К чему может привести переизбыток жилья на рынке недвижимости
В этом году возведение жилья резко активизировалось. В І квартале в эксплуатацию ввели более 2 млн. кв. м, что почти на 20% выше показателей аналогичного периода 2016-го. Работают со знаком "плюс" застройщики 18 из 25 областей Украины. В пятерке лидеров Киев и четыре области — Киевская, Львовская, Одесская и Ивано-Франковская. При этом сократилось количество регионов, где сохраняется негативная динамика: в прошлом году их было 13, в этом — семь.
Увеличения объема жилищного строительства стоит ожидать и далее, прогнозируют аналитики НБУ. И подкрепляют цифрами: в прошлом году в Украине было выдано 1514 разрешений на строительство многоэтажек, что на 38% больше, чем в 2015-м. Основную часть жилья, построенного по этим разрешениям, должны ввести в эксплуатацию в этом и следующем годах, передает СтройОбзор со ссылкой на "ДС".
Казалось бы, такие перспективы должны радовать, учитывая высокую потребность в жилье среди населения. Однако эксперты предупреждают, что стремительный рост числа новостроек при ограниченных финансовых возможностях населения приведет к избытку предложения жилья, что будет иметь негативные последствия. О перенасыщении рынка, по мнению аналитиков НБУ, свидетельствуют маркетинговая политика строительных компаний — предоставление существенных скидок при стопроцентной оплате (до 20% по сравнению с прошлогодними 5–10%), ориентация застройщиков на малогабаритное жилье, партнерские с банками программы кредитования под льготные ставки и другие факторы.
Как отмечают в Нацбанке, избыток предложения жилой недвижимости будет давить на цены, которые продолжат снижаться, создавая риски в первую очередь для застройщиков, в частности, отсрочку ввода объектов в эксплуатацию. Уже сейчас в столице насчитывается более 100 недостроев. И если тенденция к снижению цен и покупательской способности продолжится, их количество возрастет.
Интересными цифрами поделился председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояров. По его данным, за 2016 году в Киеве и области увеличился процент непроданных квартир за период строительства — около 5% и 12% соответственно. В 2017-м показатели увеличатся до 12% и 25%. То есть в 2017–2018 гг. около 15–20 тыс. квартир будет выставлено застройщиками на вторичном рынке, их будут продавать по демпинговым ценам. Эксперт констатирует: уже сейчас наблюдается некий переизбыток строящегося жилья или эффект "пустых окон", и остановить перепроизводство жилья сложно.
АРГУМЕНТЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Сами же застройщики не собираются притормаживать с темпами строительства, а прогнозы НБУ трактуют по-своему. По мнению вице-президента ПрАТ "ХК "Киевгорстрой" Андрея Джигиля, информация НБУ о перепроизводстве вызвана, скорее всего, желанием регулятора вернуть депозитную денежную массу в банки, поскольку последние год-два физлица вкладывают свои средства в основном в первичное строительство. "Отсюда вывод: вероятность того, что цены вырастут, выше, чем что снизятся", — говорит он. Эксперт напомнил, что ценообразование на недвижимость формируется за счет нескольких факторов — стоимости стройматериалов, горючего, человеческого труда, аренды земельного участка, разработки проекта. И поскольку цена на них растет, то откуда же взяться возможности снижения стоимости квадратного метра, удивляется он.
Также Андрей Джигиль подчеркнул: тезис, что люди стали меньше покупать недвижимость — не более чем миф. Именно вложение в недвижимость на сегодняшний день является самым ликвидным инструментом сохранения и приумножения денег. Рынок же подстраивается под запросы людей, производя, к примеру, смарт-квартиры, возрождая ипотеки. Есть предпосылки к тому, что снова заработают государственные жилищные программы.
Сегодня в столице насчитывается более 100 недостроев, если тенденция к снижению цен продолжится, их количество возрастет
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ
И все же, главные вопросы — удастся ли отрасли сохранить спрос на жилье и в какую сторону будут двигаться цены на квадраты — остается открытым.
В "Евро Рейтинге" отмечают, что спрос на жилье пока держится благодаря переселенцам из Донбасса и Крыма, а также снятым депозитам. Однако их возможности не безграничны, а на оптимизацию финансовых программ как для потенциальных инвесторов, так и для самих застройщиков, в этом году не стоит рассчитывать, считают эксперты.
Аналитики НБУ называют две категории населения, которые поддерживают спрос на жилую недвижимость: это граждане со средним уровнем заработка, желающие улучшить условия проживания и готовые воспользоваться снижением цен в долларовом эквиваленте, а также те, кто покупает новые квартиры как инвестиционный инструмент. Впрочем, они не способны самостоятельно обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства, уверены в Нацбанке.
Согласно прогнозам аналитиков M Consulting Group, в 2017-м цены на жилье в среднем опустятся на 10–20%. Не отрицают плавного снижения цен и сами игроки рынка. И объясняют его не только ограниченными финансовыми возможностями украинцев, но и так называемыми "курсовыми качелями".
