ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ БЕЗ РИСКА
ЧФ «Харьковское агентство недвижимости»
Максим Клименко, Татьяна Стегайло,
маркетолог эксперт
Определиться с потребностями
Первый и, пожалуй, самый важный этап - определиться с потребностями. Многие люди изначально загоняют себя в рамки, сужая спектр поиска определенными характеристиками жилья (например, этаж, район, планировка), не понимая своих реальных потребностей. Непрофессиональные агенты тоже продают конкретные характеристики квартиры, не узнавая потребностей человека.
Правильный же и логичный подход - это задать себе ряд вопросов (например, "С какой целью приобретается жилье?", "Кто будет жить в квартире?", "Сколько детей сейчас и планируется ли пополнение семьи в будущем?" и т.д.), ответив на которые вы сможете определиться, что же вам в действительности нужно. В основе такого подхода лежит базовый принцип маркетинга: вы покупаете не определенные характеристики товара, а выгоду и пользу которую этот товар принесет.
Например, покупая аспирин, вы покупаете облегчение головной боли, а не маленькие белые плоские шарики. В недвижимости точно так же. Вы покупаете не двухкомнатную квартиру "чешку" на седьмом этаже на Салтовке, а место, где будет приятно, комфортно и удобно жить вам и вашим близким.
Правильно выбирать
После того как вы определитесь со своими потребностями, можно приступать к изучению рынка. Информации о продажах квартир сейчас много: газеты, Интернет, расклейка на столбах. Ваша задача на этом этапе ознакомиться с предложением жилья, понять ценовую ситуацию на рынке.
Теперь задумайтесь о своих возможностях. Посчитайте семейный бюджет, определите размер свободных средств. Если вы, например, собираетесь брать кредит, то учтите, что в любом случае необходим первый взнос в размере 15-20% от стоимости объекта. Кредит вам предоставят только в том случае, если размер платежей по кредиту составляет не более 40-50% от месячного семейного бюджета.
Сопоставив потребности и возможности, отберите несколько наиболее подходящих вариантов и начинайте вести переговоры: звоните, общайтесь с продавцами, договаривайтесь об осмотре объекта возможной покупки.
При осмотре должное внимание необходимо уделить качественным характеристикам объекта, а также обратить внимание на местоположение, инфраструктуру, узнать условия продажи. Хочется заметить, что если стоимость квартиры выше аналогов на рынке, то возможен торг. Всегда есть такой аргумент, который подействует на человека. Например, весомым аргументом может быть немедленное заключение предварительного договора.
Если вы в общих чертах договорились об условиях будущей сделки, то свое намерение "купить" необходимо юридически оформить.
Теперь задумайтесь о своих возможностях. Посчитайте семейный бюджет, определите размер свободных средств. Если вы, например, собираетесь брать кредит, то учтите, что в любом случае необходим первый взнос в размере 15-20% от стоимости объекта. Кредит вам предоставят только в том случае, если размер платежей по кредиту составляет не более 40-50% от месячного семейного бюджета.
Сопоставив потребности и возможности, отберите несколько наиболее подходящих вариантов и начинайте вести переговоры: звоните, общайтесь с продавцами, договаривайтесь об осмотре объекта возможной покупки.
При осмотре должное внимание необходимо уделить качественным характеристикам объекта, а также обратить внимание на местоположение, инфраструктуру, узнать условия продажи. Хочется заметить, что если стоимость квартиры выше аналогов на рынке, то возможен торг. Всегда есть такой аргумент, который подействует на человека. Например, весомым аргументом может быть немедленное заключение предварительного договора.
Если вы в общих чертах договорились об условиях будущей сделки, то свое намерение "купить" необходимо юридически оформить.
Без бумажки, ты…
Вам нужно обратиться к нотариусу или юристу за помощью в составлении договора, оговаривающего существенные условия предстоящей сделки и обеспечивающего их исполнение. Примером такого договора может служить оформление предварительного договора у нотариуса. Такой договор должен предусматривать: конечные сроки сделки, конкретную цену, условия расчетов, сроки снятия с регистрационного учета прописанных, сроки предоставления справок об отсутствии задолженности от коммунальных служб, согласование комплектации квартиры.
