Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Долгосрочная ипотека весной-2013: призрачная доступность

Просто сделать ежемесячный платеж по ипотеке меньше, выбрав кредит на больший срок. Но небольшая экономия ежемесячно может обернуться огромными расходами за весь срок. Сколько будет стоить долгосрочный ипотечный заем, полученный весной-2013.

По исследованиям  компании «Простобанк Консалтинг»   максимальный срок кредитования на покупку недвижимости на вторичном рынке от украинских банков из числа 50-ти лидеров по активам составляет 30 лет. Такие кредиты в апреле-2013 предлагают шесть банков и только в рамках программы рефинансирования Государственного Ипотечного Учреждения (ГИУ).

Собственные программы банков ограничиваются максимумом в 20 лет. Такие предложения есть у 11 банков. И еще семь учреждений предлагают 20-летние кредиты на «вторичку» при участии ГИУ.

Как видим, выбор долгосрочных ипотечных программ на украинском рынке достаточно широк. Такие кредиты интересны в первую очередь заемщикам с минимальными накоплениями на новое жилье, не имеющим возможности внести большой аванс. Теоретически, большой срок кредита дает возможность выплачивать крупные суммы сравнительно небольшими ежемесячными платежами. Посмотрим, так ли это на самом деле по реальным предложениям украинских банков.

Рассчитываем первоначальный взнос

Стоимость среднерыночной квартиры в Киеве составляет 786 тысяч гривен (97-98 тысяч долларов).

Чтобы получить кредит на 30 лет по программе рефинансирования ГИУ нужно внести аванс в размере не менее четверти стоимости квартиры, что для наших расчетов составит 196,5 тысяч гривен. Правда, займы на 30 лет с первоначальным взносом в 25% стоимости жилья предлагают лишь четыре учреждения: банк «Хрещатик», Финансы и Кредит, Терра Банк и Кредитпромбанк под 18,07-22,11% реальных годовых. У остальных банков авансы составляют 30%, 40% или 50%.

Для тех, кто еще не собрал такую сумму, подойдет вариант кредитования с 10%-ным авансом. Такая программа на рынке лишь одна:  Ощадбанк  предлагает кредиты с 10%-ным авансом лишь при условии предоставлении дополнительного залога. Так что если у вас или вашего поручителя есть дополнительная недвижимость, которую вы можете предоставить в залог банку, то аванс по кредиту для вас может составить 78,6 тысяч гривен. При этом ставка по кредиту на 20 лет составит 18,57% реальных годовых.

Если же вы хотите оформить кредит под более низкий процент, то придется накопить не менее 30% стоимости квартиры или 235,8 тысяч гривен самостоятельно. При таком авансе реальные ставки по 20-летним кредитам стартуют от 18,2% годовых по обычным программам банков (Эрсте Банк) и от 17,7% по программе при поддержке ГИУ (Диамантбанк).

Стоимость квартиры на вторичном рынке

786 000 грн.

Аванс 10%

78 600 грн. (9 700 долларов)

Аванс 25%

196 500 грн. (23 800 долларов)

Аванс 30%

235 800 грн. (29 100 долларов)

Однако аванс по кредиту – лишь первый шаг к покупке квартиры. Ведь далее заемщику предстоит вносить регулярные платежи в течение всего длительного срока кредита. Подсчитаем, сколько придется платить заемщику ежемесячно.

Сколько платим в месяц?

Кредиты по программе рефинансирования ГИУ банки предлагают в среднем под 18% реальных годовых. При сроке займа 30 лет и авансе 30% ежемесячный платеж по аннуитетной схеме выплат составит 8289 гривен. По 20-летним займам среднерыночная реальная ставка от украинских банков составляет 20,73% годовых. При том же авансе в 30% годовых ежемесячный платеж по аннуитету составит 9660 гривен.

