Интервью с Д. Кутовым, директором "Макрокап Девелопмент Украина"
о проблемах отечественного рынка недвижимости и о способах их преодоления
— Какая проблема, на Ваш взгляд, является ключевой и как ее можно решить?
— В первую очередь, необходимо общими усилиями приняться за серьезное лоббирование разумных законодательных инициатив. Ведь за все годы независимости Украины ни одно правительство, ни один парламент так и не провели серьезных системных реформ ни в одной сфере. Зато наши власти научились виртуозно выдавать за реформы декларации реформ. И принимать законы, которые усложняют и без того сложное положение предпринимателей и усиливают коррупционный потенциал всевозможных чиновников.
Самый свежий пример - Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно содействия строительству», который не несет никаких реальных содействий строительству. То, что раньше называлось «актом ввода в эксплуатацию», предложили называть «сертификатом». Плюс нас практически вернули к существовавшим до недавнего постановления Кабмина ставкам отчислений в местный бюджет от сумм строительства. Помимо этого, под видом внедрения в жизнь разумных принципов «единого окна» фактически монополизировали процесс сдачи объекта в эксплуатацию, сконцентрировав его в руках государственной архитектурно-строительной инспекции (бывший ГАСК). Вышеприведенные факты наглядно демонстрируют нам, что говорить «реформа» — далеко не то же самое, что осуществлять настоящую реформу.
А я хочу подчеркнуть: сегодня строительный рынок, как никогда, нуждается именно в комплексном реформировании. Дело в том, что объект недвижимости создается исключительно как результат совместной деятельности представителей разных рынков и сфер: земельных отношений, градостроительства, архитектуры, финансов, страхования, строительства, жилищно-коммунального хозяйства. И невозможно создать разумные цивилизованные механизмы в отдельно взятой сфере, если одновременно не реформировать смежные отрасли.
— Что, на Ваш взгляд, нужно сделать в первую очередь?
— Во-первых, функции лицензирования должны уйти из-под государственной опеки: мировая практика показывает, что с этим успешнее всего справляются организации профессионального самоуправления (ОПС). Все, что требуется от государства: создать условия для появления таких организаций, утвердить разумные и современные строительные нормы и правила и передать ОПС часть полномочий по мониторингу этих норм.
Такой рыночный самоконтроль покажет гораздо большую эффективность: ОПС значительно строже следят за исполнением норм и правил и не берут взяток, иначе они подорвут доверие ко всем представителям профессионального сообщества, и оно еще долго потом будет вынуждено расплачиваться за такой «компромисс».
Деятельность ОПС необходимо развивать и в сфере архитектуры, и в сфере проектирования, и в сфере строительства, тогда участники рынка смогут взаимно контролировать друг друга на предмет соблюдения установленных государством правил.
— Согласны ли Вы с тем, что система градостроительной документации тоже далека от совершенства и требует к себе пристального внимания?
— Совершенно согласен! Я как раз хотел сказать, что во-вторых, в радикальных изменениях нуждается система подготовки градостроительной документации. У нас же все поставлено с ног на голову: сначала мы выделяем участок, а потом проводим общественные слушания; сначала на Градсовете защищаем новый проект, а потом построенное сооружение вписывается в контекст дальнейших планов развития территории.
На мой взгляд, такой документ, как «градостроительное обоснование», следует просто исключить из практики, а базовым документом должен стать детальный план территории (ДПТ). Потому что погружение в частности градостроительного обоснования вне контекста комплексных для территории детальных планов как раз и приводит к «уплотнительной» застройке, конфликтам между строительными компаниями и жителями прилегающих домов, разрушениям сложившихся архитектурных ансамблей.
Именно ДПТ должны определять земельные участки, выставляемые на аукционы, и четко описывать градостроительные ограничения к каждому из них. Тогда отпадет потребность и в таком сомнительном инструменте, как общественные слушания, решения которых, между прочим, не имеют сегодня ровно никакой юридической силы, но зато часто носят ангажированный характер.