Часто вне внимания покупателей проходит вопрос комплектации квартиры. В обычную комплектацию входят: розетки, сантехника, плита, двери, окна и другие отделимые элементы декора, которые формируют стоимость объекта. Мы рекомендуем произвести детальную опись передаваемого имущества и зафиксировать в договоре обязательство передачи квартиры в такой комплектации. Это делается для того, чтобы после покупки, покупатель, например, не обнаружил, что модную итальянскую плиту заменили советской, которая предоставлялась в комплекте с квартирой в 80-х годах.
Следующий этап - подготовка и проверка пакета документов, необходимых для отчуждения выбранной недвижимости. На этом этапе вам необходимо сделать следующее.
1. Сходить в ЖЭК, пообщаться с паспортисткой и узнать следующее:
• перечень и состав прописанных лиц;
• была ли прописка или выписка по решению суда;
• зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние (до 18 лет);
• иные сведения, которые могут повлиять на ваше решение о покупке.
Собрав информацию из ЖЭКа, вы сможете еще раз проанализировать все преимущества и недостатки приобретения данной квартиры.
2. Узнать юридическую историю квартиры. Очень важно понимать, как была продана квартира, сколько раз ее продавали за последнее время, использовались ли при продаже доверенности. Например, если квартира продавалась пять раз за последние два года, это может натолкнуть на мысль, что с квартирой что-то не так, что существуют какие-то скрытые недостатки или обременения. Это дает повод лишний раз задуматься о приобретении такой недвижимости и о факторах, побуждающих человека продавать эту недвижимость.
Добавим, что все сведения о юридической истории квартиры хранятся в Бюро технической инвентаризации, однако это учреждение официально не предоставляет такую информацию…
3. Пообщаться с соседями. Не надо недооценивать соседей. Как правило, соседи знают много ценной информации. Вам может очень пригодиться информация от какой-нибудь бдительной бабушки, которая вам по секрету расскажет, что с собственником квартиры уже несколько лет сожительствует женщина, которая перед лицом закона является гражданской женой собственника (хотя официально он не женат), что дает ей право заявлять, например, о правах на имущество и согласовании с ней условий продажи.
Хотелось бы добавить, что нет гарантированного способа, как защитится от афер, махинаций и проверить все идеально, тем более своими силами. Однако сбор как можно большей информации даст вам возможность еще раз задуматься о целесообразности покупки именно этой квартиры или, в крайнем случае, поможет определиться с ценой.
Часто вне внимания покупателей проходит вопрос комплектации квартиры. В обычную комплектацию входят: розетки, сантехника, плита, двери, окна и другие отделимые элементы декора, которые формируют стоимость объекта. Мы рекомендуем произвести детальную опись передаваемого имущества и зафиксировать в договоре обязательство передачи квартиры в такой комплектации. Это делается для того, чтобы после покупки, покупатель, например, не обнаружил, что модную итальянскую плиту заменили советской, которая предоставлялась в комплекте с квартирой в 80-х годах.
Следующий этап - подготовка и проверка пакета документов, необходимых для отчуждения выбранной недвижимости. На этом этапе вам необходимо сделать следующее.
1. Сходить в ЖЭК, пообщаться с паспортисткой и узнать следующее:
• перечень и состав прописанных лиц;
• была ли прописка или выписка по решению суда;
• зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние (до 18 лет);
• иные сведения, которые могут повлиять на ваше решение о покупке.
Собрав информацию из ЖЭКа, вы сможете еще раз проанализировать все преимущества и недостатки приобретения данной квартиры.
2. Узнать юридическую историю квартиры. Очень важно понимать, как была продана квартира, сколько раз ее продавали за последнее время, использовались ли при продаже доверенности. Например, если квартира продавалась пять раз за последние два года, это может натолкнуть на мысль, что с квартирой что-то не так, что существуют какие-то скрытые недостатки или обременения. Это дает повод лишний раз задуматься о приобретении такой недвижимости и о факторах, побуждающих человека продавать эту недвижимость.
Добавим, что все сведения о юридической истории квартиры хранятся в Бюро технической инвентаризации, однако это учреждение официально не предоставляет такую информацию…
3. Пообщаться с соседями. Не надо недооценивать соседей. Как правило, соседи знают много ценной информации. Вам может очень пригодиться информация от какой-нибудь бдительной бабушки, которая вам по секрету расскажет, что с собственником квартиры уже несколько лет сожительствует женщина, которая перед лицом закона является гражданской женой собственника (хотя официально он не женат), что дает ей право заявлять, например, о правах на имущество и согласовании с ней условий продажи.
