Наша компания продолжает работать, и весьма успешно – Николай Толмачев
О работе компании во времена кризиса, жилищном строительстве, законодательных изменениях рассказал собственник и генеральный директор компании "Т.М.М." Николай Толмачев, передает СтройОбзор со ссылкой на "Интерфакс-Украина".
Как ситуация, сложившаяся в экономике страны в последние годы, сказалась на компании "Т.М.М."?
У нас был большой системный экономический кризис 2008 года, потом прибавился военно-политический кризис, и все это сильно сказалось и на рынке, и на нас. Не все предприятия, которые входят в нашу группу, пережили эту ситуацию. Однако компания ТММ как строительно-девелоперская компания полного цикла, единственная в своем сегменте украинская публичная компания, сохранилась, продолжает работать, и весьма успешно. Нам скоро 25 лет, мы построили почти 800 тыс. кв. м площадей. Одним из важных драйверов строительного рынка все еще остается стремление людей сохранить деньги в условиях затяжного кризиса. Это нам как девелоперам дает шанс, но все мы, конечно, ждем укрепления экономики.
В прошлом году Антимонопольный комитет Украины разрешил швейцарской Zeppelin International AG купить акции ПАО "Укрцукортеплоизоляция", входящего в "Фирму "Т.М.М.". Расскажите о сделке, с чем она связана?
Zeppelin – наш многолетний партнер. В определенное время мы взяли у них технику в лизинг и полностью переоснастили компанию: это и мощные бетонные насосы, и стрелы-манипуляторы и др. Однако позже из-за кризиса возникли проблемы с лизинговыми платежами. Поэтому мы договорились с Zeppelin отдать "Укрцукортеплоизоляцию" в качестве расчета.
Сколько акций вы отдали?
Практически все 100%.
Какие объекты строительства завершили в 2016 году?
В 2016 году "ТММ-Окна", дочерняя компания "ТММ", выступила генеральным подрядчиком в строительстве административного центра "Готово" на пл. Леси Украинки, 1. Объекты жилого назначения в эксплуатацию не вводились.
А в этом году планируете ввод в эксплуатацию каких-то объектов?
Да. Уже построены два жилых дома (№ 6 и 7) в составе последней пусковой очереди ЖК "Сонячна брама". Их ввод состоится в первом квартале 2017 года. Кроме них, в состав четвертой очереди войдет еще один дом, к строительству которого компания приступит в нынешнем году. Кроме того, "ТММ" принимает участие в качестве девелопера и генерального проектировщика в проекте ЖК "Alter Ego" премиум-класса на пер. Лабораторный, 7 в Печерском районе Киева. Это наш совместный проект с компанией Geos. Комплекс будет сдан в середине 2018 года.
Озвучьте, пожалуйста, показатель продаж недвижимости за 2016 год. Компания сообщала о падении продаж в 2015 году на четверть, улучшилась ли ситуация?
В 2016 году объем продаж недвижимости остался на уровне предыдущего года. То есть, мы сохранили поступления денежных средств от продаж, и они составили 328 млн грн. Продажи в абсолютных показателях – квадратных метрах – сократились всего на 10%.
К новым проектам планируете приступить?
Мы сейчас много проектируем, планируем в этом году начать новое строительство, в том числе и под Киевом.
В эти планы входит проект города-спутника возле села Микуличи Киевской области, в котором ТММ выступает инвестором-подрядчиком?
Да, этим проектом мы предложим рынку новую технологию – быстро возводимые дома. Но не щитовые канадские, а каменные украинские. По сути, это будет хаб для современных людей, с решенными вопросами экологии – свежий воздух, утилизация отходов, а также комплексная эргономика жизни в этом пространстве. То есть спортивно-оздоровительные учреждения, рабочие, обслуживающие. Проект мы уже перерабатывали несколько раз, и, если бы не 2008 год, давно бы начали его строить. Сейчас разрабатываем его новый формат и понимаем, что для реализации у нас должны быть партнеры. Либо международные фонды, либо украинские.
То есть сейчас вы ищете инвестора?
Конечно, но лучшие инвесторы – люди, которые там будут жить. Все остальные инвесторы хотят получить большие доходы, поскольку риски в Украине несоизмеримы со здравым смыслом.
Кто владелец земли?
Землей владеем мы.
Вы планируете приступить к реализации проекта в Микуличах уже в этом году?
Да, уже готовимся к презентации проекта, но не ранее апреля. Приблизительно в то же время планируем приступить к строительству.
Начинать строительство будете собственными силами?
Да.
А если кредитор не найдется? Продолжите проект?
Конечно. Вопрос только в ширине "фронта". Мы можем большим фронтом пойти, можем меньшим. Когда речь идет о 100 тыс. кв. м жилья, нужно понимать, что это работа не на один год.
Чем хотите привлекать инвесторов, ценой?
По большому счету, инвестору больше ничего и не нужно.
И сколько будет стоить 1 кв. м?
Думаю, около $300 – это цена продажи жилья с готовым ремонтом, так сказать – заходи и живи.
А какая себестоимость этого квадратного метра?
Самая дорогая составляющая – инженерная система и социальная инфраструктура. Это дороги, школа, садики, больница, электроэнергия, утилизация сточных вод. Но стоимость социальной инфраструктуры в Киеве и других больших городах завышена, потому что там монополисты. За городом совсем другая цена. Мы тепло будем доставать из геотермальных скважин, нам не нужны котельные, так как они вредят экологии. К тому же это огромный проект, и здесь общий объем позволяет уменьшить нагрузку на стоимость 1 кв. м. Поэтому, думаю, инженерная и социальная составляющие займут около $50 в структуре цены 1 кв. м. Само строительство - около $220, рентабельность мы закладываем примерно $30 и получается цена продаж в диапазоне $300-320. То есть инвестор сможет покупать практически по себестоимости, но это и плата за долгосрочность проекта.
В каких еще городах у вас есть проекты жилого строительства?
В Житомире, в Харькове. Планы по Харькову большие. Как ни странно, спрос там растет очень активно. 300 тыс. официальных переселенцев…
Минрегион разрабатывает механизм уплаты паевого участия на этапе продажи земельного участка с учетом стоимости подведенных городом инженерных сетей. По вашему мнению, такая схема имеет будущее?
Боюсь, не в этой жизни. Наш город хочет получить деньги вперед за то, что ты через 10 лет построишь. Простой пример: за паевое участие по ул. Ломоносова ("Сонячна брама"), я заплатил деньги в 2005 году, но объект еще в стадии реализации.
Говорят, 2017 год будет тяжелым для стройрынка. Предложение нового жилья не уменьшается, а деньги у людей заканчиваются. Чувствуете ли вы падение спроса?
На рынке нет перенасыщенности предложения. Украина никогда не выходила на нормальный темп строительства. Мы строим 0,14 кв. м на душу населения. Беларусь строит 0,4 кв. м, то есть втрое больше, Россия еще больше. Все постсоветские страны строят больше, чем мы.
И все же покупательские возможности населения упали...
Конечно, играет роль ситуация в экономике: в той же Беларуси ВВП на душу населения почти $8 тыс., вдвое больше, чем у нас. Мы 25 лет не выходим из коллапса. Но это не значит, что не нужно строить. Нужно строить хорошее жилье, но вдвое-втрое дешевле.
Но это уже ниже уровня самоокупаемости, так никто строить не будет.
Кроме ученых (смеется).
Кроме жилья, планируете другие строительные проекты?
Мы готовы предложить программу "Украина - не свалка". В Украине мусор – это катастрофа уже много лет. И это не проблема одного Львова. Нужно понять и смириться: украинцы не научатся за один день сортировать мусор, даже за поколение не научатся. Сортировка мусора – это воспитание, как минимум, двух поколений. Поэтому мусор в Украине нужно расплавлять. Технология переплавки мусора аналогична технологии " магма", когда мусор без доступа кислорода расплавляется на раскаленном камне. Технология практически безотходна, выбросов в атмосферу нет, то есть это экологически чистое производство. Оно затратное, так как температура плавления в вакуумной печи составляет 2 тыс. градусов. Но зато при сжигании не выделяется ни одно ядовитое вещество. Там выбросов меньше, чем из выхлопной трубы "Мерседеса". Собираюсь первым построить такой завод в Украине. Мы уже ведем переговоры с Киевом и Запорожьем. Я не прошу денег, наоборот, обещаю найти инвестиции под проект. Но мне нужна земля, нужна возможность продать вырабатываемое заводом тепло по коммунальным ценам, нужно подключение и гарантия поставок мусора, чтобы в какой-то момент мне не сказали: извините, мусора вам не привезем. Сейчас мы готовим презентацию проекта такого мусороплавильного завода.
То есть вы бы хотели уже в этом году начать его строительство?
Если Виталий Кличко (городской голова Киева – прим.) подпишет меморандум, то, возможно, и в этом.
На какой площадке в Киеве можно построить такой завод?
ТЭЦ-6 – идеальная площадка, в промзоне.
Кроме мусора, чем еще интересуетесь?
Сегодня рассматриваем разработку геотермальных скважин глубиной до 2-3 км. Наша компания будет делать пилотный проект на одном из наших ЖК. В результате мы получим все характеристики капитальных вложений и энергозатрат и сможем тиражировать опыт дальше. Но геотермальное тепло – не только проект для жилья, его можно использовать в самых разных сферах, например, в сельском хозяйстве для сушки и хранения зерна.
Другими инфраструктурными проектами планируете заниматься?
Уже занимаемся несколько лет. Сейчас, например, строим элеватор в Василькове, построили хлебзавод, идем в строительство дорог, в другие новые проекты. Украина сегодня могла бы производить 120 млн тонн зерна, но у нас большие проблемы именно с инфраструктурой. Вопрос даже не в возможностях производства, а в хранении и транспортировке. Такое количество зерна негде хранить, нет дорог, нет вагонов, мало качественных портовых терминалов. Наша страна потребляет 11 млн тонн зерна. Все остальное надо вывезти и продать, либо переработать и продать. В этом году вы уже увидели логистический коллапс: кукуруза до сих пор в некоторых регионах стоит в полях. Нашими партнерами в этом сегменте являются "Астарта", "Укрпродукт", NCH. Нам есть что предложить, поскольку мы компания полного цикла и можем делать практически все, начиная с экспертизы и проектирования. Если компания готова выставить нам банковскую гарантию, то мы их объекты строим за свои деньги. Это очень большой рынок на ближайшее десятилетие: по моим оценкам, в инфраструктуру по хранению и транспортировке зерна сельхозпроизводители должны вложить или привлечь около $12 млрд. Сюда обязательно подтянутся и новые компании: работы здесь хватит всем, как, впрочем, и во многих других сегментах. Ведь новая Украина только начинает строиться.
Вы достаточно хорошо разбираетесь в сельском хозяйстве, в свое время вам принадлежала компания Sintal Agriculture…
Да, мне удалось до 2008 года построить успешный агрохолдинг. Мы вышли на иностранные биржи, это мечта любого бизнеса во всем мире. Когда мечта воплотилась в жизнь, рынок закрылся. В 2008 году остановилось все, рейтинг страны был на уровне ССС – это преддефолтное состояние. Я все силы тогда бросил на спасение своего главного детища – "ТММ". А в менеджменте Sintal Agriculture в то время зародилось предательство, пошли растраты, воровство.
Компании не удалось реструктуризировать свою задолженность перед кредиторами в кризис? Это были украинские банки?
Да, на предложенные условия реструктуризации не согласилось руководство ПУМБа. Тогда ПУМБ был одним из лучших банков, все его предыдущие руководители – чуть ли не личные друзья, по звонку там можно было взять деньги, и свои деньги там спокойно хранить. Но возник вопрос с Sintal Agriculture, и ПУМБ не стал идти ни на какие реструктуризации. У холдинговой компании "Синтал Д" задолженность перед банком составляла 70 млн грн. Мы предлагали рассрочку на 4-5 лет, мы бы погасили долг потом, не напрягаясь. Но в это время гендиректор Sintal Agriculture Вадим Могила повздорил с руководителем ПУМБа, я вмешался, когда уже было поздно. Понятно, что я заступился за своего гендиректора. Он к тому времени принимал 100% управленческих решений, я уже не вмешивался в оперативную деятельность этого предприятия.
То есть реструктурировать долг компании отказались из-за личностного конфликта?
Прежде всего, такова политика ПУМБ: пока клиент платит, все в порядке, как только происходит сбой, банк начинает вести себя очень жестко и не идет на договоренности. Но я не исключаю, что и личностный конфликт сыграл свою роль, и потом это отношение перенеслось на меня. Сначала нам продлили погашение на год, мы вернули 25 млн грн, все было прекрасно. Но на следующий год так сложился рынок, что цена затрат на выращивание кукурузы сравнялась с ценой ее продажи. Я предложил выплачивать задолженность помесячно, но только после получения урожая. Однако ПУМБ не проявил понимания и начал полностью ломать нашу систему работы. Они предлагали продать землю, паевые договора. Я сказал, что собственными руками уничтожать компанию не буду. То, что произошло дальше, это, мне кажется, было умышленное банкротство компании со стороны банка.
Вадим Могила пытался исправить сложившуюся ситуацию?
Он предатель, и он в итоге сбежал за рубеж. Все активы, которые имели хоть какую-то ценность, по его вине утрачены. Сейчас к нему будет много вопросов у правоохранительных органов, почему это произошло. Большего доверия от меня, чем гендиректор Sintal Agriculture, никто не имел, я заплатил за это большую цену. Но свои уроки из этой истории я извлек.
Что сейчас происходит с компанией Sintal Agriculture? Какие активы у нее остались?
