Что выгоднее – держать деньги в банке или покупать жилье в рассрочку

Частный инвестор, имеющий относительно большую сумму денежных накоплений, часто оказывается на перепутье: положить сбережения на депозит в банк под 8-19,5% (на момент написания статьи 16,8% своим вкладчикам предлагает ПриватБанк), приобрести в банке золото или инвестировать в недвижимость. Например, купить квартиру на вторичном рынке и сдавать ее в аренду или инвестировать в новостройку на начальной стадии строительства.

В настоящее время, когда цены на жилье в гривне стабильно растут, инфляция сложно поддается каким-либо прогнозам, дать однозначный ответ на вопрос – что выгоднее держать деньги в банке или покупать жилье в рассрочку, решится не каждый эксперт, передает СтройОбзор.

К тому же нужно понимать основное назначение данных сбережений. А именно:

• для каких целей эти деньги вообще «копились»?
• может ли данная сумма денег в ближайшее время срочно понадобиться?
• есть ли у инвестора стабильный дополнительный источник дохода?
• как ведут себя цены на жилье в Харькове?
• хватит ли суммы на покупку квартиры? И прочие.

Одним словом, нужно внимательно проанализировать все исходные данные, риски и преимущества покупки жилья.

А бывает, что покупатель принял решения инвестировать в жилье на вторичном рынке, но еще не располагает денежной суммой, достаточной для оплаты 100% стоимости покупки недвижимости. Тогда и возникает вопрос приобретения квартиры в рассрочку от застройщика.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ БАНКОВСКИХ ДЕПОЗИТОВ

Времена высоких ставок по депозитам, как в 2015-2016 годах, ушли в прошлое. В 2017-м процентные ставки в банках будут снижаться, как в гривне, так и в валюте.

В первом квартале 2017 года, когда НБУ продолжает контролировать все банки Украины, наметилась тенденция снижения ставок по кредитам и вкладам. Некоторые банковские финансовые учреждения предлагали своим вкладчикам депозиты меньше 10% годовых.

Например, в марте в ПриватБанке можно положить на депозит денежные средства под 14-16,8% годовых. Это означает, что при размещении 300 тыс. грн. (стоимость самой дешевой "однокомнатной квартиры" в Харькове, площадью 40 кв. м.) на депозит по усредненной ставке 15%, годовой доход будет составлять 45 тыс. грн.

При этом вкладчик гарантированно получит по договору проценты и сохранит основную сумму. Правда, нужно учесть, что вклады застрахованы по Украине в пределах 200 тыс. грн., поэтому нужно разделить сумму по разным банкам-участникам системы страхования вкладов (как минимум на два банка).

Преимущество депозита, размещенного в банке в том, что вкладчик всегда сможете снять как всю сумму, так и часть денежных средств. Недвижимость в этом смысле менее ликвидна: продать квартиру быстро по рыночной цене удается не всегда.

Еще один плюс вкладов заключается в том, что деньги "работают" без участия вкладчика. В случае с покупкой квартиры в новостройке, будущему собственнику, если он имеет намерение поднять ее рыночную ликвидность, придется еще нести затраты на ремонт, так как квартиры эконом-класса продают без внутренних работ. Стоимость минимального ремонта однокомнатной квартиры на вторичном рынке порядка 50 тыс. грн., а если квартира куплена на первичном рынке и в рассрочку, то следует учесть ежемесячные платежи застройщику до полного погашения стоимости квартиры и прочее.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПЕРВИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рост цен на первичную жилую недвижимость в среднем по Харькову в последние несколько лет составил: в 2015 году – 21,96%, в 2016 году – 7,7% в год. То есть с учетом роста цен через год наша квартира стоимостью 300 тыс. грн. будет стоить уже как минимум 323 100 грн., (теоретически это 23 100 грн. прибыли в год). 

Если потенциальный инвестор еще и не имеет собственного жилья и вынужден арендовать квартиру в Харькове, то это дополнительные затраты в среднем 4 тыс. грн. в месяц плюс оплата некоторых статей по коммунальным платежам, телефона, интернета, электроэнергии, возможно даже водоснабжения, если установлен счетчик. В течение года затраты арендатора могут находиться в диапазоне от 40 до 60 тыс. грн., в зависимости от арендной платы за квартиру.

