Готовы ли столичные застройщики взяться за модернизацию хрущевок

Вопрос о том, что делать с хрущевками, обговаривается уже не первый год, что вполне объяснимо – большинство из них возведены в 50-70-х годах прошлого века. По оценкам специалистов, эти здания морально и технически устарели, срок их эксплуатации уже давно истек и попросту жить в квартирах таких домов сегодня становится небезопасно.

Как рассказал СтройОбзору генеральный директор компании «ТММ» Николай Толмачев, в Украине насчитывается более 800 млн. кв. м ветхого жилья, жизненный цикл которого уже сейчас завершается.

«Только в Киеве около 7,5 млн. кв. м такого жилья (более 2000 домов)», - уточняет в комментарии СтройОбзору заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

По мнению Николая Толмачева, проблема нуждается в комплексном решении.

«Без реновации жилищного фонда мы просто будем видеть, как один за другим падают дома», - говорит он.

Во избежание этого, считает Николай Толмачев, необходимо разработать программу, в рамках которой будут определены дома, подлежащие капитальному ремонту, реставрации, реконструкции или же сносу и возведении на их месте новых объектов.

«Это не только продлит жизнь существующим объектам, но и позволит построить качественное жилье, которое соответствует современным нормам и требованиям», - утверждает генеральный директор «ТММ».

Николай Толмачев также отмечает, что не только в Европе, но и странах СНГ уже не первый год действует такой закон.

Чтобы решить проблему устаревшего жилого фонда, на взгляд Анны Лаевской, необходимо: во-первых, создать правовую базу, которая урегулирует вопросы сноса ветхих домов и отселения жильцов, а также определит принципы взаимодействия городских властей и компаний-застройщиков в рамках данной программы; во-вторых, проработать и утвердить принципы расселения, нормы и коэффициенты, согласно которым взамен снесенного будет предоставляться новое жилье.

«После этого возможно будет организовать конкурсы по «зональным проектам реконструкций», в которых могут принять участие крупные девелоперы, предложив свои решения по замене устаревшего жилья. И после определения победителя конкурса, в котором должны быть прописаны сроки строительства, гарантии будущим покупателям жилья, подкрепленные гарантиями государства, начнется сам процесс реконструкции», - говорит заместитель коммерческого директора компании.

По мнению Анны Лаевской, участие в таких масштабных проектах смогут принять только те компании, производственные мощности которых позволяют возводить от 100 до 400 тыс. кв. м в год.

В целом же, в «Интергал-Буд» СтройОбзору говорят, что реконструкция хрущевок – это, пожалуй, наиболее масштабный проект в сфере строительства, реализация которого может занять по самым оптимистическим прогнозам около 10-15 лет.

Тем временем, в компании «Укрбуд» считают, что реконструировать хрущевки просто не выгодно.

«Замена всех коммуникаций (скорей всего, не только внутридомовых), крыш, установка новых окон и дверей, утепление современными материалами и другие работы выльются в такие суммы, что будет дешевле построить новое жилье эконом-класса. Учитывая, что срок эксплуатации этих панельных пятиэтажек 50 лет, выход один – сносить», - рассказывает СтройОбзору генеральный директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

По его словам, делать это лучше вовремя, не дожидаясь пока это временное жилье начнет разрушаться.

Олег Майборода также считает, что, если браться за эту работу, то нет смысла вести ее точечно, снося одну-две хрущевки.

«Нужно действовать комплексно: сносить десятки домов, на месте которых возводить новые кварталы», - говорит он.

Чтобы уже на начальном этапе не столкнуться с проблемами юридического характера, по мнению генерального директора «Укрбуд Девелопмент», потребуется, как минимум, принятие специального закона, который определит правила игры для всех участников.

«Его нормы должны быть максимально четкими, понятными, не допускающими двойного толкования. Потребуется прописать все нюансы. Например, что владелец снесенного жилья получает примерно такую же жилплощадь, какой владел, вне зависимости от количества лиц, зарегистрированных (прописанных) в квартире. Потребуется отселять жильцов и создавать резервный жилой фонд, где можно будет размещать жильцов сносимых зданий. Нужно прописать, кто должен предоставить этот резервный фонд для временного расселения – власти или инвесторы – и что делать, если какая-то часть жильцов не согласна на снос их собственности», - говорит Олег Майборода.

