привлекают частные инвестиции в форме скрытого кредитования, не существует, однако я не склонен преувеличивать их роль в общей доле инвестиционных сделок.

На днях мне довелось общаться с одним из возможных инвесторов в недвижимость. Десять лет назад, имея стабильный аграрный бизнес, он привлек партнеров и купил с ними землю. И вот все эти десять лет он буквально «маринует» свои деньги в земле. На вопрос, что же он хочет, я услышал достаточно расхожий ответ: «Через 3-4 года хотел бы стать классическим рантье и получать пассивный доход с недвижимости. Пора и на пенсии пожить как человек. Но как получить желаемую доходность?»

Доходность на рынке недвижимости существует, но не на блюдечке с голубой каемочкой. Ее нужно распознать, поймать, а затем наращивать. Варианты есть, в зависимости от того, какой инвестиционный портфель вам ближе и какой стартовый капитал у вас на руках. Портфель рантье, спекулятивный или ре-девелопмент – каждый в отдельности сегодня объективно работает плохо. А вот их комбинации могут впечатлить. Для наглядности приведу пару примеров.

У застройщика остались верхние, неликвидные двух-уровневые квартиры. Площадь их большая – никто не покупает. Грамотный инвестор скупает оптом все квартиры с дисконтом в 30%, реконструирует их в одноуровневые, уже меньшей площади, делает ремонт и устанавливает бытовую технику, а затем продает. В этом сценарии стоимость квадратного метра увеличивается на 30%, а за вычетом всех расходов по сделкам купли-продажи, финальная доходность от проекта стартует с 45%.

Или другой пример, когда у двух сторон актив есть, а денег нет. Происходит обмен земли сельскохозяйственного назначения на неликвидные квадратные метры, которые впоследствии реконструируются под сдачу в аренду. В первом случае мы комбинируем спекулятивный портфель и ре-девелопмент, во втором – спекулятивный портфель с портфелем рантье.

Те, кто сегодня «ныряет» в такие небольшие инвестиционные проекты в сфере недвижимости, больше всего рискуют в момент выбора консультантов, брокеров, которые берут на себя ответственность за правильно подобранную стратегию и умеют считать риски. Критериев выбора много, но ключевых всего два: сколько объектов было продано ими за последний год и как выросла цена в процессе продажи?

Много ли подобных сделок или комбинаций демонстрирует нам рынок? Нет. А ведь должны быть. Сегодня не меньше возможностей, чем раньше. За последние несколько лет Украина побила все рекорды по падению цен на недвижимость: по данным аналитиков FIABCI (Международная федерация профессионалов в недвижимости) по итогам 2015 года стоимость украинской недвижимости упала на 55%. Ниже нас – никого.

Это и кризис, и шанс одновременно. По всем прогнозам, в ближайшее время ситуация на рынке недвижимости кардинально не поменяется. Формула «купил – продал – заработал» уже не будет работать. Такие простые операции как «купил и сдал в аренду», в лучшем случае, принесут 4% доходности, что и доходностью тяжело назвать. Но это не повод зарыть банку с деньгами до лучших времен или «сидеть» в обесцененных активах. Выход есть. Просто он, как говорят математики, не линейный. Сложнее в нынешней ситуации с доверием – к стране, регуляторам, людям».

619 просмотров



Дополнительные ссылки