Что нужно, так это сделать проекты ДПТ публичными и учесть поступившие замечания до принятия окончательного решения. Если интересы общины почему-то не учитываются местными властями, представители громады могут инициировать сбор подписей за проведение локального референдума и на нем добиться нужного решения.
Но если ДПТ утвержден и земельный участок отведен, то никто не должен иметь права мешать застройщику. Вот если он нарушит нормы законодательства или того же ДПТ, тогда — пожалуйста, существует суд, правоохранительные органы…
— Чем оправдано огромное количество проверок и инспекций при получении разрешений на строительство?
— Ничем. У нас напрочь забыли о таком понятии, как ответственность за собственную подпись. На каждом листе проектной документации стоит подпись конкретного человека, лицензированного специалиста, которому, кстати, само государство дало разрешение заниматься профессиональной деятельностью. И в такой ситуации, я считаю, достаточной гарантией качества их работы должен являться тот факт, что архитектор, проектная организация несут все возможные виды ответственности: от профессиональной до уголовной, за собственную подпись под документом, точно так же, как строитель несет все виды ответственности за безопасность возведенного им объекта.
И правильно Вы ставите вопрос: оправданны ли в таком случае все эти бесчисленные проверки и экспертизы — пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны труда, энергосбережения и энергоэффективности, выполнения архитектурных требований, надежности и долговечности зданий и сооружений, эксплуатационной безопасности, инженерного обеспечения... Они не просто не оправданны, они во многом бессмысленны и вредны. Потому что на самом деле не добавляют никаких гарантий безопасности, но зато ставят под сомнение профессиональные качества специалистов, нивелируют персональную ответственность и создают почву для коррупции.
Здесь тоже необходимо вернуть все с головы на ноги. Кто, как не сам заказчик строительства, чтобы не иметь проблем с последующим вводом объекта в эксплуатацию, должен быть заинтересован в соблюдении действующих норм и правил на всех этапах и проектирования, и строительства? Совершенно очевидно, что нужно передать ему соответствующие полномочия – предоставить право по собственному выбору привлекать к экспертизе проекта и строительства различных лицензированных специалистов на платной договорной основе.
— Как могут защитить себя конечные потребители?
— Точно так же: конечный потребитель, который должен стать центральным лицом при приеме объекта в эксплуатацию, защищая свои интересы, безопасность и инвестиции, может и должен привлекать к процессу профессиональных лицензированных экспертов.
Одним из механизмов самозащиты конечного потребителя может стать привлечение к делу страховых компаний, которые, в свою очередь, для обеспечения безопасности собственного бизнеса вынуждены будут нанимать специалистов, чтобы в достаточном и разумном объеме контролировать и сам проект, и его исполнение. Похожие функции могут нести и компании по управлению недвижимостью, которым, в конечном итоге, придется эксплуатировать объект.
Если госорганы отдадут функции контроля профессиональному сообществу и свободному рынку, будет обеспечен сквозной и действенный мониторинг на этапах проектирования, строительства и эксплуатации объекта, и достигнуты значительно большие гарантии безопасности здоровья и жизни граждан.
— Реально ли разрешение проблемы землепользования в нашей стране?
— Безусловно. Пора заканчивать с конструкциями наподобие договоров аренды на период строительства, на период эксплуатации, с бесконечным продлением их сроков действия и заложенными Земельным кодексом временными ограничениями. Необходимо перейти к двум абсолютно понятным и принятым в мире способам землепользования при строительстве: тот, кто строит, должен иметь право собственности на застраиваемый земельный участок или право застраивать чужой земельный участок. Аренда предполагает возврат предмета аренды собственнику. А о каком возврате земельного участка может идти речь, после того как, например, квартиры в многоэтажном доме проданы и в них заселились люди?
Проблема проблем рынка недвижимости — оторванность строения от земельного участка, на котором оно находится. Получение права частной собственности на строение должно подразумевать и приобретение права на землю под строением.
