Покупка квартиры в новостройке: за что придется доплатить
Стоимость квартиры в новом доме – это не просто цена квадратного метра, умноженная на площадь с вычетом скидок от застройщика, но и дополнительные растраты, которые не получится избежать при оформлении права собственности на жилье.
ГЛАВНЫЙ ДОКУМЕНТ
С 1 января 2016 года в Украине отменили свидетельство с мокрыми печатями и подписями о праве собственности на недвижимое имущество. Вся информация о владельцах недвижимости фиксируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Внести свои данные в электронный реестр можно у нотариусов и госрегистраторов, передает СтройОбзор со ссылкой на 3м2.
Набор документов для первичной регистрации недвижимости небольшой: паспорт, заявление, идентификационный код, договор купли-продажи. В зависимости от срока выполнения стоимость регистрации составляет от 0,1 до 5 минимальных зарплат – от 160 грн. до 8 тыс. грн.
Кроме сбора, покупатель должен оплатит госпошлину в 1% от цены квартиры в новострое + 1% в Пенсионный фонд.
При желании можно попросить сделать выписку решения из Госреестра – стоимость услуги составит 40 грн. Никаких печатей и подписей на ней не будет. Некоторые предприимчивые нотариусы предлагают выдавать эту выписку со своей печатью. В таком случае стоимость взлетает в 10 раз. Необходимости в этом нет – бумаги имеют такую же юридическую силу, как и выписка за 40 грн.
Не стоит забывать, что при регистрации права собственности у частного нотариуса, его услуги оплачиваются по соответствующему прайсу. В Киеве это обойдется в среднем в 2500-3000 грн.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ
Процедура регистрации может отличаться в зависимости от того, по какой схеме осуществлялось инвестирование.
Прежде всего информацию о многоквартирном доме в реестр должен внести застройщик. Для этого он должен предоставить документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию, техпаспорт, документ о присвоении адреса, утвержденный перечень физлиц и юрлиц, чьи деньги использовались при строительстве объекта.
И только после этого происходит регистрация права собственности на отдельную квартиру. В случае приобретения квартиры через договора имущественных прав и покупку облигаций инвестор сам занимается регистрацией и собирает нужные документы. А вот Фонд финансирования строительства (ФФС), поясняют юристы, обычно регистрирует квартиры.
И покупка облигаций, и участие в ФФС, и заключение предварительного договора купли-продажи предполагает нотариальное заверение договора. При этом придется заплатить все тот же 1% от стоимости квартиры и за услуги нотариуса.
ЛИШНИЕ МЕТРЫ
Нужно понимать, что в строящемся доме площадь квартиры и количество оплаченных метров указаны приблизительно. Только после ввода дома в эксплуатацию происходят окончательные замеры. Обычно реальная площадь оказывается чуть больше проектной, а за дополнительные квадратные метры инвестору приходится доплачивать.
В отдельных случаях в договоре инвестирования может быть прописано, что, если отклонение составляет 1 квадратный метр в ту или иную сторону, разница не оплачивается. Загвоздка в том, что отклонение может быть и не в вашу пользу. В большинстве случаев, если реальная площадь квартиры меньше оплаченной, разницу должен покрыть застройщик.
Дополнительные переплаты могут возникнуть и из-за разницы в стоимости квадратных метров. Обычно счет за лишние метры выставляется по цене, действительной на момент ввода дома в эксплуатацию – намного выше той, по которой квадратные метры покупались на этапе инвестирования.
При покупке квартиры в новостройке также нужно учитывать и размер банковской комиссии при переводе денег застройщику– обычно в пределах 0,5-1% от суммы операции.
СПЕКУЛЯТИВНЫЙ НАЛОГ
При покупке квартиры в доме, который уже введен в эксплуатацию инвестор платит все те же 1%+1% + 0,1%+2500-3000 грн. (госпошлина, сбор в Пенсионный фонд, внесение в реестр, услуги частного нотариуса). Но в зависимости от того, на кого было зарегистрировано право собственности на квартиру при вводе дома в эксплуатацию, есть риск заплатить еще 5% от оценочной стоимости – так называемый спекулятивный налог.
По закону, налог в размере 5% платят граждане, продающие недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет – именно он и называется спекулятивным.
Небольшие застройщики пригорода, работающие, как физические лица-предприниматели, часто регистрируют непроданные на этапе строительства квартиры на себя или сотрудников своих компаний, а потом продают их конечным покупателям посредством стандартных договоров купли-продажи. Понятное дело, что 3 года после ввода в эксплуатацию никто не ждет – налог пытаются переложить на покупателя. В итоге, стоимость квартиры возрастает еще на 5%. Но, справедливости ради, стоит уточнить, что успешна такая схема только в случае действительно выгодного соотношения цены и качества.