Ежемесячные расходы будут меньше, если выбрать кредит с самой низкой на рынке реальной ставкой. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 18.04.2013 г., по 30-летним займам при поддержке ГИУ она составит 17,67% годовых (АКБ банк), а ежемесячный платеж по такому кредиту – 8140 гривен. По кредитам на 20 лет минимальная ставка составляет 17,57% реальных годовых (Ощадбанк), а ежемесячный платеж при этом будет равен 8307 гривен.

Как видим, сокращение срока кредита с 30 до 20 лет при минимальных на рынке реальных ставках в апреле-2013 уменьшит ежемесячные расходы заемщика всего лишь на 167 гривен или примерно на 2%. В таком случае заемщику, очевидно, выгоднее будет оформить 20-летний кредит и избавиться от долга на 10 лет раньше.

Интересно, что ежемесячный платеж по среднесрочному кредиту на 10 лет также будет не намного больше, чем по займу на срок 20 лет. При минимальной на рынке реальной ставке в 16,97% годовых (Диамантбанк с рефинансированием в ГИУ) он составит 9548 гривен. Таким образом, выбрав кредит на срок вдвое больше, заемщик будет платить лишь на 15% меньше ежемесячно. Такой же будет разница и при средних по рынку реальных ставках.

Ежемесячный платеж при разных сроках кредита на квартиру стоимостью 786 тысяч гривен при авансе 30% (сумма кредита – 550 тысяч гривен)

Показатель

Срок

30 лет (ГИУ)

20 лет

10 лет

5 лет

СРЕДНЯЯ РЕАЛЬНАЯ СТАВКА, годовых

18%

20,73%

21,28%

21,54%

Ежемесячный платеж (аннуитет), грн.

8 289

9 660

11 100

15 047

МИНИМАЛЬНАЯ РЕАЛЬНАЯ СТАВКА, годовых

17,67%

17,57%

16,97% (ГИУ)

17,35%

Ежемесячный платеж (аннуитет), грн.

8 140

8 307

9 548

13 772

Подсчитываем переплату

Выплачивая кредит на сумму 550 тысяч гривен в течение 30 лет под реальную ставку 18% годовых, заемщик заплатит банку еще около 2,4 миллиона гривен процентов и комиссий.

Заметно меньше будет переплата при кредитовании на 20 лет. Даже при среднерыночной ставке, которая по таким займам составляет 20,73% реальных годовых, переплата по займу на 20 лет составит 1,77 миллиона гривен. А при минимальной по рынку ставке в 17,57% годовых заемщик переплатит 1,4 миллиона гривен.

Переплата при разных сроках кредита на квартиру стоимостью 786 тысяч гривен при авансе 30% (сумма кредита – 550 тысяч гривен)

Показатель

Срок

30 лет (ГИУ)

20 лет

10 лет

5 лет

Сумма кредита, грн.

550 000

СРЕДНЯЯ РЕАЛЬНАЯ СТАВКА, годовых

18%

20,73%

21,28%

21,54%

Переплата за весь срок, грн.

2 434 029

1 768 315

781 993

352 814

МИНИМАЛЬНАЯ РЕАЛЬНАЯ СТАВКА, годовых

17,67%

17,57%

16,97% (ГИУ)

17,35%

Переплата за весь срок, грн.

2 380 740

1 443 596

595 810

276 358

Как видим, при текущих рыночных ставках по займам на «вторичку» лишь при сроке кредита пять лет сумма переплаты будет меньше, чем сумма самого займа. По кредиту на 10 лет заемщик выплатит как минимум вдвое больше, чем занимал у банка, и только если ему удастся оформить кредит под минимальную действующую на рынке ставку. По кредиту под среднерыночную ставку на 10 лет переплата составит около 140%.

Что же касается долгосрочных займов – на 20 и 30 лет, то по ним переплата составит 260-440% от суммы изначального кредита или в 2-4 раза больше, чем по кредиту на 10 лет.

Сопутствующие расходы

Не будем забывать, что расходы заемщика по ипотечному кредиту включают в себя также ежегодные страховые платежи, которых покупатель недвижимости заплатит тем больше, чем дольше будет выплачивать кредит.