А инвестор, приобретающий квартиру в доме, должен становиться совладельцем или сопользователем земельного участка, а также участником кондоминиума. И становиться он им должен автоматически: в силу покупки квартиры. Кондоминиум должен возникать не после введения дома в эксплуатацию, а тогда, когда застройщик, купивший земельный участок на аукционе, начинает строить и продавать строящиеся квартиры и части земельного участка под домом гражданам-инвесторам.
В таком случае квартира, даже не построенная, станет полноценным объектом залога. А это и уменьшит риск невыдачи банковского кредита и сделает покупателя более защищенным. Кроме того, владелец квартиры вместе с правом собственности получит и бремя содержания этой собственности, как это происходит во всем цивилизованном мире. Иными словами, получит обязанность нести эксплуатационные и другие расходы по содержанию жилья и прилегающей к дому территории. И это правильно, потому что право собственности всегда подразумевает обязанность эту собственность содержать. Эти принципы необходимо закрепить законодательно, иначе ни о какой реальной реформе ЖКХ не может быть и речи.
Наконец, нужно радикально упростить процедуру оформления права землепользования: сейчас этот механизм крайне громоздок и растянут во времени. Даже переход права от одного субъекта к другому сопряжен с полным циклом оформления всех документов, как будто земля выделяется впервые.
— Дмитрий Эдуардович, Вы всерьез считаете, что все это возможно?
— Уверен, что возможно. Более того, убежден, что при наличии политической воли все основные реформы можно провести в самые сжатые сроки. Посмотрите, что происходит: Украина в категории «получение разрешения на строительство» находится на третьем снизу месте в рейтинге свободы предпринимательства, составленном недавно Мировым Банком. Это 179-е место из 181-ой обозреваемой страны! Эксперты Банка посчитали, что для получения разрешения на строительство в Украине нужно потратить в среднем 471 день. Для сравнения: в Беларуси — 210 дней, в Грузии — 113 дней. Это показатель того, что реальной реформой на рынке недвижимости еще даже не пахло. Но такие системные проблемы, о которых я сказал, невозможно консервировать бесконечно. Мы все равно рано или поздно придем к необходимости комплексного реформирования отрасли. И чем скорее мы это сделаем, тем быстрее рынок недвижимости станет одним из главных локомотивов украинской экономики.
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
— Какая проблема, на Ваш взгляд, является ключевой и как ее можно решить?
— В первую очередь, необходимо общими усилиями приняться за серьезное лоббирование разумных законодательных инициатив. Ведь за все годы независимости Украины ни одно правительство, ни один парламент так и не провели серьезных системных реформ ни в одной сфере. Зато наши власти научились виртуозно выдавать за реформы декларации реформ. И принимать законы, которые усложняют и без того сложное положение предпринимателей и усиливают коррупционный потенциал всевозможных чиновников.
Самый свежий пример - Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно содействия строительству», который не несет никаких реальных содействий строительству. То, что раньше называлось «актом ввода в эксплуатацию», предложили называть «сертификатом». Плюс нас практически вернули к существовавшим до недавнего постановления Кабмина ставкам отчислений в местный бюджет от сумм строительства. Помимо этого, под видом внедрения в жизнь разумных принципов «единого окна» фактически монополизировали процесс сдачи объекта в эксплуатацию, сконцентрировав его в руках государственной архитектурно-строительной инспекции (бывший ГАСК). Вышеприведенные факты наглядно демонстрируют нам, что говорить «реформа» — далеко не то же самое, что осуществлять настоящую реформу.
А я хочу подчеркнуть: сегодня строительный рынок, как никогда, нуждается именно в комплексном реформировании. Дело в том, что объект недвижимости создается исключительно как результат совместной деятельности представителей разных рынков и сфер: земельных отношений, градостроительства, архитектуры, финансов, страхования, строительства, жилищно-коммунального хозяйства. И невозможно создать разумные цивилизованные механизмы в отдельно взятой сфере, если одновременно не реформировать смежные отрасли.
— Что, на Ваш взгляд, нужно сделать в первую очередь?
— Во-первых, функции лицензирования должны уйти из-под государственной опеки: мировая практика показывает, что с этим успешнее всего справляются организации профессионального самоуправления (ОПС). Все, что требуется от государства: создать условия для появления таких организаций, утвердить разумные и современные строительные нормы и правила и передать ОПС часть полномочий по мониторингу этих норм.