По его мнению, для подготовки нормативной базы стоит привлекать застройщиков и инвесторов.

О том, что государство должно взять на себя решение ряда насущных вопросов: создание нормативно-правовой базы для проведения сноса, отселение жильцов в маневренный фонд с предоставлениями гарантий на квартиру в будущем доме на месте снесенного, либо предоставление квартиры взамен старой, говорят и в компании «Интергал-Буд».

Напомним, разговоры о коэффициенте жилья, которое должно быть предоставлено вынужденным «хрущевским переселенцам» от 1 к 1,5 либо же 1 к 2 ведутся уже также годами.

По мнению Анны Лаевской, крупные компании-застройщики готовы взяться за реализацию этого проекта. 

О том, что столь масштабные проекты могут осуществлять только крупные строительные компании, говорят и в «Укрбуде».

«Но нужно четкое понимание, на каких условиях их реализовывать. Ведь любой бизнес предполагает получение прибыли, а потому нужен не только тщательный юридический, но и финансовый анализ таких шагов», - говорит Олег Майборода.

По его мнению, после принятия закона необходимо принимать специальные городские программы развития и реконструкции районов, где учитывать создание новых социальных объектов – детских садов, школ, больниц и т.д.

Еще одна важнейшая проблема, на взгляд Олега Майбороды, – финансирование.

«Очевидно, что инвестор и застройщик «вытянут» подобные проекты только в одном случае: когда вместо пятиэтажки будет возведена высотка. То есть покупатели нового жилья фактически профинансируют строительство квартир для отселенных из хрущевок граждан», - говорит он.

Участие же государства и местных властей Олег Майборода видит в налоговых льготах для застройщика, выкупе части квартир для бюджетников и других льготных категорий населения, но говорит, что и тут существуют нюансы.

«Построить высотку возможно далеко не везде. В некоторых районах существуют ограничения по этажности. Возникает очередной вопрос: захочет ли владелец квартиры в хрущевке, расположенной в центральном районе Киева, переезжать, скажем, в новую высотку на Троещине или Борщаговке», -  рассуждает Олег Майборода.

Тем временем, в Минрегиона говорят, что уже в этом году планируют законодательно провести механизм реконструкции ветхого жилья.

«Механизм должен быть такой: в случае необходимости, аварийное отселение проводится в обязательном порядке. Если отселение плановое – должна проголосовать большая часть жильцов. При этом, переселение должно происходить в пределах одного района. Ведь есть инфраструктура, к которой люди привязаны, – школы, детские сады, больницы. К тому же, я думаю, если предложить собственникам ветхого жилья большие по площади новые квартиры, с ремонтом – тогда такое переселение будет восприниматься на «ура», - рассказал СтройОбзору замминистра Минрегиона Лев Парцхаладзе.

Но, пока у нас в стране комплексного подхода нет, одним из оптимальных вариантов решения Николай Толмачев видит реконструкцию или термосанацию, которая предполагает замену крыши, окон, систем вентиляции, кондиционирования и отопления. Все это, по его словам, позволит увеличить срок эксплуатации ветхого жилья на 50-100 лет.

«Да, это стоит немалых денег, но это то, что сегодня необходимо сделать», - отмечает Николай Толмачев.

Кроме того, по его мнению, реконструкция позволит экономить на коммунальных платежах.

«Мы попросту перестанем отапливать улицу. Украина пошла по самому простому пути – повысила тарифы, потом выдала субсидии тем, кто не может оплачивать такие тарифы. Но, необходимо бороться с причиной, а не со следствием. Безусловно, рост тарифов неизбежен, но вместе с этим, людям необходимо дать возможность снизить эту нагрузку. И не за счет субсидий, а за счет выдачи кредитов на термомодернизацию зданий. Проведя реконструкцию, мы снизим теплопотери и будем платить за отопление уже не 30 грн. за кв. м в месяц, а 10», - рассказывает Николай Толмачев.

Напомним, на 2017 год в бюджете Украины предусмотрено 400 млн. грн. под выдачу так называемых «теплых кредитов».

Источник: СтройОбзор