Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Назрела необходимость раз и навсегда создать алгоритмы достройки незавершенных объектов - Лилит Хачатрян

В Украине давно назрела необходимость разработки механизма достройки незавершенных объектов жилищного строительства для действенной защиты прав инвесторов от недобросовестных застройщиков. Практика показывает, что большинство манипуляций с замораживанием жилья происходит практически на всех стадиях строительства, начиная от уровня котлована, и заканчивая 98% готовности к сдаче объекта.

По данным общественных организаций, на 6 октября 2017 года жертвами подобных манипуляций застройщиков только по Киеву и Киевской области стали более 20 тысяч инвесторов. Если говорить о замороженных стройках в масштабах всей Украины, то до сих пор не могут вселиться в свое законное и оплаченное жилье около 74 тысяч семей.

По мнению главы Экспертной группы проблемного строительства общественного совета при Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лилит Хачатрян, до сегодняшнего дня алгоритмов разрешения вопросов для реализации прав инвесторов, которые уже оказались в сложной ситуации, до сих пор не существует.

В комментарии СтройОбзору Лилит Хачатрян уточнила, что речь идет о кардинальном решении основных проблем обманутых инвесторов: затягивания сроков сдачи домов в эксплуатацию, высокого риска замораживания строительства объектов недвижимости, мошенничества со стороны застройщиков и связанных с ним компаний.

«Практика долгостроев наглядно подтверждает, что пока застройщик ищет источники финансирования для продолжения строительства, частные инвесторы несут значительные убытки, связанные с оплатой процентов по кредиту, а также по аренде жилья. В свою очередь, сами застройщики не имеют возможности соблюдать запланированные графики выполнения строительно-монтажных работ в основном из-за сбоев в финансировании. Как следствие, предусмотренные договорами сроки введения объекта строительства в эксплуатацию нарушаются», - отметила Лилит Хачатрян.

Она также подчеркнула, что сложившейся порочной практикой для застройщиков  следует признать и умышленное указание в рекламных объявлениях, и в договорах с инвесторами, заведомо меньших сроков выполнения строительных работ.

Цель застройщиками преследуется одна - отчуждение прав инвесторов на будущую недвижимость по более высокой цене. Это приводит к тому, что инвесторы документально не могут подтвердить своих прав на купленные квадратные метры.

Если эти проплаченные частными инвесторами квадратные метры не будут сдаваться в эксплуатацию, то ходить по судам и другим инстанциям можно бесконечно, даже имея на руках все подтверждающие документы на право владения квартирами.

«Мы разбирали десятки ситуаций, из-за которых сдача в эксплуатацию новостроек откладывается на месяцы, а иногда и на годы. Основных причин – несколько, и они больше имеют прямое отношение к фактам коррупции, рейдерству и инженерной неграмотности.
Первая причина, - это отсрочка сдачи жилья при практически полной строительной готовности объекта. Имеющиеся факты наглядно свидетельствует о коррупционной составляющей, которая присутствовала во время строительства. Объект не могут завершить только потому, что со стороны местных органов власти возникают препятствия для прокладывания коммуникаций – подвод коммуникаций для подачи электроэнергии, канализации и водоснабжения.
Вторая причина – попытки захвата имущества инвесторов и самих застройщиков. О фактах  рейдерства можно говорить, когда срок аренды земли, выделенный под строительство закончился, а местные власти отказываются его продлевать. К подобным манипуляциям для захвата уже готовых к сдаче жилых новостроек с недавнего времени причастны и финансовые учреждения, которые непосредственно выдавали застройщикам кредиты», - уточнила Лилит Хачатрян.

Она также рассказала о свежем факте попытки рейдерского захвата уже готовой к сдаче многоэтажки на территории одного из райцентров Киевской области (Киево-Святошинский район, село Чайки, ЖК «Західний» ПГ «Інвест») крупнейшим финансовым учреждением. (Ощадбанк). Новый застройщик из-за повышения процентных ставок не вовремя перечисленных банком денежных средств, может в любой момент лишиться готовой к сдаче в эксплуатацию высотки общей площадью около 40 тыс.м2.

«Что нужно застройщику. Чтобы деньги, которые поступают от частных инвесторов в банк за продажу квартир перечислялись ему для завершения объекта строительства и погашения процентов по кредитным ставкам. На деле, банк забирает деньги, поступающие от всех продаж и списывает по ним тело кредита. Заложниками этой ситуации оказались частные инвесторы, которые приобрели квартиры, проплатив полностью их стоимость. На сегодняшний день их квартиры автоматически оказались в залоге у кредитора, а застройщик не имеет возможности выдать официальные документы, которые подтверждали бы их право на владение жильем. В итоге имеем замкнутый круг, когда в кризисный строительный объект вошел новый инвестор, «вытянул» строительство из долговой ямы, создал бизнес-проект, подал его в банк, и вместе с другими инвесторами оказался заложником ситуации», - рассказала Лилит Хачатрян.