Для заемщика по ипотеке обязательным будет страхование залога. Тарифы по нему у разных банков колеблются в пределах 0,2-0,5% от стоимости недвижимости в год, наиболее распространенный тариф – 0,3%. Многие банки требуют также страхования жизни заемщика, тариф по которому может составлять 0,2-1% от суммы кредита в год. Также может понадобиться титульное страхование (страхование права собственности заемщика на залоговую недвижимость), тариф по которому составляет 0,35-0,4% от суммы кредита. Обычно такой полис приобретается не каждый год, а лишь на первый год кредитования.

Таким образом, продолжая рассматривать наш пример, при наиболее распространенных тарифах по страхованию залога и заемщика (0,3% в обоих случаях) покупатель жилья в кредит на сумму 550 тысяч гривен будет платить в год 4 008 гривен страховых платежей. При сроке кредитования 30 лет эти расходы в сумме составят более 120-ти тысяч гривен, при кредите на 20 лет – более 80 тысяч гривен.

Расходы на страхование при разных сроках кредита на квартиру стоимостью 786 тысяч гривен при авансе 30% (сумма кредита – 550 тысяч гривен)

Показатель

Срок

30 лет

20 лет

10 лет

5 лет

СТРАХОВАНИЕ (в среднем)

0,3% от стоимости + 0,3% от суммы кредита в год

Расходы на страхование в год, грн.

4 008

4 008

4 008

4 008

Расходы за весь срок, грн.

120 240

80 160

40 080

20 040

В заключение

Как видим, весной-2013 наибольший срок кредита не всегда означает доступный размер ежемесячного платежа. При увеличении срока кредитования вдвое – с 10 до 20 лет – размер ежемесячного взноса сократится всего на 15%.

Вместе с тем, большой срок кредитования при текущих реальных ставках по ипотеке приводит к огромной переплате. Увеличение срока вдвое может в 2,5-3 раза увеличить переплату только по самому кредиту, к которой стоит прибавить также расходы на страхование за весь срок.

Если же в вашем случае жилищный вопрос стоит особо остро, ждать снижения ставок по ипотеке нет возможности, а оформить кредит на сравнительно небольшой срок не позволяют официальные доходы – то можно пойти на получение долгосрочной ипотеки с тем расчетом, чтобы благодаря реальным доходам выплатить кредит намного быстрее и уменьшить переплату.

Другим вариантом может стать рефинансирование кредита: если через несколько лет ставки все же упадут, то можно оформить новый заем под меньший процент и погасить старый досрочно. Но стоит помнить, что такая процедура может повлечь за собой дополнительные расходы в виде комиссий банков. А также о том, что ставки по ипотеке в ближайшие несколько лет могут не опуститься настолько, чтобы рефинансирование существенно повлияло на стоимость вашего кредита.

Источник: Domik.net

2134 просмотра

Комментарии

Гость Аватар пользователя Гость

В конце десятого века , князья западники (тогда такие тоже были) пригласили в Киев евреев, которые сумели втянуть киевлян в растовщичество, которого на Руси никогда небыло. Русский человек не понимал. как можно занять злотый. а отдавать два.В течении минимального срока ввесь Киев уже был должен евреям. Следующим этапом, стало предложение евреев, что бы князь мог иметь средства. это нападать на половцев , брать в плен детей и женщин, которых евреи с успехом перепродывали. Впервые на Руси произошла потеря нравов. Всё это мы наблюдаем сегодня, только витком повыше. Чем же закончилось это в 1113 году? Впервые на Руси, а конкретней в Киеве, был осуществлён еврейский погром.Закончелось это очень чревато для евреев. Сотни лет после этого они считалиь на нашей территории в незакона.



Вы можете подписаться на получение писем с нашими новостями (рассылка один раз в сутки).
Введите адрес электронной почты: 

Дополнительные ссылки