Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Эксперт: Частая ошибка, которая совершается в рамках реконструкции ТЦ, – создание «солянки» малосовместимых брендов

В настоящее время по всей Европе ведется масштабная реконструкция ТЦ. Директор UTG Евгения Локтионова рассказала, насколько данная тенденция проявляется в Украине, передает СтройОбзор.

Как вы оцениваете процесс реконструкции ТЦ в Украине и с чем он связан? 

Время диктует свои правила и вносит коррективы на рынке торговой недвижимости во всем мире. В связи с тем, что большинство торговых центров в Европе были сданы в эксплуатацию несколько десятков лет назад, девелоперы приступили к их реконструкции, и данный процесс будет усиливаться. То же касается и Украины, поскольку около 60% ТЦ нашей страны также были построены в начале 2000-х годов. Закономерно, что эти объекты со сроком службы более 8-10 лет на фоне новых масштабных проектов морально устаревают и теряют конкурентоспособность или привлекательность для посетителей. Кроме того, в последние несколько лет сильно изменился портрет покупателя, соответственно, торговым центрам необходимо находить новые способы подстраиваться под целевую аудиторию, оставаясь для нее интересными. В ином случае посещаемость, а значит и товарооборот торгового центра, будет постоянно падать, тем самым делая его убыточным как для арендаторов, так и собственников.  

Поэтому владельцы торговых центров в Украине, работающих на рынке восемь лет и более, планируют или уже проводят реконструкцию объектов. Например, один из первых киевских ТЦ – «ГородОК» (после ребрендинга он сменил название на Gorodok Gallery) – обновил фасад и внутреннее наполнение, в связи с чем он в ближайшие пять лет будет востребован. Также реконструкцию провел столичный «Метроград» и еще несколько ТЦ Украины. Можно сказать, что эта тенденция только набирает обороты в стране. 

Если данный процесс неизбежен, с чего необходимо начинать реконструкцию торгового центра? 

Бороться с возрастающей конкуренцией на рынке торговой недвижимости можно только с помощью глобальных изменений. Начинать, на мой взгляд, необходимо с проведения исследований таких факторов, как потребительские предпочтения, конкурентное окружение, товарооборот операторов в разрезе товарных групп. Анализ полученных данных в руках практикующих специалистов по реконцепции позволит сформулировать рекомендации к положительным переменам, которые необходимо сделать в планировочных решениях, тенант-миксе, товарных группах, ротации арендаторов либо в архитектуре здания. Немаловажное значение имеет фасад, который должен привлекать посетителей. Многие заблуждаются, думая, что серый фасад или обычная постройка не влияет на потоки – еще как влияет! Особенно яркий внешний облик необходим тем объектам, которые расположены в местах с большим автомобильным трафиком.  

Зачастую украинские ТЦ при обновлении ограничиваются ротацией арендаторов. Насколько этот прием эффективен? 

Собственники многих ТЦ занимаются самообманом, думая, что такой шаг глобально улучшит показатели работы объекта. Например, новый арендатор может привлечь дополнительно 500-600 посетителей в день в ближайшие полгода. Однако мало просто добавить трафик – это лишь первый шаг, главное быть интересным покупателю, а для этого необходимо отслеживать посетителей, чтобы понять свою аудиторию и что ей необходимо, какие у нее потребности. 

Еще одно заблуждение – гонка за арендаторами. Предположим, сейчас все хотят привлечь в свой ТЦ известный универмаг среднего ценового сегмента. Большинство думает, что этот современный универмаг сразу изменит показатели деятельности объекта в лучшую сторону. Однако немногие задумываются, необходим ли такой арендатор в данном ТЦ или нет, будет ли он генерировать трафик?  

Еще одна повсеместная ошибка, которая совершается в рамках реконструкции, – создание в ТЦ «солянки» малосовместимых брендов. Например, в первой линии киевского ТЦ GLOBUS рядом с достаточно «высокими» брендами по уровню продаж и размеру чека, такими как BROCARD, был поставлен новый арендатор – двухэтажный магазин DeFacto, который относится к классу «средний-». Как мне кажется, миксовать арендаторов, относящихся к различным ценовым категориям, – это заблуждение. Возможно, новый магазин и привлечет больший трафик, однако купят ли они что-либо – большой вопрос. А мы стремимся к увеличению товарооборота арендаторов. 

Когда необходимо приступать к обновлению ТЦ? Какой оптимальный список работ необходимо выполнить для эффективной реконструкции? 

Четкий показатель необходимости проведения реконструкции – неизменный ежедневный трафик, когда работа ведется по инерции. Если же число посетителей вовсе снижается, тогда однозначно нет выбора и управляющая компания так или иначе будет вынуждена приступить к обновлению объекта.  

Что же касается оптимального списка работ, его просто нет, поскольку каждый торговый центр индивидуален, так же, как не существует универсальной таблетки от всех болезней. Какому-то объекту необходимо глобально все поменять, начиная от фасада и внутреннего пространства, кому-то открыть кинотеатр, увеличить высоту помещений, установить новое оборудование. Есть торговые центры, в которых достаточно изменить тенант-микс: вместо торговли поставить заведения общественного питания или фуд-корт; где-то, наоборот, должны быть люксовые бренды, соответственно, чтобы привлечь таких арендаторов, необходимо переделать фасад, провести ремонтные работы, повысив качество внутреннего пространства. 

Кто может определить необходимые действия по реконструкции для конкретного торгового объекта?  

Это делают сторонние консультанты, проведя качественное маркетинговое исследование аудитории. В принципе, начать необходимо с определения того, кто – лояльные посетители ТЦ, кто – потенциальный посетитель и почему он все еще не совершает покупки в этом объекте. Соответственно, важно четко понимать, кто эти люди, что они покупают, где живут, что необходимо сделать, чтобы они начали ходить или ездить в ТЦ. Без этого первого этапа все последующие работы, как мне кажется, – зря потраченные деньги.  

Источник

326 просмотров



Дополнительные ссылки