Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Риски покупки квартиры по договору пожизненного содержания

Для получения желанных собственных квадратных метров люди рассматривают всевозможные варианты. Одним из самых дешевых способов приобретения квартиры видится заключение договора пожизненного содержания с пенсионерами, которые согласны отдать свое жилье после смерти в обмен на уход при жизни.

Классический пример, как ожидаемое не стало действительностью, демонстрирует история француженки, которая подписала в 1965 году договор о передаче своей квартиры в обмен на содержание ее до смерти. На момент заключения сделки Жанне Кальман исполнилось 90 лет, наследников у нее не было. Выплачивать ежемесячную сумму на содержание женщины взялся 47-летний адвокат Француа Раффре. Реальная стоимость квартиры приравнивалась к десяти годам содержания. В итоге для покупателя все закончилось совсем не весело.

И дело не в том, что старушка оказалась нечестной и правдами-неправдами попыталась разорвать договор. Нет, по закону все было правильно. Вот только бабушка оказалась долгожительницей, которая вела активный образ жизни и находила новые увлечения даже в столь преклонном возрасте. Известно, что в 85 лет она занялась фехтованием, а в 100-летнем возрасте совершала велопрогулки.

После подписания сделки Жанна прожила еще 32 года, пережив адвоката Раффре на 2 года. Согласно закону выполнять условия договора стала его вдова. Таким образом, супружеская чета переплатила за квартиру долгожительницы раза в три больше ее реальной стоимости.

Становится понятно, что риски в таком договоре могут быть как юридические, так и финансовые. Перед тем, как пытаться получить квартиру таким способом, нужно учесть все нюансы.

С чего начать

Первым делом, советует юрист Зореслав Замойский, нужно понять, с каким человеком вам предстоит иметь дело, если до сделки стороны не были между собой знакомы. Причем эта рекомендация актуальна и для отчуждателя, так и для приобретателя. Пообщайтесь с его соседями, узнайте факты из его биографии, чем он занимался. Особенно это важно, если вы собираетесь помогать пенсионерам по хозяйству. Правда, это касается лишь человеческих отношений, другое дело — оказаться обманутым. Потому что среди многих историй о бедных, выброшенных на улицах стариках, встречаются и такие, в которых на первый взгляд немощные люди разрывали договоры со своими инвесторами, а иногда и с чередой таких содержателей.

Замойский рассказывает историю, которая случилась с одной добросовестной покупательницей. Женщина заключила договор о пожизненном содержании с правом получения в собственность дома, в котором проживали супруги-пенсионеры. По этому договору она жила вместе с ними и помогала им. В договоре имелся недостаток — пожилые владельцы имели право его расторгнуть по своему желанию, если ухаживающая за ними не будет достойно выполнять свои обязанности. Чем они и воспользовались. Хотя женщина была честная — выполняла по дому все работы, помогала пенсионерам и следила за хозяйством. В один день они выставили ее на улицу. Чтобы такого не произошло, нужно быть внимательным к каждому пункту договора.

Заключить договор можно в двух видах: договор пожизненной ренты, при котором вы будете рассчитываться только деньгами, и договор содержания с иждивением, в соответствии с требованиями которого придется выполнять бытовые обязанности. Для покупателя первый вариант, конечно же, предпочтительнее. Потому как ежемесячное перечисление средств, особенно через банк, удобно тем, что посещать пенсионера не обязательно и есть документальное подтверждение выполнения условий — чеки. Для владельца же квартиры, которому тяжело ухаживать за собой и выполнять обычные дела по дому, предпочтительнее к денежной сумме добавить оказание услуг, кроме того, могут они желать медицинского ухода и отдыха или лечения в санатории. Вот здесь могут возникнуть проблемы. Как доказать в случае конфликта, что вы варили суп или убирали квартиру? Юристы советуют заручиться поддержкой соседей, с которыми стоит подружиться, тогда они смогут подтвердить как свидетели, что вы приходили и исполняли взятые на себя обязательства. Еще один способ — брать расписки с подопечного, например, раз в месяц или квартал, о том, что он получил все, что желал и претензий не умеет. Кроме того, всерьез советуют фиксировать процесс оказания услуг видеозаписью или фотографиями. Это в том случае, если вы сами беретесь выполнять различные услуги. Гораздо надежнее воспользоваться услугами сиделок и клининговых компаний, что будет сопровождаться документальным подтверждением.

