Строительство в центре европейского города дает девелоперу возможность совершать ошибки ‒ Максим Барбаш, GEOS
Глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш рассказал об опыте работы компании на зарубежных рынках, передает СтройОбзор с ссылкой на ABCnews
Компания GEOS как девелопер успешно реализует проекты в странах Евросоюза. Об особенностях работы на зарубежных рынках и о том, как такой опыт помогает улучшать проекты в Украине, ABCnews беседовал с главой совета директоров GEOS Максимом Барбашом.
Расскажите об итогах работы компании на зарубежных рынках за прошлый год.
Мы рады, что с 2016 года нам удалось выйти на рынок ЕС и за 2017 год укрепить свои позиции на нем. Европейский рынок с одной стороны более сложный, конкурентный, с другой – более понятный и доступный, с прозрачным законодательством и доступным финансированием.
У нас есть объекты в Польше и Венгрии. В Польше мы реализовали небольшой проект возле Кракова и уже успешно распродали все квартиры. Еще один проект начинаем в Лодзи. Этот город сейчас борется за право проведения World Expo 2020 и там проходит масштабная реконструкция, особенно в центре. Мы будем строить 7-9 этажные дома, в целом около 30 тыс. кв. м.
В Венгрии мы реализуем два проекта: ERKEL Residences и Raday Residence, в которых мы уже вышли на первые этажи. По меркам Киева это достаточно компактные участки, по 25 соток, но оба комплекса находятся в самом центре города. Общая площадь проектов составит 9 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м. Сдача в эксплуатацию планируется весной 2019 и 2020 года соответственно.
Почему вы решили строить именно в Польше и Венгрии?
В 2014 году мы понимали, что на украинском рынке есть определенные проблемы, и чтобы не терять объемы, мы начали прощупывать рынки европейских стран. У нас ушло три года, чтобы выйти на первую площадку. Это время было потрачено на изучение рынка, регистрацию филиала, получение земучастка, проектирование и получение всех разрешений.
Почему вы выбираете именно центральные площадки в европейских столицах?
Центр города дает возможность совершать ошибку. В пригороде просчет на себестоимости "квадрата" в 100 евро мог стать критическим для проекта, а в центре такие погрешности легко нивелируются, там допустимо отклонение до 20%. И поскольку у нас не было никакого опыта строительства в Европе, мы решили стартовать именно с центральных площадок.
То есть вы предусматривали возможность корректировки бюджета проекта. А что пришлось корректировать в проекте по части архитектуры, технологий, планировок?
Мы работаем на европейских рынках как девелоперы. В муниципальных органах мы узнаем о потенциальных участках и подаем заявку, а местные власти изучают компанию и концепцию застройки. Одним из принципов отбора является проверка того, что компания в состоянии финансово и ресурсно осуществить заявленный проект. В Будапеште мы выкупали ветхое здание и на его месте возводили современное. Сам проект заказывали в венгерском архитектурном бюро Sporaarchitects. Нам предоставили три варианта фасадов, которые мы направили в градсовет района на утверждение.
Градсовет района?
Да, там каждый район автономен и может принимать решения. На районном градсовете выбирают наилучший из трех вариантов, если есть замечания – пишут, что именно нужно исправить. Был этап, когда нам сказали, что надо согласовать проект с ЮНЕСКО. Естественно, мы сразу предположили, что проект откладывается на неопределенный срок, но все прошло быстро и буквально в течение нескольких недель его согласовали. Хотя согласование ЮНЕСКО и носит только рекомендательный характер.
А в целом, как долго проект проходит все согласовательные процедуры?
Не так уж и быстро, до полугода, но все этапы четко регламентированы. Процедуры согласования не сложнее украинских, а также более понятны и прозрачны. Если нужна подпись, например, ответственного по пожарной безопасности, то он подпишет или даст аргументированное замечание, например, сместить дверь. Если в разрешении на строительство написано, что высота здания не должна превышать 34 метра от нуля, то от этой цифры нельзя отклоняться.
Что еще регламентируется в разрешении на строительство?
Регламентируется количество полезной площади, которую можно застроить на том или ином участке ‒ в каждом районе и микрорайоне есть свой коэффициент. Но в этом пункте могут быть небольшие отклонения. Например, городская администрация может разрешить увеличить коэффициент застройки, если застройщик сделает внутри комплекса небольшой скверик или общественное пространство.
