ИДЕМ НА ПОНИЖЕНИЕ
Перекредитование (рефинансирование) - досрочное погашение кредита за счет денежных средств, полученных в другом банке. Проще говоря, ситуация, при которой заемщик берет кредит в новом банке на более выгодных условиях, одновременно расплачиваясь с прежним кредитором и переводя залог из банка в банк.
Обсуждая рефинансирование, следует понимать, что кредитование по определению может осуществляться на различные цели: потребительские (когда речь идет о рефинансировании удовлетворения личных потребностей: в жилье - ипотека на жилье, автотранспорте) и коммерческие цели (приобретение / реконструкция / достройка / ремонт коммерческой недвижимости - ипотека нежилых помещений / строений, приобретение коммерческого автотранспорта, оборудования, спецтехники, пополнение оборотных средств), в тоже время на практике, рефинансирование, с точки зрения экономического эффекта, рисков банка, подразумевает перекредитование (рефинансировнаие) текущего долга из банка в банк под залог недвижимости.
Как это происходит, рассказала начальник Харьковского отделения №2 ОАО "Эрсте Банк" Карина Гнатенко.
Всю схему перекредитования условно можно разделить на две операции. Сначала клиент пишет письмо в банк, куда собирается перевести заем, с просьбой выдать сумму, необходимую для погашения кредита в прежнем банке. Фактически эта процедура аналогична досрочному расторжению кредитного договора.
Затем клиент снова должен пройти всю процедуру оформления займа у нового кредитора.
Для оформления заявки на перекредитование к стандартному пакету документов необходимо предоставить оригиналы кредитного, ипотечного, договоров страхования, документы, подтверждающие полноту и своевременность погашения задолженности по существующему кредиту; справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности.
Безусловно, рефинансирование действующего кредита возможно только в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя. Если с дисциплиной все в порядке, банк готов рассматривать заявку на общих условиях по ставкам, которые установлены у него для соответствующего вида кредитов. Если будет принято положительное решение - деньги в безналичной форме направляются на погашение задолженности в прежнем банке клиента.
Следует отметить, что существуют условия получения кредита на рефинансирование текущей задолженности:
• согласие банка на оформление договора последующей ипотеки;
• указание четкой цели кредитования по действующему кредитному договору. Часто на практике, банк, рассматривающий вопрос о рефинансировании, сталкивается с ситуацией, когда в кредитном договоре четко не указана цель кредитования, например, финансирование текущих потребностей, что обуславливает сложность с выбором программы кредитования для нового кредитора, а как известно, ставки по кредитованию имеет градацию в зависимости от сектора финансирования.
• минимальный срок обслуживания кредита. Как правило, - не менее шести месяцев.
• по первичной недвижимости одним из требований является стопроцентная готовность объекта недвижимости. Объект должен быть введен в эксплуатацию, на него должны быть оформлены и зарегистрированы соответствующие правоустанавливающие документы.
Какие же существуют преимущества при рефинансировании кредита?
1) возможность снижения ставки, и, как следствие, уменьшение расходов по обслуживанию кредита.
2) возможность изменения валюты кредита. К примеру, можно перейти с гривневого кредита на долларовый или наоборот, если это экономически выгодно. А можно оформить заем в швейцарских франках, ведь все банки, работающие с франковыми кредитами, предлагают услугу рефинансирования ипотеки.
3) возможность изменения схемы погашения кредита. Это уместно, например, если прежние условия предполагали аннуитет, который увеличивает стоимость ипотечного кредита минимум на 20-30%.
4) возможность продления срока кредитования. К примеру, у заемщика временно ухудшилось финансовое положение, и он хочет уменьшить ежемесячный размер платежа. В этом случае можно оформить новый кредит на максимальный срок (20 - 30 лет) и таким образом облегчить нагрузку на бюджет. Правда, злоупотреблять этой возможностью не стоит, так как общая переплата по кредиту при этом возрастает.
5) возможность увеличения суммы кредита. В смысле, если кредит выплачен, скажем, на 50% стоимости недвижимости, заемщик может оформить новый в размере 80% прежнего. Таким образом, в его распоряжении остается 30% стоимости недвижимости. Эти средства можно пустить, например, на ремонт.
1) Клиент, обратившийся за рефинансированием, несет те же расходы, что и любой другой заемщик банка, среди них затраты на:
• экспертную оценку имущества (300-500 грн.),
• оплату услуг нотариуса по оформлению договора ипотеки с новым кредитором - это 0,1% от суммы договора + 700-1000 грн.,
• страхование залогового имущества - 0,3% от стоимости имущества, страхование жизни заемщика - 0,3-0,4% от суммы кредита;
• оплату новому банку-кредитору разовой комиссии - это, как правило, 1-2% от суммы кредита;
• возможные комиссии за досрочное погашение кредита у первого кредитора (указывается в кредитном договоре) - как правило, она составляет 1-2% от досрочно погашенной суммы.
Целесообразным является, когда разница в процентной ставке должна окупать дополнительные издержки не более чем за год.
2) В некоторых банках, предлагающих кредиты рефинансирования, используется только аннуитетная схема погашения (равные ежемесячные платежи). При ней конечное удорожание покупки существенно больше, чем при стандартной схеме, то есть переход с кредита со стандартной схемой погашения на кредит с аннуитетной при небольшой разнице в ставках себя не оправдывает.
3) Еще один нюанс касается тех, кто получает частичную компенсацию процентной ставки по программе Фонда содействия молодежному жилищному строительству. При переходе из одного банка в другой (также сотрудничающий с фондом) заемщик теряет право на компенсацию.
При принятии решения о рефинансировании следует учесть сумму задолженности, срок действия, ставку, дополнительные преимущества и недостатки.
Так, если заемщику осталось погасить до 30% долга, перекредитование будет целесообразным при снижении ставки на 4%. Если остаток долга составляет от 30% до 50%, имеет смысл рассмотреть условия банка, предлагающего ставку на 2% больше действующей. Если кредит выплачен менее чем наполовину, снижение ставки даже на 1% будет выгодным.
Например, для задолженности в $10 тыс. перекредитование на те же семь лет оправдано только при разнице между ставками кредитования более чем в 5% годовых. Снижение ставки по ипотечному кредиту в $100 тыс. всего на 1% позволяет сэкономить более $5 тыс. за 10 лет.
В целом, прибегать к перекредитованию следует лишь в случае, когда разница в ставках составляет не менее 3% годовых. Фактически, на сегодняшний день это возможно лишь при переходе из мелкого в крупный банк, находящийся в десятке лидеров.
Также надо сказать, что в Украине средний срок "жизни" ипотечного кредита составляет около 8 лет. Менталитет украинцев таков, что, оформляя кредит на максимальный срок, заемщик старается максимально быстро с ним рассчитаться. Итак, если до закрытия кредита осталось менее 3-4 лет, начинать трудоемкую процедуру переоформления нецелесообразно, так как полученная выгода может оказаться просто мизерной.
При принятии решения рекомендую ознакомится с условиями кредитного договора в "новом" Банке. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены фиксированные и плавающие процентные ставки. В условиях политической и экономической нестабильности, что наблюдается в Украине, более привлекательными являются фиксированные ставки. Так, на сегодня имеется практика, когда Банки выдавали особенно привлекательные кредиты в гривне, и в настоящее время поднимают действующие ставки.
Следует также учесть, что при наличии тенденций к значительному снижению ставок заемщик может обратиться с заявлением в банке, который предоставил ссуду изначально. Пойдет ли банк навстречу клиенту зависит от платежной дисциплины заемщика и от того, пользуется ли он дополнительными продуктами банка.
Насколько востребованным будет рефинансирование ипотечных кредитов в ближайшие год-два, однозначно сказать сложно. Однако, по существующим прогнозам, спустя 2-3 года рынок ипотеки достигнет насыщения и приток новых клиентов замедлится. В таком случае банки вынуждены будут конкурировать за существующую клиентскую базу, переманивая друг у друга клиентов, в том числе, при помощи перекредитования.
И как сказал, Франтишек Крышка, будущие прибыли основываются на прошлых потерях…..!
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
Обсуждая рефинансирование, следует понимать, что кредитование по определению может осуществляться на различные цели: потребительские (когда речь идет о рефинансировании удовлетворения личных потребностей: в жилье - ипотека на жилье, автотранспорте) и коммерческие цели (приобретение / реконструкция / достройка / ремонт коммерческой недвижимости - ипотека нежилых помещений / строений, приобретение коммерческого автотранспорта, оборудования, спецтехники, пополнение оборотных средств), в тоже время на практике, рефинансирование, с точки зрения экономического эффекта, рисков банка, подразумевает перекредитование (рефинансировнаие) текущего долга из банка в банк под залог недвижимости.
Как это происходит, рассказала начальник Харьковского отделения №2 ОАО "Эрсте Банк" Карина Гнатенко.