Обязательные формальности

Отношения между сторонами при заключении такого договора регулируются статьями 744-758 Гражданского кодекса Украины. Сразу после подписания соглашения недвижимость становится собственностью попечителя, но при этом он не имеет права ее продавать, дарить, закладывать и тому подобное до смерти подопечного. Учтите, что вы должны обеспечить пенсионера жильем, как правило, он продолжает жить в своей же квартире. Это означает, что въехать в новую квартиру после заключения договора не получится. Такое возможно разве что в случае, когда и вы, и пенсионер согласны на совместное проживание, например, чтобы оказывать ежедневный уход.

В договоре обязательно должны быть закреплены пункты о стоимости квартиры, оговоренной сторонами; о величине первого платежа — собственно это будет цена за квартиру, и размере ежемесячной выплаты хозяину квартиры. Здесь же, как правило, указывают, что суммы выплат будут индексироваться с учетом ежегодной инфляции в Украине. В договоре должна быть информация о том, что квартира не находится в залоге.

Покупатель должен осознавать, что если квартира пострадает в результате пожара, землетрясения и тому подобного, вплоть до того, что от нее ничего не останется, ни о каком возвращении затрат не будет и речи. Это в обязательном порядке также закрепляется в договоре. Кроме того, инвестор обязан продолжать выполнять взятые на себя обязательства, то есть содержать пенсионера до его ухода в мир иной. Поэтому лучше позаботиться о страховании имущества

Кроме того, по закону на попечителя ложатся обязанности по организации похорон владельца квартиры, даже если это не прописано в документе.

Юристы рекомендуют уделить особое внимание пунктам, касающимся условий изменения и расторжения договора. Ни в коем случае в документе не должно быть прописано, что осуществить это может одна сторона. Любые поправки, а также расторжение договора, могут совершаться только по обоюдному согласию, в ином случае вы рискуете остаться ни с чем. Помните, что в случае расторжения договора, потраченные деньги никто не вернет.

Будьте внимательными к документам на недвижимость. Особенно, если речь идет о частном доме — в документах обязательно должны быть указаны все постройки на территории двора, должны быть документы на землю.

Договор заключают в письменной форме, заверяют у нотариуса и регистрируют в государственной регистрационной службе.

Обратите внимание

Очень важный момент — отчуждателем может быть любой гражданин вне зависимости от возраста, состояния здоровья, трудоспособности. Главное, чтобы лицо было дееспособным, то есть таким, которое осознает свои действия и их последствия. Поэтому важно, чтобы при заключении договора пожизненного содержания владелец квартиры предоставил справку о своем психическом здоровье.

В случае, когда подопечных двое, например, супружеская пара, они оба должны подписать договор. При заключении соглашения с одним из супругов помните, что законной сделка будет только, если ее заключили после выделения части жилья, которая и перейдет попечителю впоследствии.

В случае смерти приобретателя, наступившей еще при жизни владельца квартиры. право на получение квартиры, а также обязанности по обеспечению и уходу за пенсионером переходят к наследникам покупателя. Если наследники отказываются от такого наследства, тогда право собственности возвращается к подопечному, уже выплаченные деньги не подлежат возврату.

Цена вопроса

Сейчас интерес к покупке квартир на таких условиях возрос. Согласитесь, цена на обычную однокомнатную квартиру в Харькове $9 000 приятно удивляет. Такие квартиры на Оболони предлагают за $23 000 - 25 000. Сумму ежемесячной выплаты называют в пределах 700-800 гривен. Эксперты называют разные цифры средней цены предложения квартир по договору пожизненного содержания, но первоначальный взнос точно не должен превышать 30-40% рыночной цены.

Кроме первоначальной выплаты и ежемесячных отчислений на содержание, на плечи покупателя ложатся ежемесячные коммунальные платежи, траты на оформление договора, 1% от суммы сделки госпошлины, оплата госрегистрации, нотариальных услуг

И не забывайте о страховании недвижимости во избежание рисков, о чем говорилось выше.

На сегодняшний день сделка о приобретении квартиры по договору пожизненного содержания является наиболее дешевым способом стать владельцем квартиры. Конечно, это приобретение довольно специфично и имеет свои риски, о которых не стоит забывать.

Автор: Екатерина Колонович , © domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость

10407 просмотров

Комментарии

Гость Аватар пользователя Гость

Риски могут быть во ФРАНЦИИ, У нас и 5 лет не протянет?



Дополнительные ссылки