Хотелось бы добавить, что нет гарантированного способа, как защитится от афер, махинаций и проверить все идеально, тем более своими силами. Однако сбор как можно большей информации даст вам возможность еще раз задуматься о целесообразности покупки именно этой квартиры или, в крайнем случае, поможет определиться с ценой.
В знаменательный день
По завершению этого этапа можно назначать конкретный день сделки (крайний срок у вас оговорен в предварительном договоре), заранее оговорив время у нотариуса. Желательно чтобы нотариус и продавец не были знакомы…
Если было предусмотрено освобождение объекта до сделки, еще раз его осмотрите в день сделки до нотариального удостоверения отчуждения недвижимости, обратив внимание на оговоренную комплектацию (сантехника, двери, окна и т.д.), подпишите акт приема-передачи, где будет указано, есть претензии или нет, а также ознакомьтесь со справками из всех коммунальных служб об отсутствии задолженностей и справкой об отсутствии зарегистрированных по данному адресу.
Сама сделка осуществляется в помещении нотариуса, но если продавец не ходит и физически не может попасть к нотариусу, можно заказать выезд последнего на дом. Как правило, передача денег осуществляется в специальной комнате у нотариуса. В этот момент в комнате присутствуют только покупатель и продавец. Запомните, никто кроме покупателя и продавца не имеет права прикасаться к деньгам. Это прерогатива только участников сделки. Проверка и пересчет денег это обязанности продавца.
Последний этап - это регистрация прав собственности в БТИ. Помните, после оформления сделки купли-продажи вы еще не получаете всех прав на данный объект. Полноправным собственником вы станете только после регистрации в Едином государственном реестре собственников недвижимого имущества.
Запомните, что срок исковой давности, в течение которого вы можете расторгнуть договор купли продажи, в случае, если вы в процессе эксплуатации выявили некие скрытые дефекты, о которых вам не сообщил продавец, составляет один год.
В такой ситуации Вы можете через суд требовать либо денежной компенсации, либо устранения дефектов за счет продавца, либо даже расторжение договора купли-продажи и возврата денег, но покупателю придется доказывать вину продавца в суде.
В заключение, после всего сказанного, хотим вам пожелать удачи в нелегком деле приобретения квартиры, которое потребует от вас настойчивости, бдительности и внимательности.
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
Если было предусмотрено освобождение объекта до сделки, еще раз его осмотрите в день сделки до нотариального удостоверения отчуждения недвижимости, обратив внимание на оговоренную комплектацию (сантехника, двери, окна и т.д.), подпишите акт приема-передачи, где будет указано, есть претензии или нет, а также ознакомьтесь со справками из всех коммунальных служб об отсутствии задолженностей и справкой об отсутствии зарегистрированных по данному адресу.
Сама сделка осуществляется в помещении нотариуса, но если продавец не ходит и физически не может попасть к нотариусу, можно заказать выезд последнего на дом. Как правило, передача денег осуществляется в специальной комнате у нотариуса. В этот момент в комнате присутствуют только покупатель и продавец. Запомните, никто кроме покупателя и продавца не имеет права прикасаться к деньгам. Это прерогатива только участников сделки. Проверка и пересчет денег это обязанности продавца.
Последний этап - это регистрация прав собственности в БТИ. Помните, после оформления сделки купли-продажи вы еще не получаете всех прав на данный объект. Полноправным собственником вы станете только после регистрации в Едином государственном реестре собственников недвижимого имущества.
Запомните, что срок исковой давности, в течение которого вы можете расторгнуть договор купли продажи, в случае, если вы в процессе эксплуатации выявили некие скрытые дефекты, о которых вам не сообщил продавец, составляет один год.
В такой ситуации Вы можете через суд требовать либо денежной компенсации, либо устранения дефектов за счет продавца, либо даже расторжение договора купли-продажи и возврата денег, но покупателю придется доказывать вину продавца в суде.
В заключение, после всего сказанного, хотим вам пожелать удачи в нелегком деле приобретения квартиры, которое потребует от вас настойчивости, бдительности и внимательности.
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
