Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Эксперт об особенностях первичного рынка недвижимости в 2017 году

ДИНАМИКА ЦЕН

На протяжение последних лет, когда снижался курс гривны, на рынке недвижимости столицы наблюдалась устойчивая тенденция: средняя по рынку цена за метр первичной недвижимости в пересчете на доллар снижалась, а в пересчете на гривну росла вслед за курсом валют. Начиная с 2 квартала 2017 года национальная валюта прекратила дешеветь и даже немного подорожала (с 26,8 до 25,7 грн. за доллар США). И это изменило устоявшуюся тенденцию.

Средняя цена по рынку просела и в долларах (на 2% - до $1121/кв. м.), и в гривне (на 3% - до 29 184 грн./кв. м.)

Причиной для этого послужило несколько факторов. Первый - стабилизировалась и укрепилась национальная валюта. Второй фактор - на рынке появилось много объектов с низкой ценой на начальном этапе, в сравнении с достраивающимися объектами. Третий фактор -  в летнее время цены традиционно замедляют рост из-за отпускного спада активности, а повышение цен застройщики, как правило, откладывают на осень.

Об этом СтройОбзору сообщила маркетолог - аналитик компании UDP Елена Ширина. Она также смогла ответить на вопрос, является ли снижение цен положительным рыночным фактором.

«Низкая цена – далеко не всегда так хорошо, как кажется на первый взгляд. Для любого продукта низкая цена – это своеобразный сигнал о возможном низком качестве товара, услуги или продукции. Для строящейся недвижимости риски, при низкой стоимости, еще более существенные. Первичная недвижимость является объектом инвестирования, вложения. Если по ходу создания объекта фактическая стоимость строительства начинает превышать ожидаемую цену продажи – возникает высокий риск «недостроя». Цена в районе 500 дол. за кв. м в новостройке завлекает покупателя, как пламя мотылька, но несет в себе высокие риски остаться ни с чем», - отметила Елена Ширина.

Она также упомянула, как факторы ликвидности влияют на объемы продаж квартир в новостройках.

«У разных объектов совершенно по-разному обстоят дела с объемами продаж. Одни объекты выполняют докризисные плановые показатели по темпам реализации, у других продажи сильно снизились. От этого зависит, как эксперты тех или иных компаний оценивают состояние рынка», - уточнила аналитик.

Елена Ширина также подчеркнула, что важнейшую роль играет адекватное соотношение рыночной цены и качественных параметров объектов.

«Есть жилье эконом-класса, которое пользуется спросом за счет более доступной цены. Есть высококлассные объекты с улучшенным качеством строительства, центральным месторасположением, комплексной концепцией развития, создающиеся знаковыми застройщиками. Адекватное соотношение цены и параметров объектов позволяют сегодня неплохо продавать в них квартиры», - уточнила эксперт.

Стимулирующим фактором продаж любого класса квартир является то, что жилье в столице во все времена было очень востребованным продуктом. Но, если есть отрицательные факторы у комплекса - приостанавливалась стройка, испорченная на рынке репутация застройщика, проблемы с документами, месторасположение над трассой или рядом с экологически небезопасными объектами - это может очень негативно сказаться и на продажах. Среди признаков, отрицательно влияющих на продажи объектов, маркетолог - аналитик компании UDP выделила следующие.

РИСКИ ЗАВЫШЕННОГО ПОЗИЦИОНИРОВАНИЯ

Бывает, что объект изначально позиционируют в завышенном классе. Называют элитным, например, только благодаря месторасположению в прицентральных районах. Или наоборот, пытаются создать «элитный» объект глубоко в спальном районе, претенциозный в сравнении с окрестным старым жилым фондом. Завышенное позиционирование и цена на старте часто приводит к тому, что объект не пользуется спросом, и тогда застройщику приходится снижать на него цену, что является опять же плохо. Недвижимость должна как минимум сохранять вложенные покупателем средства, и никак не дешеветь после приобретения, отметила эксперт.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА – ПОКАЗАТЕЛЬ ОТНОСИТЕЛЬНЫЙ

Елена Ширина также рассказала, что если сравнивать ситуацию на рынке недвижимости столицы по месторасположению, то в Деснянском районе средняя стоимость жилья в новостройках - 607 долл. за кв. м - это Левый берег. Значительно ниже, чем на Печерске. А в Печерском районе средняя цена за кв. м - 2219 долл.

«Место имеет огромное значение. Никто эту закономерность не отменял. При этом должно быть адекватное соотношение всех значимых факторов - места, параметров объекта и его цены. Если все составляющие адекватно сходятся, то объект найдет своих покупателей и на сегменте эконом ($600-800/кв. м.), и на сегментах бизнес и премиум ($2000-3800/кв. м). Если соотношение этих параметров нарушается каким-то образом, объект переоценен, например, для этого места, или у объекта какие-то проблемы, то он становится рисковым для продаж. Он тогда медленно продается, если он медленно продается, то строительство замедляется и отсюда все вытекающие проблемы», - заметила маркетолог.

ЭТАПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

Елена Ширина обратила также внимание, что на сегодняшний день как и во все кризисные времена, инвесторы больше всего опасаются, что жилой дом не будет достроен.

ПОКУПАЮТ НА РАЗНЫХ ЭТАПАХ

На начальном этапе экономия при покупке жилья может достигать 15-35%, если вы готовы покупать квадратные метры на этапе котлована, и дожидаться окончания стройки. Если квартира стоит 200 тыс. дол., то экономия может составить от 30 до 70 тыс. дол.

Риски вложения на раннем этапе напрямую зависят от надежности застройщика.

ПРИГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ

Пригородные жилые комплексы рекламируют жизнь ближе к природе, рядом с мегаполисом и его преимуществами, но в то же время, вне эпицентра шума и загазованности. Тем не менее, основным фактором спроса все-таки является более низкая цена.

«В пригороде, а не в столице люди покупают квартиры в многоэтажных домах во многих случаях из соображений экономии. Люди покупают и эконом-класс, и пригород, и вторичное жилье, и малометражные квартиры, хотя без учета ценового фактора, возможно, предпочли бы новую просторную квартиру в центре, в комфортном современном комплексе. В пригороде довольно много новостроек без надлежащего документального оформления. Там легче начать стройку без документов, надеясь узаконить после. А после могут возникнуть с этим проблемы. Если объект официально не введен в эксплуатацию, его нельзя официально подключить к постоянным городским коммуникациям, оформить право собственности», - отметила аналитик.

РАССРОЧКА

Используют застройщики и систему рассрочки. Вы можете внести 30-50% в момент приобретения, и выплачивать остаток суммы равными частями до окончания строительства. От размера первого взноса зачастую зависит стоимость квадратного метра.

ПРОТЕСТЫ ПРОТИВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Протесты против стройки местных жителей является одним из факторов риска для застройщика. «Недовольство людей может быть, как объективным, так и субъективным. В то же время протесты не редко курируются сторонними силами – для пиара или из корыстных соображений», - подытожила Елена Ширина.

Источник: СтройОбзор 

599 просмотров



Дополнительные ссылки