Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Основные претензии инвесторов к застройщику

Что нужно знать, на что обратить внимание и какие вопросы задать, покупая квартиру на этапе строительства.

Главное — репутация

На этапе выбора объекта для инвестирования особо пристальное внимание следует обратить на репутацию застройщика. Именно это, а не расположение, класс дома или стоимость квадратного метра должно быть ключевым фактором выбора. Во всяком случае, до тех пор, пока строительство будет финансироваться за средства инвесторов, а сами они не будут полностью защищены законом.

Идеального застройщика в Украине пока нет. А тех, которые есть, условно можно разделить на 4 группы:

- Строят хорошо или хотя бы удовлетворительно, существенно не нарушая действующие строительные нормы; сдают объекты вовремя или с незначительной задержкой. Это крупные строительные компании с хорошей репутацией - их на рынке недвижимости Украины немного, и квадратные метры в возводимых ими объектах стоят дорого.

- Застройщики, которые хоть с трудом и не вовремя, но достраивают всегда. Это относится, главным образом, к «Киевгорстрою» и другим крупным, в прошлом государственным или муниципальным компаниям. Несмотря на массу нареканий, доверием они пользуются не меньшим, чем представители первой группы, хотя цены у них несколько доступней.

- Компании с сомнительной репутацией. Речь идет не об однодневках, собравших деньги инвесторов и исчезнувших, а о компаниях, строящих с многочисленными нарушениями, в результате которых их объекты просто не принимает комиссия. Впрочем, как ни странно, инвесторов они находят легко, даже среди тех, кто хорошо знаком с их репутацией — в первую очередь, благодаря более низким, чем у конкурентов, ценам.

- Компании без репутации — новички на рынке. Здесь стоит быть особенно внимательным. Среди таких компаний могут быть как частные застройщики, которые таки построят качественно и вовремя, так и представители предыдущей группы после ребрендинга.

Однако даже хорошей репутации застройщика слепо доверять не стоит. При покупке квартиры необходимо уделить внимание и другим важным моментам.

Чья земля?

Например, кому и на каких условиях принадлежит земельный участок, на котором ведется строительство. Важно, насколько законно произведен землеотвод, принадлежит ли земля застройщику, Фонду финансирования строительства (мало ли!) или вовсе арендована у частного лица. Если земля принадлежит частному лицу, перевести ее в совместную собственность владельцев дома после окончания строительства будет проблематично. В украинской практике нередки случаи, когда строительство дома велось на земле, которую застройщик получил в результате самозахвата. Иногда суд постановляет такие дома снесли, как это было с печально известным «Печерским бастионом»

Но даже если землеотвод произведен с соблюдением всех правил, имеет смысл проверить разрешительную документацию на строительство: есть ли у застройщика соответствующая лицензия и разрешение на строительство, соответствует ли дом заявленному классу сложности (разрешение на строительство пяти- и 25-этажного дома — это совсем разные разрешения), а количество этажей — проекту, на который разрешение получено.

Наконец, перед заключением сделки поинтересуйтесь у застройщика, каким образом оформляется покупка квартиры в заинтересовавшем вас объекте. Пока дом не построен, он никому не принадлежит, а продажа квартир застойщиком осуществляется либо через покупку облигаций и резервирование за вами выбранной квартиры, либо через долевое участие в Фонде финансирования строительства. Других законных схем в Украине сегодня не существует!

После выбора подходящей квартиры и заключения договора, остается ждать введения дома в эксплуатацию. И на этом этапе у инвесторов часто возникают отдельные претензии к застройщику.

ЖЭК или ОСМД

Одна из них связана с передачей дома на баланс ЖЭКа. Плачевное состояние украинского ЖКХ давно уже стало притчей во языцех. Хорошо, если в жилом комплексе есть собственный ЖЭК, предоставляющий услуги на прозрачных условиях, или в доме изначально создается ОСМД, подписывающее договоры на обслуживание с выбранной эксплуатационной конторой. Но бывает и так, что застройщик обязывает инвесторов подписывать договор с ЖЭКом или, при оформлении права собственности на квартиру, предлагает инвесторам отказаться от права собственности на помещения общего пользования в доме.

Пожалуй, все помнят прецедент с ЖК Riviera Riverside , когда застройщик обязал владельцев квартир подписывать договор со «своим» ЖЭКом на 20 лет, в результате чего после заселения дома жильцам приходили баснословные счета за коммунальные услуги.

Опыт показывает, что ОСМД на сегодняшний день - самое эффективное решение: жители могут не только непосредственно влиять на решение тех или иных вопросов, но и коллегиально принимать решения о расходовании средств ОСМД. А ежемесячные расходы при этом меньше.

Однако вопрос функционирования ЖЭКов и ОСМД в Украине до конца не урегулирован. Юристы, специализирующиеся в данном вопросе, утверждают, что порядок в ЖКХ чиновникам просто не выгоден, потому рассчитывать на него в ближайшее время не приходится. А опытные инвесторы советуют, если и заключать договор с ЖЭКом, то на минимальный срок, а затем уж коллегиально решать вопросы обслуживания дома.