Такой рыночный самоконтроль покажет гораздо большую эффективность: ОПС значительно строже следят за исполнением норм и правил и не берут взяток, иначе они подорвут доверие ко всем представителям профессионального сообщества, и оно еще долго потом будет вынуждено расплачиваться за такой «компромисс».
Деятельность ОПС необходимо развивать и в сфере архитектуры, и в сфере проектирования, и в сфере строительства, тогда участники рынка смогут взаимно контролировать друг друга на предмет соблюдения установленных государством правил.
— Согласны ли Вы с тем, что система градостроительной документации тоже далека от совершенства и требует к себе пристального внимания?
— Совершенно согласен! Я как раз хотел сказать, что во-вторых, в радикальных изменениях нуждается система подготовки градостроительной документации. У нас же все поставлено с ног на голову: сначала мы выделяем участок, а потом проводим общественные слушания; сначала на Градсовете защищаем новый проект, а потом построенное сооружение вписывается в контекст дальнейших планов развития территории.
На мой взгляд, такой документ, как «градостроительное обоснование», следует просто исключить из практики, а базовым документом должен стать детальный план территории (ДПТ). Потому что погружение в частности градостроительного обоснования вне контекста комплексных для территории детальных планов как раз и приводит к «уплотнительной» застройке, конфликтам между строительными компаниями и жителями прилегающих домов, разрушениям сложившихся архитектурных ансамблей.
Именно ДПТ должны определять земельные участки, выставляемые на аукционы, и четко описывать градостроительные ограничения к каждому из них. Тогда отпадет потребность и в таком сомнительном инструменте, как общественные слушания, решения которых, между прочим, не имеют сегодня ровно никакой юридической силы, но зато часто носят ангажированный характер.
Что нужно, так это сделать проекты ДПТ публичными и учесть поступившие замечания до принятия окончательного решения. Если интересы общины почему-то не учитываются местными властями, представители громады могут инициировать сбор подписей за проведение локального референдума и на нем добиться нужного решения.
Но если ДПТ утвержден и земельный участок отведен, то никто не должен иметь права мешать застройщику. Вот если он нарушит нормы законодательства или того же ДПТ, тогда — пожалуйста, существует суд, правоохранительные органы…
— Чем оправдано огромное количество проверок и инспекций при получении разрешений на строительство?
— Ничем. У нас напрочь забыли о таком понятии, как ответственность за собственную подпись. На каждом листе проектной документации стоит подпись конкретного человека, лицензированного специалиста, которому, кстати, само государство дало разрешение заниматься профессиональной деятельностью. И в такой ситуации, я считаю, достаточной гарантией качества их работы должен являться тот факт, что архитектор, проектная организация несут все возможные виды ответственности: от профессиональной до уголовной, за собственную подпись под документом, точно так же, как строитель несет все виды ответственности за безопасность возведенного им объекта.
И правильно Вы ставите вопрос: оправданны ли в таком случае все эти бесчисленные проверки и экспертизы — пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны труда, энергосбережения и энергоэффективности, выполнения архитектурных требований, надежности и долговечности зданий и сооружений, эксплуатационной безопасности, инженерного обеспечения... Они не просто не оправданны, они во многом бессмысленны и вредны. Потому что на самом деле не добавляют никаких гарантий безопасности, но зато ставят под сомнение профессиональные качества специалистов, нивелируют персональную ответственность и создают почву для коррупции.
Здесь тоже необходимо вернуть все с головы на ноги. Кто, как не сам заказчик строительства, чтобы не иметь проблем с последующим вводом объекта в эксплуатацию, должен быть заинтересован в соблюдении действующих норм и правил на всех этапах и проектирования, и строительства? Совершенно очевидно, что нужно передать ему соответствующие полномочия – предоставить право по собственному выбору привлекать к экспертизе проекта и строительства различных лицензированных специалистов на платной договорной основе.
— Как могут защитить себя конечные потребители?
