Что происходит на рынке торговой недвижимости в жилых комплексах
Спрос на коммерческую недвижимость растет. По данным UTG, средняя вакантность торговых площадей в столице на начало июля 2018 года составляет 6,3%, а в качественных торговых центрах — около 0%. Cтавки аренды вышли на уровень 2013 года, а за лучшие места бренды выстраиваются в очередь. Для развития и расширения бизнеса ритейлеры рассматривают локации в стрит-ритейле.
В то же время, украинские граждане ограничены в инструментах инвестирования. Ставки по депозитам в валюте упали до минимума, фондовый рынок практически не работает, и торговая недвижимость в жилых комплексах выступает как альтернатива для вложения средств. Видя спрос, девелоперы увеличивают площади под торговые помещения.
По данным, которые приводит НБУ в ежегодном отчете о финансовой стабильности, в 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в Украине составил 5,9 млн кв. м и вырос по сравнению с 2016 годом на 13,3%. По данным Минюста, в прошлом году количество сделок покупки-продажи в Киеве увеличилось на 7,9%. По оценкам посредников, на первичном рынке столицы в среднем продают 12 000 - 16000 квартир ежегодно. По данным Государственной службы статистики Украины индекс роста коммерческой недвижимости составил 14,2%. Кто и зачем инвестирует в коммерческую недвижимость в Украине?
Как выбрать объект для инвестирования
По словам Евгении Соломатиной, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield, помещения стрит-ритейла обычно используют как офисы, магазины, рестораны.
Эксперты отмечают, что стоимость и успешность торговых помещений на первых этажах жилых комплексов зависит от многих факторов: месторасположения, инфраструктуры, соответствия технических характеристик, наличия паркинга, открытости объектов, ширины витрины и обзорности фасада. Как отмечает коммерческий директор девелоперской компании «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин, чем лучше проявляются вышеперечисленные факторы, тем выше стоимость таких помещений и ниже риски, связанные с их заполнением. Окупаемость подобных помещений будет зависеть от типа бизнеса, под который они приобретаются и сдаются в аренду.
Стоимость коммерческого помещения имеет две составляющие – это цена и ценность, рассказывает заместитель коммерческого директора SAGA Development по продаже коммерческой недвижимости Лилия Пивнева. Она говорит, что цена формируется, исходя из технических характеристик помещения – того, что делает его пригодным для того или иного вида бизнеса. Ценность – существующая востребованность объекта и динамика такой востребованности в будущем.
«От успеха стрит-ритейла нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, помещения стрит-ритейла должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы стрит-ритейла должны появиться за 2-3 месяца до полного заселения жильцами», – говорит Евгения Соломатина.
Девелоперу важно соблюдать баланс между жилой и торговой недвижимостью. Лилия Пивнева добавляет, что избыток коммерческих площадей в жилом комплексе приведет к их низкой востребованности, недостаточное количество площадей – к неполноценности инфраструктуры. По ее словам, обычно, объем коммерческих площадей не превышает 10 % от объема жилых площадей.
Какова стоимость торговой недвижимости в жилых комплексах
«Торговая недвижимость в жилых комплексах показывает рост в цене. Бизнес инвестора строится не только на получении арендной прибыли, но и на том, что цена торговой недвижимости в новых жилых комплексах возрастает по мере их развития, — рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Retail and Development Advisor Александр Фиалка. — Этот рост зависит от того, насколько та целевая аудитория, которую привлекает девелопер, действительно туда вселяется, какова динамика продаж и реализация проекта, как происходит очередность”.
Сегодня в Киеве большой выбор предложений по покупке коммерческой недвижимости на первых этажах ЖК в зависимости от расположения на карте города, фасадности, класса, и цены.
«Цена продажи коммерческих помещений в ЖК сегодня колеблется от $500 до $4000 за кв.м в зависимости от перечисленных факторов. Средним является диапазон $1000-1500 за кв.м Предлагаемые площади помещения варьируются от 40 до 1000 м.кв. и более и способны удовлетворить любые коммерческие нужды от нотариального офиса до фитнес-центра или клиники. Но, все же, наиболее распространенной площадью являются небольшие помещения от 40 до 70 кв.м», - рассказывает основатель и CEO NAI Ukraine Виталий Бойко.
Важной составляющей для инвестиций является время постройки объекта. В новых жилых комплексах аудитория всегда моложе. Такая аудитория более платежеспособна и всегда с большим удовольствием совершает покупки или проводит досуг вне дома.
По словам Лилии Пивневой, пик динамики роста плотности молодого населения района приходится, как правило на 7 год после заселения ЖК.
Кто выступает инвестором
“Ограниченное количество направлений для мини инвестиций, низкое доверие к депозитам и отсутствие фондового рынка формирует спрос на подобный тип инвестирования в коммерческую недвижимость. На сегодняшний день главным инвестором выступает население с избыточной денежной массой с целью получения пассивного дохода”, — говорит Виталий Бойко.
Он также отмечает, что новые коммерческие помещения удовлетворяют отложенный спрос у предпринимателей. Как правило, такие локации покупают частные предприниматели, инвесторы, развивающие сферу услуг и формат «у дома». Среди этой категории населения популярностью пользуются помещения небольшого размера до 50-60 кв. м с отдельной фасадной группой.
Таким образом, условный «средний» инвестор обладает суммой в $60 000 - 80 000. По словам Виталия Бойко, эти показатели сопоставимы с инвестицией в жилье, однако, в отличии от жилья, требует меньших дополнительных вложений.
Столкнувшись с вопросом «адаптации» помещения под сдачу, инвестор предпочитает покупку в нежилом фонде, поскольку стоимость ремонта и потраченного временного ресурса ниже, чем в жилом фонде, а сроки окупаемости, как правило, до 40% выше. Эксперт говорит, что стоимость аренды таких помещений стартует от $12 и доходит до $75, со среднем значением в $25/м.кв./мес. Таким образом, доходность такой недвижимости варьируется от 10 до 20%, а срок окупаемости — от 5 до 10 лет
Источник
