Игорь Кушнир: Почему дорожают квартиры
Глава правления — президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир рассказал, почему растет стоимость квартир на первичном рынке недвижимости:
«Этот вопрос остается одним из самых актуальных. Пожалуй, он третий в очереди после «а когда подешевеет» и «можно ли скидку».
Цена квадратного метра формируется из нескольких показателей. Условно их можно разделить на зависящие и не зависящие от застройщиков. Начнем со вторых.
Самый главный из них — себестоимость строительства. За первую половину текущего года цена строительно-монтажных работ выросла на 4%. Все время растет и стоимость самих стройматериалов, за этот год они подорожали в среднем на 20%. То есть застройщик не может каким бы то ни было образом повлиять на цифру, которую он заплатит за работу и материалы, из которых строит. В контексте цен на стройматериалы нужно упомянуть и доллар — его рост всегда предшествует поднятию их прайса. Учитывая крайние скачки валюты, кривая роста будет и дальше ползти вверх.
Сразу подчеркну по поводу зарплат: конечно, компания может платить меньше, но тогда и квалификация сотрудников будет соответствующая. С открытием границ сфера строительства потеряла около 70% хороших кадров. Это значит, что оставшиеся 30% должны получать достойную зарплату и иметь нормальные условия труда, чтоб не было желания выезжать в поисках лучших предложений. К независящим от застройщиков факторам так же можно отнести стоимость земли, аренду техники, расходы на горюче-смазочные материалы.
Казалось бы, когда костяк сформирован, осталось заложить небольшую маржу для заработка и можно продавать, удерживая цену на плюс-минус одном уровне. Но не все так просто.
Во-первых, всегда есть фактор уровня готовности дома. Предлагая инвестировать в строительство «на котловане», застройщик ставит минимально возможную цену. Это нужно для того, чтоб нарастить объём финансовых средств, необходимых для строительства. Другими словами, быстрее и легче продать 10 квартир по 500 тысяч, чем 5 по 2 миллиона. А дальше дом растет, риски инвестирования для человека становятся ниже — как минимум, он уже видит, за что платит.
Во-вторых, спрос рождает предложение. Не нужно забывать, что строительство — это в первую очередь, бизнес. Главной целью которого является доход. Если есть возможность заработать лишнюю гривну, ни один застройщик ее не упустит. И тут можно было бы списать на жадность, но условия сегодняшнего рынка заставляют подстраховываться. Никто не ожидал весеннего локдауна, после которого бизнесу пришлось долго приходить в себя. Точно так же никто не может гарантировать, что завтра ситуация не повторится. Напомню, что застройщики берут на себя обязательства перед инвесторами, выполнять которые должны независимо от происходящего. Поэтому, как говорится, на других надейся, но и сам не плошай.
На сегодняшний день в целом по рынку уровень продаж вышел на докарантинный. Реализоваться отложенному спросу помог выросший доллар. При этом застройщики уже подняли цены. В «Киевгорстрое» недвижимость подорожала в среднем на 2 тыс. грн. за квадрат. Из разговоров с коллегами из других компаний знаю, что и они подняли на 10−15%, что тоже не мало. Общая статистика говорит о средней цене квадратного метра в сентябре по Киеву в пределах 26,6 тыс. грн. Тогда как еще в прошлом году аналогичный показатель составлял 24 тыс.
Как видим, цены на недвижимость растут постоянно. И как бы разного рода экспертам не хотелось, рынок не собирается обваливаться, а квартиры не имеют предпосылок к снижению в цене. Так что лучшее время для покупки недвижимости — сегодня».
