Особенности покупки строящегося жилья в жилищно-строительном кооперативе
Насколько рискована для покупателя схема приобретения нового жилья через инвестирование в кооперативное строительство? На что нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования и заключении договора? Кто может создавать жилищно-строительный кооператив? Узнавал у экспертов Prostobank.ua.
Жилищно-строительные кооперативы – явление для украинского рынка отнюдь не новое, ведь такая форма объединения граждан для строительства жилья существовала еще в СССР. На сегодняшний день деятельность кооперативов регулируется Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «О кооперации», Примерный устав ЖБК был утвержден еще Постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 года №186, нормы которого уже во многом устарели.
В соответствии с ЗУ «О кооперации» кооператив – это юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, добровольно объединившимися на основе членства для ведения совместной хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на принципах самоуправления.
25.11.2013 Юристы рассказали, как правильно инвестировать в новостройки и не стать жертвой
Жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, – одно- и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами) (п.1 Примерного устава ЖБК).
ЖCК действует на основании устава, высшим органом управления кооперативом является общее собрание его членов, а исполнительным – правление, которое избирается этим же собранием.
Основная привлекательность этой схемы для населения в ее относительной простоте, тогда как разобраться в сложных схемах инвестирования посредством выпуска целевых облигаций, фондов финансирования строительства и т. д. простому украинцу подчас не под силу.
Также к плюсам можно отнести возможность самоуправления членов кооператива (жильцов). Однако этот плюс может стать и минусом, если члены кооператива не смогут договориться между собой по вопросам его деятельности. Большинство судебных споров, в которых фигурируют кооперативы связаны именно с несогласием его членов с решениями и деятельностью правления.
Также следует помнить, что член кооператива становится собственником квартиры только после полной выплаты своего пая. До этого он может владеть и пользоваться жильем, но распоряжаться им может только с разрешения кооператива. Поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, после выплаты пая члену кооператива нужно будет еще зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Укргосреестре.
После завершения строительства кооператив остается собственником здания, которое продолжает числиться на его балансе, и придомовой территории. В обязанности кооператива входит ввод здания в эксплуатацию, а также обеспечение проведения всех коммуникаций.
Основным же риском является то, что кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ст.27 ЗУ «О кооперации»). Т. е. по обязательствам кооператива (перед финансовыми учреждениями, коммунальными службами) взыскание может быть обращено на все его имущество.
Перед принятием решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно ознакомиться с его уставом. Обратить внимание на такие моменты, как вступление в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с количеством строящихся квартир в многоквартирном доме.
Учредителем кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства, а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее 3. Сначала будущие кооператоры должны провести учредительное собрание, на котором принимается решение о его создании. Такое решение оформляется протоколом. Документом, который регулирует деятельность кооператива является устав. Кооператив регистрируется в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Для регистрации подается регистрационная карточка, протокол учредительного собрания, два экземпляра устава и документ о внесении платы за регистрацию. Далее кооперативу необходимо оформить землеотвод под строительство и обслуживание жилого дома и заключить договора подряда с организациями, которые будут осуществлять строительство и имеют для этого соответствующую лицензию.
По материалам: prostobank.ua
