Стройпрогноз на 2016-й или На что готовы идти застройщики ради бизнеса

Эксперты отмечают, что 2015-й стал худшим для операторов рынка недвижимости за последние годы.

Так, согласно статистики сделок в Киеве и области компании SV Development, в 2015-м продажи квартир на первичном рынке упали в 2,2 раза, на вторичном — на 27%, в сегменте частных домов — в 1,5 раза.

По словам директора по маркетингу компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас доля "эконом-сегмента" (до $80 тыс. за квартиру) составляет 79%, "бизнес-класса" (от $80 до 150 тыс. за квартиру) —13%, "элит" (от $150 до 300 тыс. за квартиру) — 6%, а сегмента "де-люкс" (от $300 тыс. за квартиру) — и вовсе 2%.

В то же время на рынке утверждают, что цены на новостройки сейчас минимально возможные, и снижаться им некуда.

"В прошлом году, чтобы стимулировать спрос, строительные компании сократили свою прибыль до минимума. Но застройщики зависят от курса валют, поскольку часть отделочных материалов импортируется. И если гривна девальвирует, то застройщики вынуждены повышать цены на недвижимость", — говорит руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.

Девальвация гривны и инфляция в 2016 году вряд ли остановятся, поэтому эксперты и застройщики обещают дальнейшее повышение цен на "первичку". 

"Рост цен на жилье в нынешнем году, скорей всего, продолжится. Но в любом случае цены на стройматериалы и энергоносители падать не будут, а скорей — расти. Поэтому не упадет и цена квадратного метра. Строители прекрасно понимают всю сложность нынешней ситуации и продолжат привлекать потенциального покупателя различными скидками и акциями. Но и тут их возможности не безграничны, ведь никто не станет работать себе в убыток", — считает президент Украинской государственной строительной корпорации"Укрбуд" Максим Микитась.

Участники рынка считают, что в 2016 г. украинцы будут решать свои жилищные проблемы в основном за счет вторичного рынка. Вторичное жилье в гривне дорожает медленнее, чем "первичка".

По словам экспертов, сегодня большинство отечественных застройщиков работает с маржой около 30%. Хотя в лучшие времена она составляла все 100%. Впрочем, в Европе маржа строительного бизнеса составляет именно 30%. Но при этом, как объясняют операторы, в Европе, в отличии от Украины, нет инфляции 43%.

Кроме того, некоторые эксперты уверяют, что сегодня не распродается около 60% квартир введенных в эксплуатацию домов. А ситуация, когда дом вводится в эксплуатацию, а квартиры 1,5-2 года не выкупаются, стала нормой для рынка.

Хотя есть и альтернативное мнение. Например, в "эконом-сегменте", продажи начинаются уже на "этапе котлована", и до момента сдачи дома в эксплуатацию распродается 80-90% квартир.

Но, сейчас 99% объектов сдаются в эксплуатацию значительно позже, чем предполагалось. Такие задержки, помимо массы технических проблем, связывают с недостатком финансирования у застройщиков.

Стратегический ход

Однако, несмотря на общий экономический спад и катастрофическое падение продаж недвижимости, например, на рынке Киева много новых объектов. Поэтому возникает резонный вопрос: на какие средства все это строится?

Во-первых, многие состоятельные иностранные инвесторы ушли с украинского рынка, а те, что остались, дают деньги только своим "дочкам"-застройщикам.

Во-вторых, на строительном рынке есть проблемы с банковскими кредитами. Из-за высоких процентов банки выдают их только на короткий срок — до 1 года, и только незначительные суммы.

В-третьих, покупатели перестали брать ипотечные кредиты. Если изредка кто-то и возьмет такой, то тоже на срок до 1 года и на сумму не более 10 тыс. долл.

Однако, как выяснилось, некоторые застройщики все же нашли выход из этой патовой ситуации. Правда, весьма сомнительный. Чтобы закончить уже начавшееся строительство, они начинают новое, деньги с которого полностью переправляют на "старый" объект. При этом, как считают на рынке, тут нельзя с уверенностью говорить об умышленных аферах. 

Чтобы вычислить застройщиков, которые, находясь на грани банкротства, прибегают к подобным схемам, эксперты рекомендуют следить за тем, как строятся их объекты. Если стройка сильно замедлилась, покупателей это должно насторожить. 

Эксперты считают, что от банкротства не застрахованы ни крупные, ни мелкие застройщики. Просто, чем у застройщика больше домов, тем большим будет скандал после его разорения.

Прогнозы экспертов

Аналитики утверждают, что 2016 год станет своеобразным индикатором рынка недвижимости. Если валюта будет стабильной, коммунальные платежи останутся на нынешнем уровне, не будут увеличиваться налоги, то в 2017-м можно ожидать увеличения количества сделок и реального роста цен на первичную недвижимость. В противном случае менее удачливые застройщики в 2016 г. сильно замедлят свои стройки, а то и "заморозят" вовсе. 

В свою очередь Максим Микитась уверен, что в 2016-м на плаву останутся лишь крупные системные застройщики, не злоупотребляющие валютными кредитами. 

"Думаю, массового "замораживания" объектов, как в 2008-м, скорее всего уже не будет. Тем не менее, клиентам следует быть внимательнее при выборе застройщика, а властям — думать, как не допустить, чтобы число долгостроев увеличилось. Их в одной столице уже под сотню", — сказал он.

По материалам: Hubs.ua