В европейских странах очень жестко прописаны ограничения по высотности для каждого района города ‒ где-то это 31 метр, где-то 34. В Будапеште в центре, например, нельзя построить ничего выше базилики св. Иштвана и здания парламента.
Огромный плюс прозрачности процедур: когда мы покупали площадку на аукционе, то четко понимали, что и в каких объемах можно строить.
Бывает также, что в разрешительной документации уже регламентируется срок, в течение которого должен быть реализован проект. Причем администрация колоссально заинтересована, чтобы проект был осуществлен в максимально короткое время, оказывает помощь, и мы чувствуем поддержку с их стороны.
Готовы ли вы на аналогичных условиях работать в Украине, например, предоставлять три варианта фасадов?
Теоретически да. Но мне кажется, что в Украине коммерческие архитекторы и проектировщики уже намного прогрессивнее, чем те люди, которым предоставлено право это оценивать и утверждать. Активные архитектурные бюро смотрят на рынок гораздо современней и адекватнее оценивают потребности потребителя. Мы недавно, согласовывая один из наших проектов с историками, столкнулись с их пожеланием, чтобы фасад был оформлен исключительно в псевдоклассическом стиле, с колоннами и лепниной.
Вы сказали, что работаете исключительно с местными кадрами. Рассматривалась ли возможность привозить украинских специалистов?
Теоретически, это возможно, но вопрос в том, были бы их услуги дешевле работы локальных специалистов? В целом, зарплаты рядовых сотрудников на объектах в Венгрии вдвое выше, чем в Украине. Что касается архитекторов, то в Будапеште их работа стоит от 25 евро за метр, если большой проект ‒ от 20 евро. В Украине можно найти множество хороших специалистов в среднем в два раза дешевле. Но нужно также понимать, что к примеру венгерские специалисты более информированы о разнообразных особенностях, локальных требованиях и дальнейших согласованиях. Таким образом, вы понимаете, что можно работать с украинскими специалистами, и вы получите высокое качество оказанных услуг, но при этом есть вероятность немного потерять во времени на согласованиях и доработках.
В Европе более жестко прописаны условия труда?
Скорее более регламентированы, например, в воскресенье работать нельзя, в субботу надо получать разрешения. Еще пример – согласование передвижений крупногабаритной техники, например, заезд крана на площадку. Получение таких документов длится две недели и на соседних улицах нужно развешивать объявления, такие вещи легко согласовать.
А насколько отличаются требования по технологиям?
В Будапеште жесткие требования к наличию паркомест, поэтому на всех наших девятиэтажных объектах обустроены трехуровневые подземные паркинги. Чтобы их построить, мы погружались буквально ниже Дуная. В связи с этим на наших проектах применялась очень сложная и очень дорогая технология ‒ "стена в грунте". Она не только отделяет насыщенные влагой грунты, но и помогает удерживать соседние здания.
Для реализации каких киевских проектов можно применить это техническое решение?
"Стену в грунте" можно применить для строительства паркинга под Львовской площадью. И нет ничего шокирующего в таком выборе. Помните, был страшный скандал вокруг идеи строительства паркинга под Софиевской площадью? Но под Золотыми воротами у нас уже метро, а на площади Льва Толстого дома годами просто висят над метро, при этом нет никаких проблем, потому что работы выполнены правильно. В Вене, например, паркинг построен прямо под оперой. Центры городов должны развиваться, и именно новые технологии делают это возможным, повышают комфорт проживания и цену недвижимости.
Кстати, о центре. Можно ли применить подход Будапешта в части согласовательных процедур для восстановления центра Киева, где, увы, слишком много ветхих зданий?
В Украине цена на недвижимость продолжает падать, особенно в центре. И причина не только в общеэкономической ситуации. В Европе есть понимание, сколько и какого жилья можно построить в городах и эти квоты позволяют поддерживать качество проектов и определенную стоимость ‒ в центрах европейских столиц она в рамках 2-3 тыс. евро за квадратный метр. В Киеве качество поддерживает рынок, поскольку конкуренция высока. Но украинским городам стоит ограничивать и более четко регулировать застройку центральных и исторических частей, это позволит влиять на стоимость метра, и как следствие навести порядок в центре.
Причем правила должны быть одинаковы для всех. Любой человек должен зайти на сайт администрации, посмотреть, что на этом участке может быть построено, какой высоты и объемов.
Но пока Генплана с зонингом в столице нет.