Что касается ошибок в инженерных расчетах, то все чаще инвесторам приходится сталкиваться с фактами неверных расчетов, касающихся степени сложности строительных работ и проведенных поверхностно и некачественно геологических изысканий. Нередки факты, когда жилая высотка возводится там, где по всем геологическим условиям ее быть не должно. Самое печальное, что инвесторы об этом важном факте не информированы. Не всегда можно возводить высотку рядом с озерами, где гарантирован высокий уровень грунтовых вод. На такие проекты органы местного самоуправления должны обращать особое внимание, и активно привлекать еще на стадии составления сметной документации специалитов НИИСКа.

Для своевременного выявления проблемных строительств, где еще можно исправить ситуацию, и довести их до сдачи в эксплуатацию, специалистами – общественниками уже разработан классификатор, согласно которому любые проблемные проекты можно идентифицировать в реальном времени по следующим признакам:

- строительные работы на объекте не проводятся менее 10 месяцев, проводятся небольшими темпами или с незначительными перерывами. (Основная часть строительной техники остается на строительной площадке, которая нормально охраняется);

- руководство застройщика или генерального инвестора постоянно находится «в контакте» с инвесторами или по крайней мере доступно к общению. Оценивая проект по этому признаку, важно учитывать размер проектного портфеля застройщика и количество работников;

- застройщик активно занимается организацией работы по продлению сроков в договорах инвестирования;

- офис застройщика выглядит как работоспособный механизм;

- цена прав на объекты инвестирования является рыночной и существенно не уменьшалась. На рынке нет предложений по продаже прав на недвижимость у объектов по ценам значительно ниже рыночных;

- местная власть находится в состоянии постоянного диалога с застройщиком и генеральным инвестором, всячески выражает им свою поддержку (для крупных городов - власти обычно присуща сдержанность и «молчаливая пассивная заинтересованность» в отношениях с застройщиком). В случае окончания срока действия договора аренды или разрешительных документов застройщиком ведется активная работа по их восстановлению. Со стороны власти не наблюдается противодействия;

- в компании застройщика нет существенных долгов (просроченных обязательств) перед кредиторами. Если у застройщика есть крупные кредиторы - с ними обычно ведутся переговоры о реструктуризации задолженности, зачета взаимных встречных требований, расчет площадями объекта или иным имуществом.

Лилит Хачатрян также указала на основные причины возникновения проблем у частных инвесторов, которые возникали в 2010 - 2017 годах, и были непосредственно связаны с затягиванием строительства объектов:

- отсутствие страховых финансовых резервов у застройщика;

- политическая нестабильность в государстве;

- дефицит средств в государственном бюджете для реализации правительственных программ по поддержке строительной отрасли Украины.

- отсутствие банковского кредитования и недоверие частных инвесторов к строительной отрасли и как следствие - снижение платежеспособного спроса на жилье.

«Нас настораживает тот факт, что все чаще при разработке технической документации имеют место грубые ошибки при проектировании самого здания. Нам понятна природа этих инженерных ошибок – желание застройщиков сэкономить. К сожалению, многие хорошие инженеры, которых я знала лично, уже давно уехали, а тех, кого застройщики нанимают, видно только учатся проектировать жилые дома», - сказала Лилит Хачатрян.

Однако, по словам эксперта, в большинстве случаев, проблемы частных инвесторов, связанные с затягиванием строительства объектов, - это прежде всего конъюнктурные проблемы, которые имеют отношение к колебаниям курса гривны, а также в целом с кризисом в строительной отрасли. Для того, чтобы все эти накопившиеся проблемы со сдачей в эксплуатацию незавершенных объектов строительства успешно были разрешены, мы собираемся инициировать создание на уровне Кабинета министров серьезной межведомственной комиссии. В ее состав должны войти специалисты из Министерства регионального развития, Министерства финансов, Министерства юстиции, КМДА и КОДА, Генеральной прокуратуры, МВД, ГАСКа и общественности в лице инвесторов.

«Если представители всех этих ведомств сядут вместе за круглый стол, то уже в 2019 году о проблемах замороженного строительства мы забудем навсегда. Более того, с помощью решения вопросов с замороженными стройками смело можно реализовать государственную программу «Доступное жилье». За счет средств, выделяемых на строительство нового жилья можно «разморозить» сотни тысяч квадратных метров в недостроях, и таким образом запустить сотни заброшенных новостроек в эксплуатацию. Это в свою очередь позволит дать новое дыхание, и что называется «перезапустить» весь украинский рынок недвижимости» - подытожила Лилит Хачатрян.

Источник: СтройОбзор

1275 просмотров



Дополнительные ссылки