Она – банкрот и уже, наверное, на стадии ликвидации. Если ПУМБ ведет ликвидацию, то я ничего не ожидаю там увидеть, я даже больше скажу – сам банк там ничего не увидит. Я был готов отдать им свои акции, но они отказались, заявив, что это им ничего не даст. Конгрессовский сахарный завод сейчас в залоге ПУМБ, и они его режут на металлолом. Пархомовский сахзавод продан без оплаты, и это все на совести менеджмента. Земельный банк у Sintal Agriculture сейчас нулевой, все арендные права оформлены на другие юрлица.
Но интерес к сельскому хозяйству не пропадает?
Я имею четыре бизнес-плана. Два из них в агронаправлении готов озвучить. Мне сейчас интересно то, что никто пока не делает. Первый – это завод по производству пектина. Пектины – пищевая добавка, которая сегодня активно используется в производстве многих продуктов питания. Пектин содержится в определенных сортах яблок, и стоит он от $15 до$25 за килограмм. Этот проект идеально подходит под Беларусь, потому что там есть соответствующая сырьевая база. Второй проект – производство сухого молока. Для этого должен быть замкнутый цикл производства и около 2 га земли на корову. Чтобы обеспечить завод сырьем нужно 20 тыс. коров и около 40 тыс. га.
Где собираетесь реализовывать этот проект, и есть ли у вас инвестиции на него?
Проект по сухому молоку нужно реализовывать для Китая, на такое сырье в этой стране всегда есть спрос, и цена хорошая – $2-3 тыс./тонна. Думаю, они же без проблем выступят инвесторами, ведь мы делаем продукцию не хуже европейских компаний. Перспектива начала обоих проектов – 3-5 лет. И это полностью вписывается в стратегию становления ТММ как международной компании в течение ближайшего пятилетия.
Какова ваша позиция по отмене моратория на продажу земель сельхозназначения в Украине?
Сельское хозяйство очень выгодно при условии, что будет рынок земли. Это неизбежно, и чем быстрее это произойдет, тем лучше.
История с ПУМБом еще не завершилась?
После всех этих событий началась история с другой моей компанией - ТММ-Энергобуд, которая тоже кредитовалась в ПУМБе. (Производственный комплекс "Завод энергетического машиностроения" в Харькове – ИФ). Это завод, стоящий $100 млн, самый инновационный, построенный с нуля в 2010 году. К его строительству были привлечены и собственные средства – $20 млн, и заемные у двух банков, в том числе у ПУМБа. Что произошло? В 2014 году рынок, на который мы ориентировались в первую очередь, т.е. российский, полностью ушел. Мы доказывали банку, что это форс-мажор, предлагали реструктуризацию и готовы были работать уже в этих условиях. В результате они продали оборудование завода, которое выступало залогом по кредиту, с аукциона по цене металлолома. А затем пошли в атаку на меня лично, поскольку я не прятался за спины и давал собственное поручительство по кредиту: арестовали мое имущество, списали деньги с личного счета, добились запрета на мой выезд за границу, а я считаю это прямым нарушением моих конституционных прав и буду оспаривать в судах, вплоть до европейского, поскольку я не закладывал в банк ни свои органы, ни свое здоровье, ни свободу передвижения.
"ТММ-Энергобуд" фактически тоже банкрот?
Пока нет, но банк очень хочет, чтобы и дело о банкротстве слушалось там, где им удобно. Мы перерегистрировали компанию в Херсон, но банк обратился в Минюст с просьбой отменить регистрационное действие. Мотивация такая: юридическая тяжба в Херсоне для банка сопряжена с дополнительными расходами. Т.е. все выглядит так, что клан ПУМБа работает уже в режиме указаний Минюсту, а исполнительная служба работает на банк. Стоило нам заявить об этом публично, как сразу на одном из интернет-ресурсов появилась абсолютно фейковая информация о том, что нам заморозят все стройки, со ссылкой на какие-то анонимные источники, естественно. Переплели давно всем известные достоверные сведения о наших судебных тяжбах с анонимными домыслами и откровенной ложью – получилась громкая "новость". К счастью, строительно-девелоперская компания ТММ – самостоятельное юридическое лицо и не имеет отношений с ПУМБом. В целом, должен сказать, что я давно потерял логику в действиях банка и не понимаю, зачем они банкротят клиентов. Ведь это коснулось не только моих компаний, я знаю и о других подобных случаях. Банк гораздо больше получил бы в финансовом плане, пойдя по пути реструктуризации, ведь от долгов никто не отказывался, мы, например, всегда работали публично и демонстрировали готовность к диалогу.
Вы работали только с ПУМБом?
Мы работали с четырьмя банками, в том числе с Ощадбанком, UniCredit и др. Но ПУМБ повел себя откровенно в стиле 90-х. И мы рассматриваем вариант обращения в прокуратуру, так как считаем, что это умышленное доведение до банкротства живых, работающих предприятий, которые давали рабочие места и честно платили налоги.
