Портал новостроек

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Київський ринок нерухомості: Проблеми та можливості.

Єгор Масленніков, засновник і керівник компанії «Строй Сіті Development»

Сьогодні для всіх українців очевидний сумний факт – київський ринок нерухомості лихоманить. Єгор Масленніков, засновник і керівник компанії «Строй Сіті Development», який знає, як розвивається ситуація в будівельній галузі, готовий не тільки розповісти про стан справ, а й поділитися своїм баченням щодо перспектив сучасного ринку нерухомості.

Розкажіть про ситуацію, що склалася на ринку житлової нерухомості України. Які тенденції простежуються зараз?

Дійсно, ситуація з нерухомістю далека від ідеальної, й на зміну бурхливому зростанню подекуди приходить припинення розвитку чи навіть стагнація. Це пов’язано з карантином і, звісно ж, зі зниженням купівельної спроможності населення. Але я вважаю, що це тільки верхівка айсберга. До того ж ситуація на ринку нерухомості неоднорідна й не можна її узагальнювати в межах усієї країни.

Принципова позиція забудовника – дотримання чіткої фінансової дисципліни, розуміння того, що оборотні кошти та прибуток – це дві великі різниці. У столиці ж, на жаль, трапляється, що земельний банк перевищує можливості забудовника. Так, попит на землю погубив низку будівельних компаній.

На Вашу думку, що стало першопричиною такого стану справ?

На жаль, мова йде про глибоко системну проблему. Абсолютно природними в Києві стали випадки, коли земельні ділянки викуповуються протягом одного дня. Будівельні компанії активно розвивають свої земельні пули, й у цій стрімкій гонитві поняття фінансової дисципліни та контролю відходить на другий план. Звідси відомі проблеми, коли добудувати розпочаті об’єкти просто немає можливості, оскільки забудовник стає банкрутом. Так, скажімо, столичні забудовники на нульовому циклі зведення продавали житло нижче ринкової вартості та збирали колосальні гроші. Коштів цих було більше, ніж необхідно для будівництва об’єкта. Залишки прямували нецільовим чином на інші потреби.

Але ж держава має контролювати ці процеси, щоб уникнути таких ризиків. Чому тоді виникають проблеми?

Звісно, їх має контролювати держава, зокрема міська влада. Але на практиці з цим виникають великі складнощі. Я наведу приклад Харкова, де міська влада набагато ефективніше регулює будівельні процеси, чітко відстежуючи, аби не сталося перегріву ринку. В Харкові наразі будується стільки об’єктів, скільки необхідно. Адже вони розпродаються повністю на стадії 50-70% готовності будинку, а перевиробництва тут немає.

До того ж, що стосується київського ринку, то на практиці є така річ, як планомірна стратегія розвитку. Наприклад, якщо забудовнику захочеться збільшити обсяг будівництва в 5-10 разів або скоротити терміни реалізації проєкту з п’яти до трьох років, то ця фінансова модель будівництва буде неправильною. Й ось тут у ситуацію має втрутитися держава зі своєю контролюючою функцією. Вона цього не робить, оскільки багато років тому прийняла Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і вважає, що свою регулювальну функцію вона виконала.

У чому основні мінуси цього закону?

Я б сказав, що він недопрацьований. І зараз ми бачимо колосальні проблеми через ці недоробки. Згідно з цим законом контроль за будівництвом здійснює Фонд фінансування будівництва. Це його положення можна вважати базою для всіх тих проблем, з якими ми стикаємося зараз. Адже Фонд фінансування будівництва в багатьох випадках зазнає впливу чи навіть тиску з боку забудовників. Тож наскільки ретельно та професійно організація, афільована до забудовника, може перевіряти виконані роботи, підписувати акти чи контролювати фінансову дисципліну? Погодьтеся, що в цьому випадку якраз і відкриваються перспективи для зловживання і нецільового використання коштів. Тому я переконаний, що початок проблеми закладено саме тут: у ситуації, коли вся відповідальність за регулювання лежить не на фінансових установах у вигляді банків, а на фондах фінансування будівництва. Впевнений, що регулятором у цій ситуації має бути винятково держава.

Який Ви бачите вихід із ситуації, що склалася?