— Точно так же: конечный потребитель, который должен стать центральным лицом при приеме объекта в эксплуатацию, защищая свои интересы, безопасность и инвестиции, может и должен привлекать к процессу профессиональных лицензированных экспертов.
Одним из механизмов самозащиты конечного потребителя может стать привлечение к делу страховых компаний, которые, в свою очередь, для обеспечения безопасности собственного бизнеса вынуждены будут нанимать специалистов, чтобы в достаточном и разумном объеме контролировать и сам проект, и его исполнение. Похожие функции могут нести и компании по управлению недвижимостью, которым, в конечном итоге, придется эксплуатировать объект.
Если госорганы отдадут функции контроля профессиональному сообществу и свободному рынку, будет обеспечен сквозной и действенный мониторинг на этапах проектирования, строительства и эксплуатации объекта, и достигнуты значительно большие гарантии безопасности здоровья и жизни граждан.
— Реально ли разрешение проблемы землепользования в нашей стране?
— Безусловно. Пора заканчивать с конструкциями наподобие договоров аренды на период строительства, на период эксплуатации, с бесконечным продлением их сроков действия и заложенными Земельным кодексом временными ограничениями. Необходимо перейти к двум абсолютно понятным и принятым в мире способам землепользования при строительстве: тот, кто строит, должен иметь право собственности на застраиваемый земельный участок или право застраивать чужой земельный участок. Аренда предполагает возврат предмета аренды собственнику. А о каком возврате земельного участка может идти речь, после того как, например, квартиры в многоэтажном доме проданы и в них заселились люди?
Проблема проблем рынка недвижимости — оторванность строения от земельного участка, на котором оно находится. Получение права частной собственности на строение должно подразумевать и приобретение права на землю под строением.
А инвестор, приобретающий квартиру в доме, должен становиться совладельцем или сопользователем земельного участка, а также участником кондоминиума. И становиться он им должен автоматически: в силу покупки квартиры. Кондоминиум должен возникать не после введения дома в эксплуатацию, а тогда, когда застройщик, купивший земельный участок на аукционе, начинает строить и продавать строящиеся квартиры и части земельного участка под домом гражданам-инвесторам.
В таком случае квартира, даже не построенная, станет полноценным объектом залога. А это и уменьшит риск невыдачи банковского кредита и сделает покупателя более защищенным. Кроме того, владелец квартиры вместе с правом собственности получит и бремя содержания этой собственности, как это происходит во всем цивилизованном мире. Иными словами, получит обязанность нести эксплуатационные и другие расходы по содержанию жилья и прилегающей к дому территории. И это правильно, потому что право собственности всегда подразумевает обязанность эту собственность содержать. Эти принципы необходимо закрепить законодательно, иначе ни о какой реальной реформе ЖКХ не может быть и речи.
Наконец, нужно радикально упростить процедуру оформления права землепользования: сейчас этот механизм крайне громоздок и растянут во времени. Даже переход права от одного субъекта к другому сопряжен с полным циклом оформления всех документов, как будто земля выделяется впервые.
— Дмитрий Эдуардович, Вы всерьез считаете, что все это возможно?
— Уверен, что возможно. Более того, убежден, что при наличии политической воли все основные реформы можно провести в самые сжатые сроки. Посмотрите, что происходит: Украина в категории «получение разрешения на строительство» находится на третьем снизу месте в рейтинге свободы предпринимательства, составленном недавно Мировым Банком. Это 179-е место из 181-ой обозреваемой страны! Эксперты Банка посчитали, что для получения разрешения на строительство в Украине нужно потратить в среднем 471 день. Для сравнения: в Беларуси — 210 дней, в Грузии — 113 дней. Это показатель того, что реальной реформой на рынке недвижимости еще даже не пахло. Но такие системные проблемы, о которых я сказал, невозможно консервировать бесконечно. Мы все равно рано или поздно придем к необходимости комплексного реформирования отрасли. И чем скорее мы это сделаем, тем быстрее рынок недвижимости станет одним из главных локомотивов украинской экономики.
Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua
