Гостиничный рынок: эксперты рассказали о ситуации в Киеве
В последние годы Киев постепенно восстанавливал туристическую привлекательность для иностранных гостей города и заполняемость гостиничных номеров вышла из критических значений. Проведение в Украине крупных спортивных мероприятий вроде финала Лиги чемпионов всегда положительно сказывается на показателях гостиниц и будущем турпотоке в страну.
В І квартале текущего года наблюдалось постепенное улучшение показателей операционной деятельности отелей. Эксперты говорят о разных цифрах, но во всех случаях динамика для рынка положительная, передает СтройОбзор.
«Даже на примере І квартала, который традиционно не является активным, видна динамика: загрузка в среднем по рынку в период с января по март увеличилась на 4 п.п. по сравнению с предыдущим годом, до 43 %, на фоне роста тарифа. Средний тариф в долларах (ADR) в верхних сегментах рынка вырос на 8 % по сравнению с I кварталом прошлого года и составил $160. В средних сегментах показатель вырос на 18 %, до $68. При этом загрузка более дорогих гостиниц сохранилась на прошлогоднем уровне (40 %), тогда как более бюджетные средства размещения продали на 3 п.п. номеров больше (50 %). В гривнах в отелях верхних сегментов средний тариф увеличился за I квартал на 6 % и превысил 9 тыс. грн, что дало 5 % рост показателя RevPAR. В отелях средних ценовых сегментов тариф прибавил 15 % и достиг 3,9 тыс. грн; итогом стал рост доходности этих гостиниц на 23 %», — говорит Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
«Рост наблюдался практически во всех сегментах, при этом самый минимальный — в сегменте luxury, поскольку цены за номер в данном сегменте максимальные», — отмечает Яна Литвинчук, заместитель управляющего директора Cushman & Wakefield в Украине.
По словам Анжелики Арзуманян, главного аналитика компании CBRE Ukraine, в квартале заполняемость качественного номерного фонда выросла на 1.8 п.п., до 45 %. Также зафиксировано увеличение ADR качественного номерного фонда на 12 %, до $109 по сравнению с І кварталом 2017 года. Откликом на рост заполняемости и средней цены номера стало улучшение RevPAR, который достиг $49, продемонстрировав рост на 16 %.
Со своей стороны, Наталья Чистякова, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International (Украина), отмечает, что по результатам І квартала 2018 года средняя заявленная стоимость номера в день (стоимость стойки) для качественных отелей под управлением профессиональных операторов составила:
- в отелях категории в 3* — €30–100;
- в 4* — €80–270;
- в 5* — €270–440
В дальнейшем можно прогнозировать улучшение показателей операционной деятельности, при условии отсутствия негативных политических и экономических изменений в стране. Однако стремительного роста не стоит ожидать: рынку понадобится время для того, чтобы поглотить номерной фонд (около 1 000 номеров в новых качественных отелях в среднем ценовом сегменте — Ibis Kiev Railway Station, Aloft Kiev и Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska).
В целом, как отмечает Ростислав Симонов, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG, совокупный номерной фонд в столице на апрель 2018 года сформирован 12 829 номерами: гостиницы категории 5* — 1 451 номер (11,3 %), 4* — 3 266 номеров (25,5 %), 3* — 4 431 номер (34,5 %) и 1–2* и неклассифицированные — 3 681 номер (28,7 %).
«Однако стоит обратить внимание, что среди около 60 отелей среднего ценового сегмента (часть отелей категорий 2–4*) менее половины являются действительно качественными отелями, соответствующими европейской классификации отелей среднего ценового сегмента», — поясняет Наталья Чистякова. По словам Анжелики Арзуманян, на гостиничном рынке Киева все также преобладают отели ценового сегмента «эконом», которые составляют почти 50 % общего предложения. Стоит отметить, что данный сегмент в основном представлен отелями под управлением локальных операторов, тогда как сегменты среднего и высокого ценового уровня более насыщены отелями под управлением международных операторов. Таким образом, качественные отели более доступных ценовых сегментов остаются незаполненной нишей на украинском рынке, которую первыми активно начала продвигать сеть AccorHotels, развивая свои бренды Ibis и Ibis Styles в Киеве и Львове. В целом за последний год наблюдалось открытие прежде приостановленных или перенесенных отельных проектов, что является положительной тенденцией вследствие стабилизации экономических показателей и политической ситуации.
Как отмечает Яна Литвинчук, низкая обеспеченность номерным фондом говорит о существующем потенциале рынка Киева, но не для всех сегментов. Как известно, в последние годы номерной фонд столицы пополнялся качественным предложением в высоком ценовом сегменте, вследствие чего гостиницы классов upscale и luxury в общем номерном фонде занимают около 21 %. Из-за приостановления развития международных гостиничных сетей в Киеве и в Украине в целом на сегодняшний день предложение номерного фонда под управлением международных операторов является несбалансированным — лишь 29 % совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов. Несмотря на значительный удельный вес midscale (34 %) и economy (30 %), данный сегмент в основном представлен объектами с высокой степенью морального и физического износа. По-прежнему незаполненной остается ниша economy, которая могла бы быть представлена международными сетями.
Поскольку предложение на рынке Киева не сбалансировано, с существенным смещением в сторону высокого ценового сегмента, на данный момент средняя ADR качественного предложения одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ). Из-за превышения предложения над спросом в сегменте luxury и upscale возможны дальнейшие корректировки ADR в сторону снижения, вследствие высокого влияния данного сегмента на усредненные показатели и формирование цены рынка. Однако, ввиду того, что даже при выходе на рынок заявленных отелей, рынок Киева все еще будет далек до насыщения, значительных корректировок ADR ожидать не стоит. Гостиницы luxury и upscale придерживаются стратегии поддержания высокого уровня ADR и соответственно относительно низкого уровня заполняемости. При этом заполняемость гостиниц — самая низкая среди столиц стран ЦВЕ.
Источник
