Есть ли будущее у ипотечного кредитования декабрь 2016
Банки не спешат восстанавливать кредитование покупки жилой недвижимости. Причиной этого является низкая платежеспособность заемщиков и очень высокие ставки. Поэтому финансисты запускают программы лизинга жилья и ждут поддержки со стороны государства.
ЖИЛОЙ ВОПРОС
В 2016 году банки так и не возобновили активное кредитование. За весь год они выдали займов всего на 3 млрд. грн., при этом граждане фактически не получили ничего - общий кредитный портфель физлиц наоборот сократился на 13 млрд. грн. При этом, финансовые учреждения концентрируются в основном на коротких и доступных кредитах, тогда как рынок ипотеки фактически заморожен, передает СтройОбзор со ссылкой на PropertyTimes.
«Доля жилой недвижимости, купленной в кредит, пока не превышает 5%. Условия предоставления новых ипотечных кредитов в целом являются достаточно жесткими", - сообщили в Национальном банке.
Желание банков заниматься ипотечным кредитованием отбил портфель кредитов в иностранной валюте, выданный до кризиса 2008 года. После произошедшей девальвации многие заемщики не смогли расплатиться с займами, а залоги по ним подешевели и уже не перекрывают сумм кредитов.
Тем не менее, в последний год строительство начало восстанавливаться. Особенно это заметно в крупных городах, где появляется множество жилых комплексов и целых городков.
«За три квартала текущего года объем строительного рынка вырос на 13% по сравнению с прошлым годом. По ожиданиям руководителей строительных компаний более 70% из них не ожидают уменьшения объемов этого рынка, а более 37% ожидают его рост. Соответственно, есть общее желание строителей строить и покупателей покупать жилье на первичном рынке», - говорит член наблюдательного совета банка «Глобус» Елена Дмитриева.
Тем не менее, банки не спешат кредитовать ни застройщиков, ни покупателей жилья. Причин для этого довольно много - затянувшийся кризис, недоверие к заемщикам, слишком высокая стоимость ресурсов.
«Сказать, что у нас ипотечное кредитование находится в фокусе или имеет какой-то значимый удельный вес в новом кредитном портфеле, было бы неправильно. Банки в основном совершают только разовые сделки. Мы делаем это для тех клиентов, которых хорошо знаем, у которых хорошая кредитная история и с которыми мы можем найти компромисс по процентной ставке», - признает председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко.
Банки, которые все-таки кредитуют ипотеку, делают это со значительными ограничениями.
«Сейчас средняя сумма кредитов на первичном рынке – это 500 тыс. грн, то есть люди берут у банка недостающую сумму, потому что ставка действительно большая. Для того чтобы вернуть кредит, заемщик может позволить себе взять в кредит 30-40% от необходимой суммы. Но это и хорошо, потому что снижает наши риски. Таким образом, мы кредитуем не более 60% от суммы кредита», - рассказывает Елена Дмитриева.
ПРОБЛЕМЫ АКТИВИЗАЦИИ
Сейчас существует сразу несколько причин, по которым ипотечное кредитование не развивается. Первая из них, это низкий уровень доверия населения к таким кредитам - многие граждане брали займы в период активного роста этого рынка, когда были популярны валютные кредиты. Однако после дальнейшей резкой девальвации гривны многие не смогли расплатиться с банками. Кроме того, ипотека является очень дорогим удовольствием, а ее срок длительным.
«Средняя ставка на сегодня – это 23,7% в гривне, и, несмотря на все усилия Нацбанка, по снижению учетной ставки средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась всего на 1,7% в среднем. Это незначительное снижение. Такие ставки для ипотеки однозначно не работают. Например, в России ставка по ипотечному кредитованию в национальной валюте – 12,75%. Она тоже высокая, но может заинтересовать потенциального заемщика. А в Польше ставка всего 5,7%»,- говорит Тамара Савощенко.
При нынешнем уровне ставок ипотека является недоступной для подавляющего большинства граждан, которые нуждаются в приобретении собственного жилья. Причиной этого является низкий уровень доходов украинцев и, соответственно, низкий уровень платежеспособности.
Также проблемой для банков является юридические особенности оформления инвестиций в строительство. «В течение последних двух-трех лет первичный рынок растет на 13-14%. Крупнейшими центрами строительства сегодня является Киев, Львов, Одесса, Ивано-Франковск. Там интересно работать, но инвестиционные договоры очень разнообразны и не позволяют банкам войти в кредитование. Например, в Киеве подавляющее большинство договоров - это предварительные договоры купли-продажи, жилищно-строительные кооперативы. Такие имущественные права банки не могут брать в обеспечение, также на них нельзя наложить взыскание», - рассказывает директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ К РАЗВИТИЮ
Банкиры не ожидают, что рынок ипотеки начнет активно развиваться в следующем году. Поэтому сейчас они запускают альтернативные виды финансирования этого сегмента. Одним из наиболее востребованных является передача недвижимости в лизинг. Это подразумевает возможность проживания заемщиком в жилье с постепенной его оплатой.
«Первое преимущество лизинга - более привлекательные ценовые условия. Мы как банк снижаем уровень кредитного риска и уровень потери залога, потому что при лизинге залога изначально нет. Клиент ищет тот объект, который ему интересен, банк выкупает этот объект на себя, а потом предоставляет его в финансовый лизинг. Фактически право собственности клиенту не уходит, а вопросы выселения, взыскания и последующей реализации имущества становятся значительно проще. Это уже собственность банка» ,- говорит заместитель председателя ТАСкомбанка Алексей Беров.
Но для полноценного запуска долгосрочного ипотечного кредитования банкиры рассчитывают на получение помощи со стороны государства. По их мнению, правительство может поучаствовать либо в компенсации процентной ставки, либо в какой-то части кредита.
«Если бы банк, застройщик и государство совместно обсудили и разработали такие программы, то можно было бы уменьшить стоимость кредитов и развивать рынок. Процентные ставки по депозитам сейчас снижаются, но, если не будет государственной поддержки и заинтересованности в развитии этого рынка за счет удешевления стоимости кредитов, в ближайшие годы ставка будет оставаться достаточно высокой. Все равно это будет недоступно для широких слоев населения даже при покупке эконом-жилья», - считает директор департамента розничного банкинга Укргазбанка Ольга Щербина.
В Нацбанке уверены, что пока в экономике не произойдут перемены к лучшему, кредитование развиваться не будет.
«Необходимо провести судебную реформу, защитить кредиторов от ненадежных заемщиков. После этого ставки по кредитам могут пойти вниз», - констатирует глава НБУ Валерия Гонтарева.
