Договор аренды квартиры: что обязательно следует учесть

• паспортные данные арендодателя и квартиранта, включая адрес регистрации;
• адрес сдаваемого в аренду объекта, его площадь;
• название и порядковый номер документа, удостоверяющий право собственности арендодателя на квартиру;
• количество квартирантов, которые будут проживать в квартире;
• права и обязанности сторон;
• стоимость аренды и размер залога, если таковой есть;
• срок аренды,

а также другие немаловажные условия, страхующие как арендодателя, так и арендатора.

Минимальная страховка

Нередко бывают случаи, когда владелец квартиры и будущие квартиранты договариваются об аренде непосредственно, без риэлтора и заключают договор на словах. Например, если они и ранее были знакомы между собой или у них есть общие знакомые.

Отсутствие договора аренды может повлечь неприятности как для одной, так и для другой стороны. Например, в случае нанесения квартиросъемщиком серьезного ущерба имуществу, владелец никак не сможет доказать, что сдавал квартиру именно этому человеку, как и вообще факта аренды. Арендатор тоже может пострадать, если, например, арендодателю приспичит по тем или иным причинам в срочном порядке его выселить.

На сегодняшний день в Украине существует абсолютно дикая практика взаимоотношений арендатора с арендодателем. По сути, даже подписав договор, арендатор остается абсолютно бесправным: ему не только никто не оформляет регистрацию по месту фактического проживания — арендодатель вполне может его выселить по собственному желанию, в лучшем случае, предупредив за месяц.

До цивилизованных отношений в сфере аренды, существующих на Западе, нам еще очень и очень далеко. Например, в Испании, если арендатор прожил в квартире год, в течение пяти лет его никто не может выселить. В Германии арендодатель также не может выселить арендатора без веских причин. Он обязан доказать, что квартира нужна ему для личного проживания, но даже в таком случае арендатору предоставляется от 3 до 9 месяцев, чтобы подыскать себе другое жилье — в зависимости от того, как долго он живет в квартире.

Но даже в тех неурегулированных законодательно условиях, в которых существует сегодня рынок аренды в Украине, договор необходим, причем, обеим сторонам. Лучше уж минимальная защита, чем вовсе без оной.

Потому, если вы договариваетесь об аренде даже с хорошо знакомым человеком без посредников, не поленитесь найти бланк договора аренды квартиры, заполнить его и подписать: договор между двумя физическими лицами, заключенный на срок до 11 месяцев, считается действительным при наличии их подписей. То есть, никаких печатей не требуется. Если же вы заключаете договор на срок от года, требуется нотариальное заверение .

Что необходимо учесть в договоре

Прежде всего, обязательно нужно прописывать в договоре стоимость аренды. Таким образом, владелец не сможет в одностороннем порядке повысить плату. Но столь же необходимо каждый месяц подписывать документы, подтверждающие факт оплаты арендатором арендной платы. В противном случае, арендодатель сможет утверждать, что денег не получал, а то и вовсе выбросить арендатора на улицу .

Важным пунктом договора является залог. Называют это по-разному: депозитом, оплатой за последний месяц. Залог берется в сумме равной одной-двум арендным платам и защищает, безусловно, арендодателя. Например, в случае, если квартирант решит в срочном порядке переехать, не предупредив, как положено, за месяц. Или же в случае причинения ущерба имуществу.

Вообще-то цивилизованная практика предполагает при вселении плату за первый месяц и залог в сумме тех же одной-двух арендных плат. Но в украинском опыте принято брать только плату за первый месяц и то ли залог, то ли плату за последний месяц. Встречаются прецеденты, когда арендодатель требует от потенциальных арендаторов плату за первый и последний месяц и к тому же залог. Впрочем, такое случается сравнительно редко.

Следует прописать в договоре и то, кто и каким образом будет оплачивать коммунальные услуги и счета за пользование электричеством, водой, телефоном, интернетом и пр. Зачастую коммунальные услуги оплачивает владелец, а все счета за использованные ресурсы — квартиросъемщик. Однако случается, что арендодатель стремится возложить все платежи на арендатора. Иногда это оправдано, но в таких случаях будущему жильцу стоит внимательно отнестись к тому, сколько человек прописано в квартире, чтобы не получилось так, что живет он один, а платит коммунальные за всю многочисленную семью владельца.

А еще лучше потребовать регистрации по месту фактического проживания, и на законных основаниях оплачивать коммунальные услуги. Но такое в Украине тоже встречается нечасто.

Не пренебрегайте и актом приема-передачи имущества, который подписывается как приложение к договору. В этом документе содержится опись всей мебели, техники и прочей домашней утвари, передаваемой в пользование квартирантам. Подкрепите это все фотографиями, заверенными подписями обеих сторон.

Примечательно, что в украинской практике сложился обычай, что в случае поломки бытовой техники или, например, сантехники, ремонт или замена сломанного осуществляется за счет владельца квартиры. А вот за рубежом практика несколько иная — там устранение неисправностей, в том числе, и возникших в результате естественного технического износа, осуществляет за свой счет квартиросъемщик.

Это тоже принципиально важный момент, который нужно не только обсуждать до подписания договора, но и закреплять в нем. Если вы снимаете квартиру, и вам в пользование предоставляется, например, старая стиральная машинка, вероятность поломки которой очень и очень высокая, оговорить в договоре, кто будет ее чинить или покупать новую, просто необходимо. Если же техника предоставляется новая, уточнить этот пункт в интересах, в первую очередь, арендодателя.

Кроме того, к стандартным пунктам типового договора по обоюдному согласию сторон можно добавить любой другой пункт. А по окончанию действия договора, если арендатор продолжает жить в квартире, имеет смысл заключить новый, даже если претензий друг у другу у владельца и арендатора нет. На всякий случай.

Договор аренды нежилого помещения: в чем разница?

Разница, на самом деле, несущественна. Состоит она главным образом в предмете аренды. В случае квартиры — это проживание, в а случае нежилого помещения — осуществление уставной деятельности организации. Еще одна, едва ли существенная особенность, состоит в том, что в случае аренды нежилого помещения, стоимость аренды устанавливается за квадратный метр и на год. И, что важно, помещение, по закону, должно находиться в нежилом фонде. Впрочем, в Украине как раз часто под офисы снимают именно квартиры . Во всем остальном договора равнозначны.

Автор: Наталия Рева , журналист Domik.net
© domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость