В 2018 году продажи смарт-жилья у застройщиков резко возрастут – Евгений Невмержицкий
Украинцы все чаще стали останавливать свой выбор на квартирах небольшого метража в «смарт-сегменте».
Положительным моментом для тех, кто инвестирует свои средства в строительную отрасль, можно считать постепенную либерализацию валютного законодательства. Ведь сегодня рассчитывать финансово застройщик может лишь на себя самого. Уменьшение возможности официального вывоза валютного капитала добавляет оптимизма для перспектив развития строительного рынка в Украине в 2018 году.
«Есть немало оптимизма, что экономика будет стабилизироваться, но если будет допущен обвал гривны или какие-то резкие скачки курса гривны, то от этого пострадают и застройщики, и все участники рынка, и от этого пострадает экономика. Государству сейчас очень важно поддерживать стабильность курса гривны. Это же выгодно и обладателям крупного капитала. Еще раз напомню, что резкие колебания гривны, это удар по всей экономике страны», - заявил СтройОбзору управляющий партнер ТОВ «Финансовая студия» Евгений Невмержицкий.
Эксперт считает, что сдача в эксплуатацию жилья в новостройках в 2017 году заметно активизировались за счет оживления продаж в сегменте малометражных квартир.
«Покупка новых квартир метражом от 14 до 30 кв. м, именно в этом узком сегменте является и примерным показателем по всему рынку недвижимости. Этот показатель также является индикатором, который подтверждает снижение покупательной способности и сдвиг спроса в сторону малометражных квартир. Многие потенциальные покупатели сегодня думают не об улучшении жилищных условий, а о том, где жить. Застройщики это понимают и фокусируют внимание на подобные квартиры, на платежеспособность населения, чтобы хоть какие-то квартиры покупали. Строят не 4-5 комнатные квартиры, вероятность их продажи очень низкая, а маленькие. Стоимость такой квартиры колеблется от 20 до 30 тыс. долл. Снизилась покупательная способность, поэтому и сместился сегмент застройщика под данную область. Подобные вещи имели место и в других странах, в том числе и развитых», - уточнил Евгений Невмержицкий.
Например, в странах Дальнего Востока очень большой популярностью пользуется молодежный вариант смарт-квартир, - квартира-студия. Это когда кухня и спальня расположены в одном месте. Все выглядит компактно и функционально. В Японии, где перенаселение, такие многофункциональные и малометражные квартиры, выставленные на продажу, пользуются уверенным спросом. Правда, есть одно «но». У нас данный тип жилья застройщики считают нерентабельным, поскольку необходимо возводить большее количество стен и коммуникаций. Этот тип жилья стали больше приобретать совершенно по другим причинам.
«У нас смарт-квартиры начинают входить в тренд потому, что снизилась покупательная способность, и эти квартиры всегда будут пользоваться спросом. Наши люди берут их с целью в дальнейшем улучшать расширять свои возможности и легко их продавать. Спрос на подобное жилье останется всегда, и в дальнейшем, если будет модернизирована экономика и увеличена покупательная способность, то постепенно вернутся на место продажи и квартир большего метража. Застройщики будут строить их и дальше, чтобы не нести убытки», - отметил Евгений Невмержицкий.
Огромным преимуществом строительства именно небольших смарт-квартир является то, что в случае кризиса в экономике, нет необходимости сбивать на них цены, как на квартиры большего метража. Площади смарт-квартир уменьшены до минимума, и для тех покупателей, которым не хватает средств на покупку 1- 2-х комнатных квартир имеют возможность вложить хоть и небольшие, но деньги, именно в этот сегмент недвижимости.
В то же время, по сути, смарт-квартиры, это те же советские малосемейки, которые были приспособлены под временное проживание. Дело в том, что квартиры с общим метражом до 30 кв. м не соответствуют государственным Строительным нормам, которые десятилетия назад были утверждены Госкомитетом по строительству и архитектуре. Фактически застройщиками был произведен так называемый ребрендинг, и то что ранее называлось малосемейка и числилось на бумагах, как временное жилье, сейчас получило громкое пиар-название квартира-студия.
«Решение об уменьшении площади квартир даже крупные застройщики принимают не от хорошей жизни. Застройщикам, чтобы успешно продавать жилье приходится периодически использовать коммерческие кредиты. В данном случае смарт-квартиры обладают железным преимуществом перед квартирами с большим метражом – на них не нужно сбивать цены, если застройщик в трудной финансовой ситуации. Это может привести к обвалу рынка, и он принимает решение в пользу уменьшения метража, чтобы один покупатель смог приобрести себе отдельное жилье», - уточнил эксперт.
23.10.2017 Мини-жилье для харьковчан: есть ли будущее у гостинок
В то же время, эксперт в области финансов уверен, что сейчас, по состоянию на начало декабря 2017 года, застройщикам очень опасно рассчитывать на инвесторов в лице покупателей, опять же из-за ситуации со снижением покупательной способности и спроса. С одной стороны, смарт-квартиры, несмотря на свою малогабаритность, позволяют любым, даже очень солидным покупателям, стать обладателями отдельного жилья. Но, при их покупке, или даже на стадии строительства, у мелких инвесторов нередко начинают возникать вопросы к качеству возводимых многоэтажек, а также финансовой состоятельности самих застройщиков.
«За границей легко можно получить ипотечный кредит, а у нас с этим проблема. Соответственно, рассчитывать на инвестора сейчас очень сложно. Если более 50% у застройщика – расчет на инвестора, то в настоящих условиях, когда слабо раскупаются квартиры, это очень опасная ситуация и застройщик может не завершить свое строительство, у него не будет попросту денег. А это еще большие убытки. Он потеряет все свои инвестиции, так как стройку придется замораживать. Объект строительства портится из-за погодных воздействий, и возникают новые финансовые проблемы, связанные с возможной консервацией новостройки», - подытожил Евгений Невмержицкий.
Как бы там ни было, в украинском законодательстве четкого определения, что такое квартира-студия, - нет. Единственное, что могут гарантировать застройщики в смарт-квартирах, это наличие одной единственной комнаты, которая совмещена с кухней, а также полное отсутствие в квартире внутренних перегородок. Уже сами хозяева смарт-квартир после покупки, для внутренней визуализации стараются идти на дизайнерские уловки, и возводят внутренние перегородки из ДСП или мебельных компонентов.
Источник: СтройОбзор