Случаются и другие проблемы, связанные с ЖКХ. Например, если дом вводится в эксплуатацию зимой, не так просто подключить в нем отопление, а значит — и начать ремонты в квартирах. С этой проблемой недавно столкнулись инвесторы ЖК на ул. Богатырской

Вместо детского сада — высотка, вместо сквера — сплошная парковка

Еще одна распространенная претензия к застройщикам связана с инфраструктурой и обустройством комплекса. Особенно, когда речь идет не о торговых центрах, супермаркетах и спорт-клубах, то есть, коммерческих помещениях, за которые тоже кто-то заплатит, а о социальных объектах, вроде детской площадки, сквера или детского сада. Обычно застройщики предлагают покупателям красочную картинку будущей придомовой территории, однако после окончания строительства благополучно забывают привести прилегающую к дому территорию в обещанный вид. Хорошо, если детскую площадку установят — а об озеленении уже приходится думать жильцам.

Но бывает и того хуже. Например, застройщик комплекса «Молодежный квартал» на Осокорках обещал построить на его территории детский сад. В итоге, на этом месте выросла еще одна многоэтажка. И едва ли такая проблема как-то решаема — в договоре о покупке квартиры обычно вопросы социальной инфраструктуры не оговариваются.

Отдельная тема — паркинг. Ладно, если есть подземный, но таковые большей частью предусмотрены в комплексах бизнес-класса и выше, да и стоят места в них немало. А вот жителям домов эконом-класса приходится довольствоваться наземной парковкой у дома, места на которой для всех машин, конечно же, нет. Например, дворы новостроек на Позняках каждый вечер превращаются в сплошные парковки, но многим места все равно не хватает — приходится парковаться вдоль улиц.

Впрочем ситуацию с парковкой легко предугадать и на этапе строительства: все зависит от плотности застройки прилегающих улиц, этажности дома и наличия или отсутствия подземного паркинга.

Сроки, сроки, сроки...

Введение дома в эксплуатацию и его заселение — это совсем разные вещи. В среднем между первым и вторым этапом проходит полгода, а иногда и больше. Связано это с передачей дома на баланс ЖЭКа или ОСМД и выдачей правоустанавливающих документов. Без них ключи от квартиры вам никто не выдаст, а следовательно ни начать ремонт, ни заселиться в квартиру вы не сможете.

При этом, претензий к застройщику и не предъявишь — дом сдан вовремя. А инвесторы за те же полгода теряют немалые деньги: кто-то снимает квартиру и вынужден этот период платить недешевую аренду, а кто-то собирался сдавать в аренду купленную квартиру — и теряет примерно столько же.

Потому, рассчитывая на купленную квартиру, добавляйте к заявленному застройщиком сроку еще минимум полгода.

Дополнительные затраты

Есть еще один аспект, с которым сталкиваются покупатели на этапе ввода дома в эксплуатацию.

Даже если вы оплатили в отделе продаж полную стоимость вашей будущей квартиры, не надейтесь, что теперь вам ее передадут в собственность без дополнительных затрат.

Прежде всего, реальная площадь квартиры может быть больше той, которую вы оплатили, исходя из плана. Ненамного — 1-2 метра, но учитывая стоимость «квадрата», доплатить 2-3 тысячи долларов, скорее всего, придется.

Но это еще не все дополнительные платежи. Зачастую, продавая квартиры на этапе строительства, застройщик создает Фонд инвестирования, на который после окончания строительства оформляется право собственности на дом. И только после этого заключаются договора купли-продажи с инвесторами, а инвестиционный взнос засчитывается в сумму оплаты. При заключении сделки покупателю придется заплатить еще госпошлину и взнос в пенсионный фонд — по 1 % от стоимости квартиры. А также оплатить услуги нотариуса, который оформит право собственности и внесет данные о собственнике в реестр — еще около 2000 грн.

Впрочем, это еще мелочи. Бывает и так, что застройщик, продавший квартиры на этапе котлована, требует от инвесторов доплатить за купленные квадратные метры, чтобы просто достроить дом.

Это только самые распространенные проблемы, возникающие у покупателей квартир в новостройках на этапе строительства. Бывают и другие, связанные, например, с мелкими несоответствиями отдельных элементов дома проекту. Или с ограничениями со стороны застройщика, прописанными в договоре. Например, в упомянутом ЖК на Богатырской или возводимом той же компанией ЖК «Відпочинок» жильцам, согласно договору, запрещено самостоятельно производить остекление балконов, чтобы не повредить общий архитектурный облик. В других комплексах с той же целью кондиционеры разрешено устанавливать только внутри балконов. Как первое, так и второе не очень то удобно для отдельных квартировладельцев.

Нередко возникают и проблемы с несоблюдением строительных норм, несоответствием качества материалов заявленным, состоянием отделки , которое также может повлечь существенные непредвиденные траты, длительной задержкой ввода дома в эксплуатацию... И, к сожалению, проблемы эти будут возникать до тех пор, пока самой распространенным видом покупки жилья на первичном рынке будет покупка на этапе строительства посредством обходных схем.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость

2052 просмотра



Дополнительные ссылки