Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Игорь Кушнир: Миссия «Киевгорстроя» – обеспечивать жильем самые широкие слои населения

На фоне кризисной ситуации, в которой оказалась стройкомпания «Укрбуд», внимание всех причастных к строительному и девелоперскому рынкам Украины теперь сфокусировано на «самочувствии» остальных крупных игроков. Среди них – «Киевгорстрой».

Игорь Кушнир возглавляет крупнейшую строительную компанию Украины «ХК «Киевгорстрой» уже восемь лет. Он признается, что за весь этот период более тяжелого, чем сейчас, времени для рынка недвижимости не было. Выборы, укрепление гривны заставило украинцев придерживать свои сбережения и откладывать покупку жилья.

Игорь Кушнир рассказал Mind, что происходит с рынком недвижимости столицы, какие стройкомпании можно считать надежными и почему никто не спешит достраивать «высотки Войцеховского».

О СОСТОЯНИИ РЫНКА

– Вас можно поздравить?

– C чем? А вообще – поздравляйте! Подарки будут? (Улыбается.)

– Рынок активизировался, цены начали расти.

– Правда? А я и не заметил. (Смеется.) На самом деле, сейчас в отделах продаж наблюдается оживление. Но это последний месяц-полтора. Вы посмотрите, что творится с долларом. Украинцы купили валюту по курсу 27–28 грн за доллар, сейчас курс – 24 грн. Люди не готовы фиксировать свои убытки и ждут, что будет дальше. Инвесторы отложили покупку на неопределенный срок, возник так называемый отложенный спрос.

Кроме того, появилась возможность понаблюдать за ходом строительства выбранного объекта и убедиться в состоятельности компании его достроить. Сейчас мяч на стороне застройщиков, основная конкурентная задача – не терять темп строительства и держать уровень цен, который снижать уже некуда.

Статистики по итогам года пока еще нет, но обычно июль – сентябрь – самые низкие месяцы по продажам. Активизация покупателей начинается в середине августа и постепенно набирает обороты к концу года. А в этом году и сентябрь был низкоактивный.

– Другими словами: нет никакого революционного плана по активизации спроса. Остается только ждать?

–   Цены опускать ниже уже нельзя, потому что себестоимость выросла за счет повышения зарплат, подорожания составляющих строительства. Продавать в «минус», внедряя новые акции, мы не готовы. Можно сказать одно: рынок есть, рынок живой, но радует он нас не сильно. Надеюсь, к новому году ситуация изменится.

– Вы уже восемь лет президент КГС. И это, похоже, самый тяжелый год для застройщиков.

– Из разговоров с коллегами знаю, что в самом деле не все так хорошо, как хотелось бы. По поводу «Киевгорстроя» могу сказать, что у нас все хорошо, наш инвестор остается с нами, несмотря ни на что. Но если говорить о тенденции на рынке в целом, то совпало несколько факторов. Две предвыборные кампании, укрепление национальной валюты, приостановление некоторых строительных предприятий. Все это негативно влияет на рынок, на покупателей, спрос. Приходится только ждать, чтобы «планеты сошлись»: доллар, стабильная ситуация в стране, законодательная база.

– Вы об истории с «Укрбудом»? Как рынок реагирует на эту ситуацию?

– Инвесторы выжидают, что будет дальше. Надеюсь, что все будет хорошо. По моему мнению, все в руках руководства «Укрбуда». Их задача восстановить строительство и дать возможность инвесторам получить долгожданные квартиры.

– А что с объектами Войцеховского, вам предлагали их достраивать?

– Да, но мы отказались.

– Почему?

– Слишком большой шлейф! Есть квартиры, которые проданы по два-три раза. Все проекты имеют проблемы с законностью, при этом ни один не имеет ни технических условий, ни разрешений, ни земли. Начать заниматься этими объектами – равносильно строительству нового дома. То есть зайти в проект с нуля, сделать всю техническую документацию, а потом достраивать и надеяться, что непроданных квартир хватит для того, чтоб за их стоимость достроить этот объект.

– То есть речь идет не о репутации, а об экономической нецелесообразности?

– Речь идет обо всем вместе. Мне необходимо думать о наших инвесторах, зарплатах сотрудникам коллектива, о дивидендах городу. А чтобы закончить проекты Войцеховского, необходимо бросить наши объекты, начать достраивать чужое. Я не вижу в этом целесообразности!

– Как вы считаете, сколько существует стройкомпаний, у которых можно приобрести квартиру в недостроенном доме?

– Пять-шесть, и это все крупные компании. Хотя у нас уже есть примеры, когда сыпятся и они. За «Киевгострой» можно не переживать, потому что 80% принадлежит городской общине. И это залог гарантии.

–   Получается, что эта форма собственности компании – одно важных преимуществ перед конкурентами.

  – Одно из самых главных. Компании уже 65 лет. И все это время мы работаем, развиваемся. Да, бывают сбои на полгода, год, когда речь идет о сроках сдачи в эксплуатацию домов. Но это рабочие моменты, которые присущи всем игрокам. Мы, безусловно, работаем с этим. Уже есть примеры проектов, которые сдаются в эксплуатацию раньше намеченных сроков. Форма собственности «Киевгорстроя» дает нам четкое понимание, что, если с компанией произойдут какие-то форс-мажоры, киевская громада в лице КМДА подставит свое плечо.

– Сейчас между застройщиками высокая конкуренция. И многие игроки стараются привлечь покупателей не ценой, а добавленной стоимостью. Например, все чаще встречается система «умный дом».

– В последние годы пошла тенденция к всяческому «улучшению» своих проектов застройщиками. Высокая конкуренция, предложение превышает спрос. И каждый игрок ищет свою нишу. Одни берут инфраструктурными решениями и дополнительными бонусами, строят бассейн или барбекю на крыше, обустраивают закрытую территорию и т. д. Другие – ценой и скоростью строительства. Третьи – возможностью получения более высокого дохода от вложений. У каждого есть свои сильные и слабые стороны.  Главное – доводить дело до конца.

– Вы всегда возводили массовое жилье. Наверное, хочется попробовать свои силы в другом формате.

– Конечно, хочется построить пару красивых домов, чтобы радовали глаз. Но наша миссия в Киеве – обеспечивать жильем самые широкие слои населения. А парой красивых домов тут не отделаешься. У каждого должна быть своя квартира, а значит, строить нужно много. И плюс ко всему нужна земля в хорошем месте, которой у нас нет.

– А разве вам КМДА землю не выдает? Как вообще вы находите участки для строительства?

– За восемь лет город выделил «Киевгорстрою» всего 3 га. Это на три месяца работы в общем объеме производства компании. Специалисты компании ищут землю на вторичном рынке. КГС строит по инвестиционным договорам. А хозяева земли, на которой мы строим, получают от этого определенный процент квартир. Хотя такой же эквивалент мог бы получать и город – для обеспечения жильем тех же очередников, к примеру. Если бы выделял землю под строительство.

О ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМ БЕСПРЕДЕЛЕ

– Сейчас в Киеве ситуация, которую можно назвать строительным беспределом.

– Есть такое дело. В строительстве, чтобы нормально шел процесс, должны быть учтены три вещи: налоги, генплан и разрешительная система. Они для всех должны быть обязательными и одинаковыми. Но самый болезненный вопрос для Киева – это генплан. Его нет, поэтому все бегут друг перед другом, что-то строят.

Как только генплан будет готов, все вернется в законодательную плоскость. Исчезнет коррупция в разрешительных системах, не надо будет с кем-то договариваться. Покупая участок, застройщик уже будет знать, что можно построить, и не надо будет постоянно что-то выдумывать.

– ГАСИ сейчас обезглавлена. Как ведомство работает?

– С работой обезглавленного ведомства пока не сталкивался. Есть надежда, что, когда появится руководитель, все заработает в полную силу. На данном этапе мы документы по почте отправляем, таким же способом и получаем ответы.

– Как вы считаете, кто станет главой ГАСИ?

– Не знаю, но хочется, чтобы человек был квалифицированным порядочным трудоголиком. Еще очень импонирует идея нивелирования общения застройщиков с государственными органами.  Все должно происходить при помощи интернета, чтобы даже не видеть, с кем общаешься. Такая практика существует в Литве и в других странах. И она работает очень хорошо.

– Но в других странах предусмотрено и наказание. Если в Литве строительная компания нарушит действующее законодательство, то ее очень сильно накажут. В Украине карательная система для застройщиков очень размыта: строй не хочу.

– Да, на рынке не существует четких правил игры и наказания за их нарушение. Во-первых, абсолютно для всех игроков должны быть одинаковые условия. То, о чем говорил выше: налогообложение, разрешительная система и генплан. Эти составляющие должны быть для всех одинаковыми, чтобы не было, что один выполняет – другой нет, одного наказали – другому «повезло». Каждый, кто приходит строить, должен знать эти рамки. И понимать, что, если выйдет за них, будет наказан.

Для сравнения: во Франции забор поставил без разрешения – штраф. Не снес забор, не заплатил штраф – тюрьма. И никто с застройщиками не разговаривает. А в Литве зеркально эти все моменты распространяются и на контролирующие органы. Если не выписал предписание на демонтаж незаконного здания, тоже сажают.