Но сделки с недвижимостью требуют некоторых усилий и времени. Подобрать подходящую квартиру, ознакомиться со всеми документами (договор купли-продажи, договор на землю и т.д.).

Опять же будущий владелец недвижимости при покупке несет все расходы по ее содержанию. Это могут быть расходы на ремонт (как мы уже упоминали выше), платежи за коммуналку и прочие.

Недвижимость - классический высоко рискованный актив, ее стоимость может существенно меняться, как в сторону повышения, так и резкого падения цен. Впрочем, в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости всегда растет. 

Одним словом, инвестиции в недвижимость следует рассматривать в том случае, если вы ориентированы на долгосрочные инвестиционные вложения.

На сегодняшний день, множество компаний-застройщиков предлагают купить квартиру, воспользовавшись рассрочкой платежей. Существует два вида рассрочек: до сдачи жилого дома в эксплуатацию и долгосрочная рассрочка сроком до 20 лет.

Что касается первого варианта, здесь актуальна беспроцентная оплата стоимости жилья по частям, но стоимость квартиры при рассрочке увеличивается на 10%. Первый минимальный платеж составляет 50% от общей стоимости.

Пользуясь вторым видом рассрочки, покупатели вносят 30% - это первоначальный взнос, а остаток выплачивается на протяжении от 1 до 20 лет. Что касается процентных ставок, их величина составляет около от 13 до 15%.

Также, если вы решились покупать квартиру без рассрочки, имея всю необходимую сумму денег на руках, следует обратить внимание на подорожание цен в зависимости от стадии строительства.

Продажи квартир застройщиками начинаются уже на стадии котлована, и здесь цена квадратного метра будет наименьшей.

Но следует обращать внимание на риски, когда по непредвиденным обстоятельствам срок сдачи может быть перенесен, объект может быть заморожен, а строительство вообще приостановлено.

Главной задачей является оценка стабильности и имиджа строительной компании: как долго она на рынке недвижимости, сколько домов построила, ее репутация. Это поможет вам избежать или как минимум снизить риск возникновения в будущем неблагоприятных ситуаций.

Максимальная стоимость квадратного метра жилой площади характерна для объектов, сданных в эксплуатацию. Разница стоимости в зависимости от стадии строительства может достигать от котлована до сданного объекта в эксплуатацию от 1000 до 4000 грн./кв. м.

РАСЧЕТЫ

Предположим, частный инвестор располагает свободными средствами в размере 700 тыс. грн. Рассмотрим варианты вклада в банк под депозит со ставкой 16% и покупку квартиры на вторичном и на первичном рынке, на начальной стадии строительства в одном из наиболее густо населенных районах Харькова – Салтовке. Расчетный период – два года.

Через два года инвестор, сделавший депозитный вклад с учетом сложного процента получит сумму – 941 920 грн. Его рентабельность инвестиций составит порядка 35%.

Инвестор, который приобрел квартиру на вторичном рынке для сдачи в аренду (4500 грн./месяц), получит валовую прибыль от аренды порядка 108 000 грн. за два года. Также не учитывались затраты собственника на оплату его части коммунальных платежей. Кроме того, при среднем темпе роста цен за последний год увеличилась и стоимость его квартиры, и он может ее продать за 770 000 грн. Таким образом, рентабельность инвестиций составит 25%.

Частный инвестор, который решил приобрести квартиру на первичном рынке, на начальной стадии строительства на имеющуюся сумму, с учетом средних цен может купить квартиру 52 кв. м. Через два года рыночная стоимость 1 кв. м. во веденном в эксплуатацию доме вырастает от 50% до 70%, в зависимости от качества строительства, месторасположения и планировочных решений.

Принять решение о том куда инвестировать или как сохранить денежные средства непросто. Первичный рынок действительно имеет высокие риски, но по-прежнему остается наиболее доходным для инвестирования. В то время как покупка квартиры на вторичном рынке уступает депозитным вкладам. 

Источник: СтройОбзор