Сложное время для киевского рынка недвижимости
Индикаторы рынка от 09.12.2013.
В предыдущем обзоре мы писали о тишине на киевском рынке недвижимости . В последнее время большинству участников рынка было не до недвижимости. С каждым новым днем они все больше и больше погружались в политические противостояния. И это не общие слова, а констатация фактов: при телефонных переговорах с продавцами и покупателями риэлторы нередко слышали характерные звуки Майдана.
На этой неделе политические противостояния лишь усугубились. Слово «революция» обрело свои реальные образы и очертания , в том числе, провокационно-экстремистские. Призывы к спокойствию, стабилизации и постепенному реформированию нередко зависали в воздухе.
Все это не могло не сказаться на рынке недвижимости, который резко снизил свои обороты.
Вескими причинами низкой деловой активности были также ослабление гривны и сложности, связанные с покупкой иностранных валют .
Продавцы и покупатели не могли договориться о распределении валютных рисков. В результате сделки срывались, подписанные ранее договоры о намерениях расторгались. Некоторые продавцы снимали свои объекты с торгов. Но были и случаи, когда немалые валютные риски ускоряли проведение цепочек обменов. Как только находился продавец, вкладывающий полученные гривны в новостройку, цепочка из нескольких сделок могла сложиться буквально за пару дней. Все остальные участники цепочки сделок пользовались возможностью переложить валютные риски на этого продавца, а он, в свою очередь, на застройщика.
Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются. Основные причины подобных колебаний – изменение состава предложения, а также процессы расслоения рынка.
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.
Индикаторы рынка недвижимости Киева Исходная информация в $/кв.м | 07.12.2013 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
Средняя цена предложений по Киеву | |||
Без аппроксимации | 1700 | -0,2% | +0,1% |
С использованием аппроксимации | 1702 | 0,0% | -0,1% |
Средняя цена предложений в новых домах | |||
Без аппроксимации | 1854 | -0,8% | -0,9% |
С использованием аппроксимации | 1871 | -0,2% | -0,5% |
Средняя цена предложений возле метро | |||
Без аппроксимации | 2095 | -0,3% | +2,5% |
С использованием аппроксимации | 2106 | -0,2% | +2,5% |
По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 5,2% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены http://www.domik.net/" target="_blank"nedvizhimost/dinamika-cen.html" target="_blank"
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.
График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе:
- синяя кривая – в среднем по району
- зеленая кривая – квартиры в новых домах
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 2,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.
Средняя цена предложений в новых домах в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 5,6%; за последнюю неделю не изменилась.
Средняя цена предложений возле метро в Оболонском районе за последние три месяца выросла на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,4%.
График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе в сегментах «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»
- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;
- зеленая кривая - в сегменте «типовая панель»;
- красная кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца выросла на 0,4%; за последнюю неделю снизилась на 1,1%.
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 1,2%; за последнюю неделю выросла на 0,4%.
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца снизилась на 1,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.
График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе в сегментах «старый кирпич», «улучшенный кирпич» и «украинский кирпич»
- синяя кривая - в сегменте «старый кирпич»;
- зеленая кривая - в сегменте «улучшенный кирпич»;
- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич».
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 0,5%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 4,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,3%.
Средняя цена предложений в Оболонском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 6,7%; за последнюю неделю не изменилась.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Лайоша Гавро (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 35 кв.м., жилая 18, кухня 8,5. Санузел раздельный. Лоджия застеклена и утеплена. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Станция метро «Оболонь» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «не требует ремонта».
Стоимость квартиры 584330 грн (71000$ по курсу 8,23). Стоимость квадратного метра 16695 грн (2029$ по курсу 8,23).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Лайоша Гавро (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 59 кв.м., жилая 34,2, кухня 10. Санузел совмещенный. Перепланировка узаконена. Балкон застеклен и обшит вагонкой. Окна выходят на озеро. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Мебель. Встроенная кухня с бытовой техникой. Встроенный шкаф. Состояние: «сделан качественный ремонт».
Стоимость квартиры 938220 грн (114000$ по курсу 8,23). Стоимость квадратного метра 15902 грн (1932$ по курсу 8,23).
Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Будищанская (Деснянский район, Троещина ). Общая площадь 67,3 кв.м., жилая 41, кухня 8. Санузел раздельный. Две лоджии, не застеклены. Линолеум, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требует серьезного ремонта».
Стоимость квартиры 600790 грн (73000$ по курсу 8,23). Стоимость квадратного метра 8927 грн (1085$ по курсу 8,23).
Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Московская (Печерский,Печерск ). Общая площадь 60,5 кв.м., жилая 39,2, кухня 6,1. Комнаты смежно-раздельные. Санузел раздельный. Паркет, кафель. Столярка старая, сантехника новая. Станция метро «Арсенальная» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «не требует ремонта».
Стоимость квартиры 1226270 грн (149000$ по курсу 8,23). Стоимость квадратного метра 20269 грн (2463$ по курсу 8,23).
Общая площадь приведенных выше квартир 221,8 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 3 349 610 грн (407000$).
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net
© domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость
