Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Ценам на недвижимость падать уже некуда - Игорь Никонов

Основатель KAN Development рассказал о перспективах роста рынка недвижимости, куда девать старые хрущевки и что лучше строить в 2018 году.

Украинский рынок недвижимости в 2017 году начал оживать. Показатель ввода в эксплуатацию жилья в Украине в прошлом году вырос на 9% в сравнении с 2016 годом и составил 10,2 млн кв. м. По данным Государственной службы статистики, в городах введено в эксплуатацию 7,3 млн кв. м жилья, в сельской местности – 2,9 млн кв. м. При этом, 41,5% общего объема жилья принято в эксплуатацию в одноквартирных домах, 58,1% – в домах с двумя и больше квартирами, 0,4% – в общежитиях.

Впрочем, за строительством выросло количество сделок по продаже. По данным Минюста, количество сделок купли-продажи достигло примерно 450 тыс. Это почти вполовину меньше, чем в 2007 году. При этом, значительная часть пришлась на столицу. На первичном рынке жилой недвижимости в Киеве было заключено на 8% больше сделок купли-продажи в сравнении с годом ранее – 31,3 тыс. сделок.

Девелоперы говорят, что такому росту способствовали уменьшение ставок по депозитам, низкая цена на недвижимость, а также то, что жилье – выгодная инвестиция.

О том, какой сегмент более выгоден для строительного бизнеса и почему настало время строить, НВ Бизнес, основатель KAN Development Игорь Никонов.

– Что сейчас происходит на рынке в целом. Вы как бизнесмен, работавший в разное время, как оцениваете ситуацию сейчас с точки зрения бизнеса на рынке недвижимости столицы?

– Строительство успешно развивается. Сейчас в Киеве строится больше 2 млн метров. В советские времена было полтора и это тогда, когда строили целыми районами.

Дело в том, что у украинцев пропали альтернативные источники получения пассивных доходов. Ведь ставки по депозитам очень низкие и доверие к банкам потеряно. Также развитию рынка недвижимости, в том числе, способствовали переселенцы с Восточной Украины, переехавшие в Киев. Не последнюю роль сыграли и банки, которые начали давать ипотеку.

– Какой сегмент наиболее привлекателен для застройщиков?

– Эконом-жилье. В количественном выражении – это больше 95%. Бизнес-класс реализуется очень мало, а если и строится, то цена выше, но не на порядки, как раньше. Сейчас максимальные цены, которые заявляют девелоперы, составляют порядка $2-2,2 тыс. в данном сегменте. При том, что раньше стоимость покупки квартир бизнес-класса была от трех тысяч и выше.

– Были такие мысли, что сейчас настроили много жилья и рано или поздно цены упадут, что это будет катастрофой для рынка. Вы такую угрозу видите?

– Цены могут упасть, если кто-то начнет демпинговать. Рентабельность очень низкая и падать на самом деле уже некуда. Более того, зарплаты рабочих постоянно растут, цены на материалы тоже. Нет реальной вероятности, что цена будет ниже, потому что кто-то будет готов меньше заработать.

– Я именно об этом и говорю. Может быть такая возможность с демпингом?

– В таком случае может, но у компании, которая имеет перекрестное финансирование. Когда все проекты сходятся в один источник, и то если у застройщика нет денег на все начатые проекты. В связи с этим он может спустить цену на один из них.

У нас, например, нет перекрестного финансирования. Мы всегда планируем и понимаем, откуда достроим тот или иной проект, ту или иную очередь. И это не зависит от других объектов.

– Как вы считаете, цены сейчас уже остановились, они должны расти?

– Цены на недвижимость еще будут расти.

– То есть сейчас строить в Киеве легче?

– С документацией намного легче, но трудности возникают с рабочими, с грамотным инженерным составом. Также сейчас очень высокий уровень конкуренции.

– Какие тенденции на рынке торговой и складской недвижимости?

– Если взять количество торговых площадей и офисных площадей на количество населения, то у нас таковых по-прежнему недостаточно. В принципе, было бы правильно хаотичные МАФы (а это порядка 300 тыс. кв. м, - ред.) заменить торговыми центрами.

– По вашей информации из КГГА, планировалось, что МАФы уберут, а вместо этого построят что-то более цивилизованное. Что сейчас происходит? Потому что МАФы убрали, а ничего не строится?

– МАФы убирают не только с целью замены на что-то цивилизованное, а из-за того, что они противоречат пожарной безопасности, создают мусорные свалки и так далее. Я даже видел случаи, когда показывали решение судов, согласно которому МАФы являются совладельцами метрополитена.

– Что делается для того, чтобы заменить эти МАФы?

– У нас огромное количество первых этажей в Киеве, которые фактически недозаполнены из-за того, что предприниматели уходят в МАФы. Эта нелегальная торговля настолько расплодилась за 2013-2014 годы, что мэрия начала с ними бороться.

Сейчас строится много качественных торговых центров. Smart Plazа, например, недавно открылась. Кроме того, из-за упрощения получения разрешений появилась возможность строительства маленьких торговых центров вблизи жилых районов.

– В мэрии есть какая-то картина, как будет выглядеть Киев в 2020-2030 годах?

–  Разработан генеральный план, который, надеюсь, утвердят в этом году. Популизм очень сильно мешает властям принимать решения. Вот, например, одна из позиций популистов, что нельзя менять целевое назначение земли. Это неправильно. В Киеве очень много территорий, на которых находились промышленные предприятия. Конечно, в современных условиях столько земли под промышленность не нужно и часть ее должна быть использована под общественную застройку, но я против того, чтобы всю промышленность вынести за территорию города. В городе должны оставаться предприятия, которые ни в коем случае не вредны экологически. Они должны создавать рабочие места, тем самым уменьшая нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Например, на той же Теличке или на заводах Большевик, Радикал и других можно создать индустриальные парки с частичными общественными территориями. Но проблема в том, что многие заводы приватизированы и конечное решение об использовании территории зависит в том числе и от собственника. Поэтому у местных советов, в любом случае, должен быть механизм изменения целевого назначения.

– Вы как человек, который знает бизнес, могли бы изменить правила игры для бизнеса. Сделать так, чтобы было легче инвестировать в Украине?

– Пытался очень много для этого делать. В мой кабинет заходили все, кто хотел. Благо, Виталий Кличко дал мне возможность самостоятельно принимать решения по многим вопросам. Но далеко не все в руках администрации. Многие вещи решились бы оперативней, если бы была муниципальная полиция. Это тот аспект, который не дает местным властям работать гораздо эффективнее. Мы обращались с этим вопросом и к министру, и к депутатам, и к президенту, и к премьеру. Но, к сожалению, поддержки нигде мы не нашли.

– А зачем нам такая полиция?

– Все жалуются на незаконные стройки, незаконную торговлю, незаконные парковки. Все перечисленное могла решать муниципальная полиция, которая бы финансировалась за счет бюджета города и подчинялась мэрии. Но увы, это не так. У полиции свои задачи, свои приоритеты, нельзя их винить в том, что они что-то не делают. Для них нелегальная торговля на Крещатике или неправильные парковки не стоят в приоритетных задачах. Представьте себе, 90% трафика можно было убрать из-за жесткой позиции по неправильной парковке. Они понимают, что это плохо, но у них преступления, бандиты, оружие, более серьезные вопросы.

– Украинцев будут более жестко штрафовать?

– Да, штрафовать и эвакуировать, если машина мешает движению или едет по полосе, выделенной для общественного транспорта.

– А где же парковаться?

– Паркинги стоят пустые, чтобы вы понимали. Возьмите паркинги в Мандарине, в Парусе, напротив Паруса. Да, там нужно платить, но и цена там небольшая. Но мы генетически не готовы платить за это.

– Какие экономические решения для города сейчас предлагаете Виталию Кличко?

– По любому вопросу, который он мне задает, я говорю мнение реального бизнеса. Не зависимо от того, выгодно оно мне или нет. А решение он принимает уже сам.

– Очень часто застройщиков и городские власти критикуют за то, что Киев застраивается сейчас хаотично. Где новый бизнес-центр, где-то старая "хрущевка" и они очень рядом. Вам нравится, как Киев застраивается?

– Город должен контролировать внешний вид того, что делается. Регулировать это можно одним способом. Я неоднократно говорил, что в проектную документацию должна обязательно входить 3D-визуализация проекта застройки с трех реальных точек с вписанной визуализацией нового проекта. Но это можно сделать только законом. Однако, пока эта инициатива не реализована.

– Была такая теория, что это устраивает тех, кто хочет, чтобы старые здания разрушились, а потом на их месте построили новые современные.

– Очень много спекуляций над историческим аспектом. Только вновь выявленных памятников посмотрите сколько. А на самом деле никакие это не памятники. Например, помещение, где находится милиция Печерского РОВД, – это памятник истории. Вот я вам расскажу, почему он памятник. Потому что на этом месте стояло здание, в котором в 1825 году встречались декабристы. Того здания уже нет. На этом месте можно было бы построить современное. Или, например, Бессарабская площадь. Мне когда-то рассказывали о том, что та часть, которая сегодня находится по Большой Васильковской и со стороны Бессарабки якобы памятник архитектуры. Вообще никакой это не памятник.

– Вы инвестируете или свои деньги, или деньги партнеров, не берете кредитов и так далее. Вы и дальше продолжаете такую политику?

– Как правило, мы привлекаем партнеров. Я очень осторожный человек и риски пытаюсь диверсифицировать. Мне лучше кому-то дать заработать, чем рисковать полностью своими деньгами.

– Говорят, что вы вроде пропустили строительный бум?

– В какой-то степени да. Я считал, что можно делать по проекту в год и это была моя ошибка. А с другой стороны, все могло пойти и не так. Каждый человек учится: один на собственных, другой на чужих ошибках.

– Коррупция является большой проблемой для инвестиций или небольшой?

– Во многих странах коррупция даже больше, чем в Украине, но у них наблюдается и существенный экономический рост 7-9% годовых. В этих странах для борьбы с коррупцией используют силу наказания. Это необходимое условие, но его недостаточно. Возьмем США, например. У нас от чиновников зависит очень многое, а в Америке законы выписаны так, что от них ничего не зависит (поэтому чиновники там далеко не высокооплачиваемые). Они только контролируют выполнение этих законов. Кроме того, все документы должны быть выписаны однозначно, а не так, как у нас сейчас – двузначно, читай, как тебе хочется. Ведь, эта двузначность придает важности и необходимости содержания подобного чиновничьего аппарата.

– Еще порой говорят, что у украинцев на руках столько денег, что они могли бы и без МВФ справиться. Как эти деньги привлечь?

– Только посредством амнистии капиталов. Многие не могут объяснить финмониторингу, откуда у них деньги. Дело в том, что раньше не нужно было декларировать сбережения. До этого ты декларировал только заработок за прошедший год. В связи с этим, сегодня фактически даже человека наказать государство не имеет ни малейшего права, потому что он скажет: мне осталось наследство от бабушки. Какой у вас рычаг влияния на него? Никакого. Кстати, был неплохой закон. Имея актив, ты его оцениваешь и платишь с него 5% налог. Если ты его недооценил, то в дальнейшем ты заплатишь 19%, когда будешь продавать. Очень справедливая и правильная тенденция.

– Когда строите жилую недвижимость, на кого ориентируетесь? Вы говорили, что есть ипотека. Но ипотеки на самом деле нет. В месяц выдают столько денег - это 1-2% от того, что было?

–  Банки уже готовы кредитовать население. Проблема в том, что люди не могут пройти кредитный комитет банка, потому что они не могут показать свои легальные доходы и доказать, откуда у них сбережения на первый взнос они тоже не в состоянии. Опять возвращаемся к необходимости нулевой декларации.

– Они готовы на 3-5 лет под нормальные проценты?

– Да, некоторые девелоперы возмещают часть банковских процентов, в течение 3-4 лет, а государственные банки готовы кредитовать на 20 лет.

– Но потом под 20%.

– Статистика показывает, что люди находят деньги и гасят. Даже номинальные 20-летние кредиты, как правило, за 3-5 лет погашаются. Еще один из факторов, без которого экономика подняться не может, – это кредитный ресурс. Нужны специализированные кредитные агентства или уполномоченные банки, которые будут кредитовать реальные проекты в разных областях экономики. Но деньги должны прямиком идти к конечному получателю. Нельзя давать возможность посредникам покупать на них валюту.

– Вы объявили, что будете инвестировать в Республику, то есть в торговую недвижимость?

– Нет, мы реализуем жилую часть проекта Республика. К торговле мы, никакого отношения не имеем. Мы инвестировали в участок, это была земля банка. Теперь создаем жилой комплекс, который имеет то же название.

– А сейчас вы бы вложили деньги в торговую часть этого проекта?

– Вложил бы, если можно было бы взять кредит, как на Западе, под 3% годовых.

– А почему вы считаете, что сейчас можно вкладывать?

– Во-первых, я знаю этот проект и перспективность концепции. Во-вторых, он находится возле огромного жилого массива, который мы реализовываем. (вокруг него в ближайшее время будут жить более 100 тыс. жителей. Рядом метро и он фактически готов. Плюс сегодня его можно купить за гораздо меньшие деньги, чем в него было вложено.

– Вы инвестировали бы сейчас деньги в торговую недвижимость?

– Проблема больших проектов в том, что их потом тяжело продать. Выгоднее строить маленький торговый центр до 20 тыс. кв. м, потому что на него покупателей очень много. Но качественная торговля еще не достигла своего пика. Ее еще не хватает.

– Есть такие проекты, которые бы вы хотели реализовать в Украине, если бы у вас были такие возможности?

– Небоскреб хотел бы построить. Метров 250. Конкретного места еще нет, но лучше всего его на левом берегу строить. Ведь, там с высотностью никаких проблем нет. Также очень хочу создать больницу, которую мы проектируем сейчас, участок уже есть.

–  Как вы оцениваете левый берег с точки зрения застройщика?

– Спор "яйцо или курица" в недвижимости очень актуален. Успешные девелоперы в США скупали район, который всем кажется непривлекательным и дешевым. Потом в одном месте строят какое-то крутое современное здание и мгновенно все вокруг дорожает в 2, в 3, а иногда и в 5 раз. И они уже могут зарабатывать только на земле. Да, это здание им обошлось недешево, они на нем не отобьются. Но на всем остальном можно получить втрое-вчетверо больше.

– Вы сейчас не рассматриваете такие проекты?

– Наш новый проект Файна Таун, например, я уверен, что как только мы его реализуем, все вокруг на Нивках будет в 2 раза дороже стоить. Во-первых, мы качество подтягиваем, во-вторых, уровень благополучия района. Вокруг Комфорт Тауна тоже жилье стало дороже, чем было. На Теремках после реализации ЖК Respublika, я уверен, также повысится цена на жилье вокруг.

– В Киеве сейчас очень много ветхого жилья, "хрущевки", что с ними делать?

– Пока ничего. Должен быть закон, что если, например, 60% жителей согласны, то ты не можешь уже быть против. Таким образом, девелопер рядом должен построить здание. В Москве, к сожалению, это сделано не по-человечески. Там долго не разговаривают, - раз и в другой конец города переселили. Это неправильно. Добавлю, что экономически сегодня это невыгодно.

– Что Киеву делать с инфраструктурой?

– Когда власть уберет неправильно припаркованные машины с дорог, то у нас появится очень много ресурса. Немцы разрабатывали транспортную модель Киева. Фактически мы выходили на то, что пропускная способность наших дорог достаточно хорошая. Конечно, нужен туннель с площади Победы на левый берег и окружная дорога в том числе. К счастью, эти проекты реальны, они живые и двигаются.

796 просмотров



Дополнительные ссылки