Для всего мира это нормальная практика. В Праге посреди площади почти 200 лет стоит дом, который никто не может снести. Он построен по всем правилам и канонам. Но люди, давшие разрешение на его строительство, были наказаны по высшей мере. Очень показательная история. Ей столько уже столько лет, а мы так урок и не вынесли.

О СМЕНЕ ВЛАСТИ

– После смены власти началась борьба за Киев. Вас это как-то коснулось?

– Нет, никак. Компания как работала раньше, так работает и сейчас. «Киевгорстрой» не может себе позволить остановиться – люди доверили нам свои деньги. Политика политикой, а наше дело – строить. 

– Вообще никак?

– «Киевгорстрой» – это община города Киева. Работа компании регулируется сборами акционеров, и пока я не вижу никаких проблем в смене власти.

– А противостояние Столара – Вавриша вас не затронуло? В интернете едва до боевых действий не дошло.

– Не читайте вы интернет.

– Не могу, я туда пишу

– Вот объясните мне, что им делить? Вавриш работал в КГГА. Поработал и ушел. У него есть чем заниматься – у него Saga Development. А Вадим Столар  – депутат Верховной Рады. Так что им делить между собой? Управление городом? Так насколько мне известно, у города уже есть управитель – мэр Виталий Кличко.

– Весной будет собрание акционеров «Киевгорстроя». Вас это не беспокоит?

– Я надеюсь, что показатели компании скажут сами за себя и переживать будет не за что.

– Вы же видели видео нардепа Александра Дубинского, где он говорит о замерших стройках «Киевгорстроя».

– Видел и, честно говоря, был удивлен. Я ему писал и предлагал встретиться. На этом наше общение и закончилось. Похоже, его просто дезинформировали. Могу заверить, у нас все хорошо.

О БУДУЩЕМ РЫНКА

– Возвращаясь к рынку, каков ваш прогноз до конца года по ценам?

– У меня есть одно из любимых выражений: «Лучшее время для покупки недвижимости – сейчас». Потому что цена на сегодня всегда ниже той, что будет через два-три месяца. С прогрессом на строительном участке дорожает и стоимость квадрата. Чем ближе к сдаче, тем дороже. Плюс фактор доллара. Предположительно, курс должен измениться в декабре, нет экономического обоснования держаться ему на уровне 24 грн. Но в нашей стране нет ничего невозможного, так что пока прогнозировать сложно.

Точно могу сказать одно: цены будут расти. Процесс строительства и готовность объектов никто не отменял. Плюс поддержание зарплат строителям на нормальном уровне и стоимость составляющих строительства. Будем надеяться, что уже в ближайшее время рынок стабилизируется, и спрос войдет в нормальное русло.

– Портрет покупателя изменился по сравнению с прошлым годом?

– Да. Рынок стал цивилизованнее. Покупатель помолодел, стал более избирательным и требовательным. Многие приходят в отделы продаж с юристами, которые перепроверяют всю документацию от начала и до конца. Пока идет строительство инвесторы приходят на площадку, интересуются ходом работ. Контролируют, так сказать.

– Какова сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья от КГС?

– В зависимости от проекта. Если совсем брать усредненный показатель, то 20 000 грн за 1 кв. м.

– Это цена отличается от прошлогодней?

– Конечно! Выше на 30%.

– А почему?

– Повышение зарплат, увеличение стоимости составляющих строительства.

– Похоже, вы чуть ли не единственный игрок, который смог поднять цены.

– Все остальные работают в долларе, а мы в гривне.

– Вы имеете в виду, что привязка к доллару их спасла?

– Спасла, конечно. Тем, кто продает в долларе, ситуация с падением курса доллара на руку. Человек, который получает зарплату в гривне, на сегодняшний день может купить больше долларов, чтоб погасить задолженность по квартире или купить новую. Теперь в гривне в переводе на доллар надо платить меньше, чем несколько месяцев назад.

– Как вы считаете, будет ли происходить очищение рынка? Например, за счет того, что произошло снижение спроса, колебание курса доллара, падение «Укрбуда».

– По логике должно произойти, но как будет на самом деле – посмотрим. И я бы назвал это скорее перераспределением. Рынок же и до этого не стоял на месте. Всегда нужно держать себя в тонусе: следить за тенденциями, принимать во внимание статистику и анализировать предпочтения потребителя. Вышеуказанные факторы просто ужесточили условия для застройщиков.

Думаю, это очередной этап перераспределения рынка: сильные увеличат свою долю, более слабые – уменьшат или вовсе уйдут. Так называемый естественный отбор.

187 просмотров



Дополнительные ссылки