Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Как выбрать новостройку для инвестиции

Инвесторами в новостройки обычно называют всех, кто покупает квартиры на этапе строительства. Сегодня подавляющее большинство покупает квартиры для личного проживания, и только единицы рассчитывают в дальнейшем получить от своей инвестиции прибыль. Именно для таких инвесторов 3m2 подготовил несколько практических рекомендаций для грамотного вложения средств, передает СтройОбзор.

1. Определитесь с целью покупки

Есть две главные цели инвестирования в недвижимость на этапе строительства: перепродажа после введения в эксплуатацию или сдача в аренду. В каждом случае будет разная доходность, разные риски и разные условия покупки.

Инвестирование с целью перепродажи

До 2008 года инвесторов, которые покупали квартиры на ранних этапах и перепродавали их на более поздних или после ввода в эксплуатацию, было много. Даже несмотря на спекулятивный налог, на быстро растущем рынке инвестиция окупалась сторицей. Были даже «профессиональные инвесторы», которые покупали до 10 и более квартир. Кризис 2008 года существенно снизил их количество, но до 2013 года желающие купить дешево, чтобы потом продать с прибылью, были. Сейчас количество таких инвесторов минимально, поскольку свободных денег у населения осталось немного, а риски превышают возможную прибыль.

При перепродаже квартиры, купленной на начальном этапе строительства, можно получить прибыль минимум 30%.

И все же при перепродаже квартиры, купленной на начальном этапе строительства, можно получить прибыль минимум 30%. Правда, в гривне. При существенном росте курса прибыль в долларовом эквиваленте может быть меньше. 

Инвестирование с целью сдачи в аренду

Здесь ситуация более благоприятная. Спрос на аренду есть всегда, а стоимость ее потихоньку растет. Сегодня минимальная цена аренды квартиры в новостройке Киева составляет 6000 грн – за самые скромные варианты. Просторные комфортные квартиры в спальных районах сдаются по цене от 8000 грн, а в центре Киева – от 12 000 грн. Квартира эконом-класса с ремонтом в доме, который вот-вот сдадут в спальном районе Киева стоит около 900 000 грн. Таким образом, срок окупаемости составит около 10 лет, а доходность инвестиции – 10% годовых без учета налогов и расходов на мебель. Это не такой уж плохой показатель – не только в украинских, но и в европейских реалиях, где такие квартиры приносят владельцу около 5-7% годовых. Правда, доходность, опять же, в гривне.

2. Определите бюджет

Сегодня минимальный бюджет для покупки квартиры на первичном рынке составляет около 500 000 грн. Это квартиры в жилых комплексах на окраине Киева и на начальных этапах строительства. Получать прибыль от такой квартиры вы сможете не раньше, чем через год-полтора, к тому же, придется еще немало денег вложить в ремонт и мебель.От этого будут зависеть дальнейшие шаги – выбор локации, конкретного объекта, способа оплаты и степени готовности объекта. А также срок окупаемости.

Если ваш бюджет ограничивается этой суммой, лучше присмотреться к ЖК пригорода – там можно вложиться в 300 000 грн, а значит, хватит еще на ремонт и мебель.

Другой вариант – воспользоваться рассрочкой от застройщика. До окончания строительства рассрочку предлагают почти все – главное, чтобы суммы ежемесячных платежей не съедали существенную долю вашего дохода. А в случае, если рассрочка предоставляется на срок 5-10 лет, желательно, чтобы размер арендной платы покрывал размер ежемесячных взносов.

Если в вашем распоряжении сумма от миллиона гривен, выбирайте квартиру в уже готовом доме, желательно с ремонтом от застройщика – так вы сможете минимизировать вложения и быстрее начать получать прибыль.

3. Выберите локацию

Выбирать локацию для будущей инвестиционной квартиры нужно, исходя из таких критериев:

Удобство для арендодателя. Понятно, что жить в этой квартире вы не будете, но наведываться время от времени придется: в период поиска арендатора, для получения арендной платы, в случае каких-то поломок в квартире. И ездить для этого на противоположный конец города, да еще и в район с плохой транспортной доступностью, не очень удобно.Удобство для потенциального арендатора. В первую очередь, это транспортная доступность, которая для бюджетных ЖК предполагает близость станции метро, а для более дорогих – способность быстро доехать на авто до делового центра, вокзала, аэропортов. Если вы в качестве арендаторов видите семью с детьми, поблизости обязательно должны быть детский сад, школа, поликлиника, парки и игровые площадки. Если вы ориентируетесь на студентов, выбирайте объект рядом с учебными заведениями. Наличие в шаговой доступности торговых и развлекательных заведений в любом случае желательно.

Бюджет – пожалуй, ключевой критерий. Если позволяют средства, покупайте квартиру в центре – и сдастся быстрее, и доходность будет выше.

4. На какой квартире остановиться

Определившись с бюджетом и локацией, можно переходить к выбору конкретного объекта. Для начала решите, сколько комнат вам нужно. Помните, что однокомнатную квартиру сдать в аренду легче всего и окупится она скорее. Но это касается только эконом-класса. Если вы инвестируете в жилье класса бизнес, лучше выбрать двухкомнатную – она подойдет как для одиноких бизнесменов, так и для семей с детьми. Впрочем, если вы делаете ставку именно на семьи, двухкомнатная квартира – хороший выбор и для эконом-класса. Но окупаться она будет дольше.

Внимательно стоит присмотреться к жилому комплексу. Если хотите сразу получать максимальную прибыль, выбирайте квартиры в последних очередях – для квартиры в доме, рядом с которым еще много лет будет идти стройка, найти арендатора будет проблематично, и сдавать ее придется дешевле.

5. Просчитайте риски

Прежде всего, проверьте законность стройки и надежность застройщика.

У компании должны быть: лицензия на проведение строительных работ, действующий договор аренды или право собственности на участок, где ведется строительство, разрешение на строительство объекта, градостроительные условия и ограничения. Если что-то из этого в отделе продаж предоставить не готовы, лучше с такой стройкой не связываться.

Но даже если все документы в порядке, проверьте репутацию застройщика: сколько объектов построено, все ли вводились в эксплуатацию вовремя, не было ли конфликтов с инвесторами этого или других ЖК. Также стоит проверить, нет ли у застройщика конфликта с общественностью.

Определившись с ЖК и квартирой, не спешите заключать договор. Посетите несколько раз стройку, посмотрите на динамику работ вживую, изучите, как они продвигались ранее по фото и видео-отчетам – многие застройщики публикуют отчеты на своих сайтах и форумах недвижимости.

Учитывайте общее положение дел на рынке недвижимости. Если ваша цель – перепродажа после сдачи дома в эксплуатацию, покупать квартиру стоит на ранних этапах. Но при нынешнем его состоянии существуют высокие риски остановки многих строек. Стоит ли рисковать – решать только вам.

Для тех, кто планирует перепродажу, есть и другие риски. В частности, это конкуренция со стороны застройщика. При низкой покупательной способности и активности, к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика остается немало непроданных квартир. Нередки случаи, когда компания реализует их с 15-20% скидкой. Инвестору, чтобы продать квартиру по желаемой цене, придется ждать, пока застройщик реализует свои, а этот процесс может растянуться на годы. Либо придется снижать цену.

Наконец, низкая покупательная способность сама по себе является риском – строить прогнозы о сроках получения прибыли в таких условиях проблематично. Инвестиции с целью сдачи в аренду в нынешних реалиях более оправданы.

632 просмотра



Дополнительные ссылки