Мировой опыт
Перекредитование очень популярно в западных странах. К примеру, банками Великобритании в 2005 году через рефинансирование ипотек было выдано $148 млрд - почти столько же, сколько при первичном кредитовании жилья. В Великобритании и США уже сформировалось целое сословие семей, которые то и дело переходят из банка в банк, чтобы минимизировать расходы по кредиту. Дело в том, что во многих странах ипотечные ставки фиксируются лишь на несколько лет и на протяжении большей части срока кредита являются плавающими. При этом по окончании периода фиксации многие заемщики сталкиваются с ростом ставок. Поэтому предпочитают "кочевать" по банкам, чтобы иметь дело только с фиксированными ставками. Рефинансирование ипотечных займов в Украине пока не очень развито. В настоящее время объемы рефинансирования составляют не более 5% кредитных сделок на рынке. Сама услуга на рынке появилась относительно недавно, да и на протяжение 2007 - 2008 г.г. ставки не снижались, а, напротив, в настоящее время в условиях дефицита ресурсов наблюдается значительное увеличение ставок по кредитованию. Однако, приход на украинский рынок все большего числа иностранных банков обуславливает перспективу снижения ставок, особенно в иностранной валюте. На данный момент рефинансирование ипотечных кредитов в Украине предлагают такие банки, как "ОТП", "ПУМБ", УкрСиббанк, Укрэксимбанк, "Финансы и Кредит", Укрсоцбанк, Кредобанк, среди крупных, недавно пришедших на украинский рынок - ОАО "Эрсте Банк". При этом следует отметить, что стоимость ресурсов для банка не зависит от того, как они будут использованы: на выдачу простого ипотечного кредита или на рефинансирование долга, уже имеющегося у заемщика, поэтому и ставки по рефинансированию зависят от текущих условий того или иного банка. В настоящее время наиболее конкурентными, конечно, являются предложения иностранных банков, например, ОАО "Эрсте Банк". Учитывая основной фактор рефинансирования (экономичность обслуживания текущего долга), целевым, или правильнее сказать, потенциальным сегментом потребителей являются заемщики, получившие кредит на заре становления ипотеки под 18-20% в валюте, когда среднерыночные ставки были выше сегодняшних на 4-5%.Механизм перекредитования
Всю схему перекредитования условно можно разделить на две операции. Сначала клиент пишет письмо в банк, куда собирается перевести заем, с просьбой выдать сумму, необходимую для погашения кредита в прежнем банке. Фактически эта процедура аналогична досрочному расторжению кредитного договора.
Затем клиент снова должен пройти всю процедуру оформления займа у нового кредитора.
Для оформления заявки на перекредитование к стандартному пакету документов необходимо предоставить оригиналы кредитного, ипотечного, договоров страхования, документы, подтверждающие полноту и своевременность погашения задолженности по существующему кредиту; справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности.
Безусловно, рефинансирование действующего кредита возможно только в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя. Если с дисциплиной все в порядке, банк готов рассматривать заявку на общих условиях по ставкам, которые установлены у него для соответствующего вида кредитов. Если будет принято положительное решение - деньги в безналичной форме направляются на погашение задолженности в прежнем банке клиента.
Следует отметить, что существуют условия получения кредита на рефинансирование текущей задолженности:
• согласие банка на оформление договора последующей ипотеки;
• указание четкой цели кредитования по действующему кредитному договору. Часто на практике, банк, рассматривающий вопрос о рефинансировании, сталкивается с ситуацией, когда в кредитном договоре четко не указана цель кредитования, например, финансирование текущих потребностей, что обуславливает сложность с выбором программы кредитования для нового кредитора, а как известно, ставки по кредитованию имеет градацию в зависимости от сектора финансирования.
• минимальный срок обслуживания кредита. Как правило, - не менее шести месяцев.
• по первичной недвижимости одним из требований является стопроцентная готовность объекта недвижимости. Объект должен быть введен в эксплуатацию, на него должны быть оформлены и зарегистрированы соответствующие правоустанавливающие документы.
Какие же существуют преимущества при рефинансировании кредита?
1) возможность снижения ставки, и, как следствие, уменьшение расходов по обслуживанию кредита.
2) возможность изменения валюты кредита. К примеру, можно перейти с гривневого кредита на долларовый или наоборот, если это экономически выгодно. А можно оформить заем в швейцарских франках, ведь все банки, работающие с франковыми кредитами, предлагают услугу рефинансирования ипотеки.
3) возможность изменения схемы погашения кредита. Это уместно, например, если прежние условия предполагали аннуитет, который увеличивает стоимость ипотечного кредита минимум на 20-30%.