Поэтому до сих пор мы видим ручное управление: одному девелоперу можно этаж добавить выше нормативного, второму ‒ пять. Из-за этого страдает город. Стиль здания – это дело вкуса, но все ограничения для зданий должны быть понятны и жестко выполняться. Тогда и протестов не будет.
Кстати, о протестах. Сталкивались ли вы с ними в своих европейских проектах?
Одна из площадок, которую мы купили в Будапеште, находится во дворах. Я спрашивал у властей города, что будет, если придут протестовать люди, живущие в соседних домах. Ответ: приедет полиция. А если много людей придет? Приедет много полиции. В Европе вся информация о потенциальных проектах открыта, процедура выделения земли прозрачна, поэтому нет поводов для протестов.
Как отличается украинский и зарубежный покупатель?
К нашему удивлению, покупатели премиум-сегмента менее требовательны к планировкам.
Перед тем, как начинать проектирование, мы изучали рынок, смотрели уже готовые объекты вживую, как потенциальные покупатели. Мы были удивлены: спальня площадью 18 кв. м в Венгрии считается большой, а высота потолков в новых проектах там составляет 2,55 м, в то время как наш стандарт в 2,7 м применяется крайне редко. Они объясняют так: зачем платить лишние деньги за отопление. Также в любом из сегментов венгры предпочитают лаконичные планировки. В "двушке" нормальной считается общая площадь в 45 "квадратов", в "трешке" ‒ 65 кв. м.
Поскольку наши проекты находятся в центре, то 30-50% составляют инвестиционные сделки. Кстати, среди покупателей значительная доля иностранцев. Например, китайцев около 15%.
Какова доля инвестиционных сделок в Украине?
Доля инвестиционных сделок в наших объектах в Украине ‒ до 30%. Априори важен фундаментальный спрос, без него инвестиционные сделки не работают. Несколько последних лет значительную долю фундаментального спроса давал восток страны, на втором месте по числу сделок были желающие улучшить свои жилищные условия, на третьем ‒ классический жизненный спрос "женились-развелись".
Доля Востока имеет тенденцию к снижению? Ведь те из переселенцев, кто имел средства, наверное, уже выбрали себе жилье.
Не все, доля этой аудитории все еще присутствует в структуре наших продаж.
В прошлом году GEOS стартовал с двумя крупными проектами, Family&Friends и Orange City. Как вы оцениваете состояние рынка, готов ли он поглотить все новое предложение?
Сданные в эксплуатацию в прошлом году в столице 1,7 млн кв. м жилья – это огромное количество, рынку столько не надо. В лучшие годы, когда квартиры не покупали, а раздавали согласно очереди, 1 млн "квадратов" считался отличным результатом. Этот перебор должен куда-то деться. Те застройщики, которые будут смотреть на ситуацию слишком оптимистично, могут попасть в неприятную ситуацию, когда построенные "квадраты" не будут реализованы. Поэтому мы немного откорректировали свои планы, например, вместо трех одновременно, начали строить по одному дому на каждой площадке. Но, несмотря на разгоняемые с середины прошлого года пессимистические прогнозы, число сделок не снизилось. Поэтому, признаю: мы немного ошиблись в своих расчетах. И хотя сейчас не имеем проблем с реализацией, но можно было начинать и больше площадок.
Расскажите о ваших планах. Намерены ли вы начинать проекты в регионах?
Есть вероятность, что GEOS зайдет в Днепр и Запорожье, пока мы думаем над этими проектами. Но если зайдем, то на лучшие площадки в городе.
Во Львове нет понятной для нас цены квадратного метра. В Одессе мы искали идеальный для нас участок, но пока не нашли. Мы хотели войти туда с Kempinski, но у них огромные требования к локации: и центр, и море, и большая по площади площадка. Если мы начнем этот проект, то он частично будет гостиничным (40%), остальное займут апартаменты и жилье.
Могут ли вас привлечь проекты в исторических частях городов Западной Украины?
Если говорить о западе, то нам интереснее развивать наши проекты в Венгрии и Польше. Мы смотрим на Вену ‒ это очень амбициозная задача, но сложная. Огромные возможности в Германии, особенно в Западной, там высокая стоимость жилья. Мы идем туда, где все понятно, где прогнозируемый стабильный рост рынка и прозрачные условия работы. Поскольку украинское законодательство гармонизируется с европейским в рамках Договора об Ассоциации, то надеюсь, что в ближайшие годы такие же прозрачные и понятные правила будут и на отечественном рынке.