Ця проблема виникла не вчора, отже й рішення теж має бути глобальним. Змінювати необхідно саме всю систему браку контролю використання фінансових коштів. Тоді в нас не буде нових компаній на кшталт «Укрбуд Девелопмент» і тисяч розчарованих сімей інвесторів. Питання успішності – це не про збільшення будівництва, а про жорстку фінансову дисципліну та зміну системи контролю, покладанні його на державу.

Компанії «Строй Сіті Development» було передано на добудову ЖК CRYSTAL HOUSE і ЖК «Паркова Долина», що раніше були під відповідальністю «Укрбуд Девелопмент». Розкажіть, на якому етапі зараз перебуває їх реалізація?

16 липня 2020 року ми підписали договори на будівництво ЖК CRYSTAL HOUSE (Київ, вул. Жилянська, 26) і ЖК «Паркова Долина» (Київ, вул. Кайсарова, 7/9). За результатами угод були актуалізовані графіки будівництва житлових комплексів і всі технічні параметри будівельних проєктів. Наразі в об’єктах відновлено енергопостачання, проведено запуск баштових кранів, розпочато роботи з облаштування фасаду.

Які підходи Ви застосовуєте, аби допомогти «Укрбуд Девелопмент» із добудовою об’єктів?

Ми провели переговори з іноземними та київськими генпідрядниками, а також домовилися з однією компанією, що входить до десятки найбільших будівельних компаній Туреччини. Ми разом, як партнери, заходимо на київський будівельний ринок.

Наша компанія не женеться за високою рентабельністю, нам важливо продемонструвати киянам, що ми готові взяти на себе виконання цього складного, непопулярного, але посильного завдання – добудувати житлові комплекси корпорації «Укрбуд Девелопмент». Тим самим ми хочемо повернути довіру інвесторів до будівельної галузі та вирішити складну соціальну проблему. Ми готові працювати з мінімальною рентабельністю.

Які кошти Ви використовуєте для добудови об’єктів «Укрбуд Девелопмент»?

Ми не сподіваємось на фінансову допомогу від держави. Наша компанія ретельно розрахувала власні кошти й розуміє, що здатна завдяки залишку квадратних метрів реалізувати ці проєкти. Ми задепонували майже 300 мільйонів гривень із власного прибутку для запуску робіт на будівельних майданчиках. Фінансово брати участь на початку робіт виявили бажання й наші іноземні партнери.

З якими складнощами Ви зіткнулися під час реалізації цих об’єктів?

З 5 серпня 2020 року група компаній «УКРБУД» неодноразово зверталася до Господарського суду міста Києва з низкою позовних заяв щодо визнання недійсними договорів та угод передачі функцій забудовника ЖК CRYSTAL HOUSE і ЖК «Паркова Долина». Крім того, було подано до суду заяви про забезпечення позову до фінансової компанії «Житло-Капітал», що виконує функції управителя фондів фінансування будівництва, в якому вимагається накласти арешт на земельні ділянки, на яких розташовані ці житлові комплекси. Також серед вимог – заборонити новому забудовнику – «Строй Сіті Кепітал» – продовжувати виконувати будь-які будівельні роботи.

Діяльність «Укрбуд Девелопмент» ми вважаємо деструктивною. Наша компанія чітко виконує взяті на себе зобов’язання перед інвесторами. Всі роботи на об’єктах, будівництво яких понад 1,5 роки було заморожено, проводяться і надалі виконуватимуться згідно із затвердженим графіком.

Зазначу окремо, що 10 серпня Господарський суд міста Києва відхилив заяву про забезпечення позовів, а також про накладення арешту на земельні ділянки, на яких розташовані житлові комплекси. Суд визнав ці вимоги невідповідними до предмета позову.

Які плани з розвитку компанії на найближчу перспективу?

Передусім ми соціально відповідальна компанія, що серйозно ставиться до своїх інвесторів. Наразі в нашому портфелі є низка об’єктів у Харкові, які перебувають в активній фазі реалізації, а також проєкти, що чекають на початок будівельних робіт. Надалі ми плануємо розвиток і поза межами Харкова та Києва, в інших великих містах України.

169 просмотров



Дополнительные ссылки