4) возможность продления срока кредитования. К примеру, у заемщика временно ухудшилось финансовое положение, и он хочет уменьшить ежемесячный размер платежа. В этом случае можно оформить новый кредит на максимальный срок (20 - 30 лет) и таким образом облегчить нагрузку на бюджет. Правда, злоупотреблять этой возможностью не стоит, так как общая переплата по кредиту при этом возрастает.
5) возможность увеличения суммы кредита. В смысле, если кредит выплачен, скажем, на 50% стоимости недвижимости, заемщик может оформить новый в размере 80% прежнего. Таким образом, в его распоряжении остается 30% стоимости недвижимости. Эти средства можно пустить, например, на ремонт.
"Подводные камни" рефинансирования
1) Клиент, обратившийся за рефинансированием, несет те же расходы, что и любой другой заемщик банка, среди них затраты на:
• экспертную оценку имущества (300-500 грн.),
• оплату услуг нотариуса по оформлению договора ипотеки с новым кредитором - это 0,1% от суммы договора + 700-1000 грн.,
• страхование залогового имущества - 0,3% от стоимости имущества, страхование жизни заемщика - 0,3-0,4% от суммы кредита;
• оплату новому банку-кредитору разовой комиссии - это, как правило, 1-2% от суммы кредита;
• возможные комиссии за досрочное погашение кредита у первого кредитора (указывается в кредитном договоре) - как правило, она составляет 1-2% от досрочно погашенной суммы.
Целесообразным является, когда разница в процентной ставке должна окупать дополнительные издержки не более чем за год.
2) В некоторых банках, предлагающих кредиты рефинансирования, используется только аннуитетная схема погашения (равные ежемесячные платежи). При ней конечное удорожание покупки существенно больше, чем при стандартной схеме, то есть переход с кредита со стандартной схемой погашения на кредит с аннуитетной при небольшой разнице в ставках себя не оправдывает.
3) Еще один нюанс касается тех, кто получает частичную компенсацию процентной ставки по программе Фонда содействия молодежному жилищному строительству. При переходе из одного банка в другой (также сотрудничающий с фондом) заемщик теряет право на компенсацию.
Послесловие
При принятии решения о рефинансировании следует учесть сумму задолженности, срок действия, ставку, дополнительные преимущества и недостатки.
Так, если заемщику осталось погасить до 30% долга, перекредитование будет целесообразным при снижении ставки на 4%. Если остаток долга составляет от 30% до 50%, имеет смысл рассмотреть условия банка, предлагающего ставку на 2% больше действующей. Если кредит выплачен менее чем наполовину, снижение ставки даже на 1% будет выгодным.
Например, для задолженности в $10 тыс. перекредитование на те же семь лет оправдано только при разнице между ставками кредитования более чем в 5% годовых. Снижение ставки по ипотечному кредиту в $100 тыс. всего на 1% позволяет сэкономить более $5 тыс. за 10 лет.
В целом, прибегать к перекредитованию следует лишь в случае, когда разница в ставках составляет не менее 3% годовых. Фактически, на сегодняшний день это возможно лишь при переходе из мелкого в крупный банк, находящийся в десятке лидеров.
Также надо сказать, что в Украине средний срок "жизни" ипотечного кредита составляет около 8 лет. Менталитет украинцев таков, что, оформляя кредит на максимальный срок, заемщик старается максимально быстро с ним рассчитаться. Итак, если до закрытия кредита осталось менее 3-4 лет, начинать трудоемкую процедуру переоформления нецелесообразно, так как полученная выгода может оказаться просто мизерной.
При принятии решения рекомендую ознакомится с условиями кредитного договора в "новом" Банке. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены фиксированные и плавающие процентные ставки. В условиях политической и экономической нестабильности, что наблюдается в Украине, более привлекательными являются фиксированные ставки. Так, на сегодня имеется практика, когда Банки выдавали особенно привлекательные кредиты в гривне, и в настоящее время поднимают действующие ставки.
Следует также учесть, что при наличии тенденций к значительному снижению ставок заемщик может обратиться с заявлением в банке, который предоставил ссуду изначально. Пойдет ли банк навстречу клиенту зависит от платежной дисциплины заемщика и от того, пользуется ли он дополнительными продуктами банка.
Насколько востребованным будет рефинансирование ипотечных кредитов в ближайшие год-два, однозначно сказать сложно. Однако, по существующим прогнозам, спустя 2-3 года рынок ипотеки достигнет насыщения и приток новых клиентов замедлится. В таком случае банки вынуждены будут конкурировать за существующую клиентскую базу, переманивая друг у друга клиентов, в том числе, при помощи перекредитования.
И как сказал, Франтишек Крышка, будущие прибыли основываются на прошлых потерях…..!
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