В комментариях журналистам президент ХК "Киевгорстрой" Игорь Кушнир отметил, что в последние годы на активность продаж квартир курс валют имел особое влияние, падение или рост гривны вели к всплеску сделок. Сейчас же, после стабилизации гривны, квартиры покупают те, кому срочно нужно решить жилищный вопрос, а вот желающие приобрести недвижимость с целью инвестиций, отложили покупку и наблюдают за курсом.
С момента стабилизации курса в диапазоне 25–27 грн./за долл. цены существенно не менялись, обращает внимание заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун. Наблюдаются незначительные ценовые колебания в зависимости от сезона, сегмента, расположения и готовности объекта. В случае укрепления гривны эксперты не предвидят резкого снижения стоимости квартир.
Снижение средних цен подтверждает заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. "Такую динамику в целом по рынку дает падение стоимости жилья бизнес-класса на 10–15%. Изначально в этом сегменте цены были завышены и теперь они опустились до уровня конкурентного спроса", — объясняет она. В сегментах эконом- и комфорт-класса до конца года возможны колебания на 1–2%, в наиболее успешных проектах можно ожидать увеличение стоимости до 5%.
Ценовые колебания не окажут существенного влияния на положение дел застройщиков, уверен Алексей Говорун.
"Столичный рынок недвижимости остается достаточно востребованным. Центростремительные и тенденции по переселению сохраняются, доля востребованности первичной недвижимости по сравнению со вторичкой растет, поэтому отложенный спрос существенный", — акцентирует эксперт.
И все же застройщикам придется и далее бороться за покупателя. По словам Анны Лаевской, объем платежеспособного спроса на данный момент на 20–25% ниже объема предложения. И конкуренция между застройщиками за покупателя в сегментах эконом- и комфорт-класса стала достаточно жесткой: многие компании вынуждены предлагать акции и скидки, которые в зависимости от стадии готовности дома варьируются от 5% до 12%. До конца года скидки при 100%-ной оплате могут достичь 15%, прогнозируют в "Интергал-Буд". Демпингованием цен в основном отличаются малоизвестные игроки, которые хотят закрепиться на рынке, либо те, кто строит за счет привлеченных средств от продажи. Их цены на 15–20% ниже среднерыночных, но риски для покупателя значительно выше, нежели в объектах девелоперов с репутацией.
До конца года с первичного рынка Киева может уйти около 15% компаний, преимущественно новичков, которые попросту не смогут привлечь достаточно средств для окончания своих проектов. Эксперты не исключают вероятности возникновения новых «элита-центров»
ПРОТИВОРЕЧИВЫЕ ПРОГНОЗЫ
Застройщики надеются, что спрос на жилье активизируется благодаря улучшению экономики страны. Оттока депозитных вкладов в первичный рынок ожидают в "Интергал-Буде". "За два года — период полного строительного цикла — стоимость квартиры в среднем увеличивается на 25–30%. Банковские депозиты такой доходности не дают", — аргументирует Анна Лаевская. Еще одним фактором возможного увеличения спроса, по мнению эксперта, может стать доступность кредитных программ, разработанных застройщиками вместе с коммерческими банками. К примеру, АБ "Укргазбанк" в сотрудничестве с "Интергал-Буд" предлагает программы кредитования со ставкой от 5% годовых.
Сильную зависимость от инвестиций покупателей у 90% компаний-застройщиков отмечают в KAN Development. В ситуации, когда предложения значительно превышают спрос, они будут вынуждены снижать стоимость квадрата за счет снижения качества строительства или работать себе в убыток, поскольку без денег новых покупателей не смогут завершить объект. В "Интергал-Буде" прогнозируют, что до конца года с первичного рынка Киева может уйти около 15% компаний, преимущественно новичков, которые попросту не смогут привлечь достаточно средств для окончания своих проектов. Не исключают вероятности возникновения новых "элита-центров".
Не радужные перспективы обрисовывает и Иван Кудояров. Он отмечает, что на сегодняшний день в Киеве и окрестностях столицы стоимость квадратного метра жилья на начальном этапе строительства пребывает на уровне 1999 г. Но тогда в столице было пять более-менее значимых игроков строительного рынка, а сейчас десятки. И хоть застройщики и называют себестоимость 300–700 долл. за квадрат в зависимости от места застройки и прочих условий, ликвидность многих проектов пригорода медленно сползает к нулевой отметке. Также эксперт отмечает тенденцию к "пирамидальности", когда достройку дома финансируют инвесторы нового дома. По его мнению, если ситуация не изменится, разочарованных будет немало.
Конкуренция сегодня как никогда высока, соглашается Алексей Говорун, но она же и двигает рынок вверх. Застройщики, предлагающие жилье, соответствующее современным реалиям, не испытают проблем с продажами. Но растущий объем предложения делает рынок недвижимости рынком покупателя, делает вывод эксперт.
