Анализ стоимости квартир в Харькове
На протяжении последних четырех лет на рынке недвижимости Украины наблюдался существенный подъем. Этому способствовали доступные ипотечные кредиты, приток инвестиций в строительную отрасль, увеличение объемов строительства жилого фонда и рост доходов населения.
Растущий спрос на жилье различного класса способствовал стремительному росту цен на рынке недвижимости, который достигал порядка 30-40% в год. Поэтому одной из причин наблюдаемого в настоящее время кризиса на рынке недвижимости является его перегрев в последние годы, пик которого пришелся на февраль-март 2008 года.
Резкое укрепление гривны (UAH) в конце мая 2008 г. добавило нестабильности на рынке недвижимости, проявившейся в возрастании волатильности цен и их росте.
Последствия мирового кризиса также оказали негативное влияние на национальную валюту Украины. Резкое увеличение курса доллара в октябре-ноябре текущего года после такого же резкого укрепления гривны в мае-июне способствовало ухудшению и так нестабильной ситуации на рынке недвижимости.
Все эти факторы, а также постоянная политическая нестабильность заставила многих потенциальных покупателей отказаться от покупки недвижимости или отложить ее до лучших времен. В результате чего средняя стоимость 1 кв. м. вторичного жилья по городу Харькову на конец ноября 2008 г. в долларах (USD) снизилась почти на 18% от уровня цен в октябре текущего года и составила 1315 USD/кв.м.
Однако следует учитывать тот факт, что официальный курс доллара с октября месяца значительно вырос, поэтому при расчете цен в гривне в ноябре произошло лишь незначительное снижение стоимости жилья, которое составило порядка 4% от уровня цен в октябре 2008г.
Средняя стоимость 1 кв.м. в USD в ноябре 2008г. оказались на уровне ноября-декабря 2007 г. Однако динамика стоимости 1 кв. м. в UAH выглядит иначе: на конец ноября цены на жилую недвижимость относительно начала 2008 года выросли на 26,39%, в то время как цены в USD относительно января упали на 5,33%.
Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в USD начала снижаться с августа 2008г., а в национальной валюте в октябре наблюдался даже небольшой подъем. Только к концу ноября вследствие падения покупательской способности и роста курса доллара цены в UAH начали постепенно снижаться.
Рост цен в гривне в октябре 2008г. объясняется тем, что цены в долларах остались еще на уровне более стабильного периода (август-сентябрь 2008 г.), а официальный курс доллара начал уже стремительно повышаться c 4,9 до 5,8 грн. за 1 USD, обесценивая при этом национальную валюту. Только к концу ноября произошла незначительная корректировка цен относительно разницы курсов валют.
Аналогичная ситуация, с точностью до наоборот, наблюдалась в мае 2008 г.: в результате укрепления гривны на рынке недвижимости произошел дисбаланс (за счет укрепления национальной валюты цены на недвижимость в USD продолжили рост, тогда как в UAH снизились на 2,2%), однако в июне 2008 г. ситуация стабилизировалась.
за январь-ноябрь 2008г.
Больше всего в ноябре 2008 г. упали цены в UAH на однокомнатные квартиры (на 5,4%) практически по всем районам г. Харькова, меньшее падение наблюдалось на трехкомнатные квартиры (на 4%), а двухкомнатные квартиры снизились в цене всего на 2,7% по сравнению с октябрем текущего года.
Наибольшее падение цен на однокомнатные квартиры, которые за анализируемый период считались самым ликвидным товаром на рынке и росли в цене быстрее двух- и трехкомнатных квартир, свидетельствует о том, что однокомнатные квартиры в период активного роста рынка были больше всего переоценены.
Цены на квартиры в центральных районах снизились в среднем на 2,5%, в приближенных к центру – на 0,24%, в отдаленных районах – на 2,85%.
Рассматривая вторичный рынок недвижимости в разрезе жилья (квартир) различного типа («сталинки», «панельные дома», «хрущевки»), можно отметить, что снижение цен на квартиры и на этом сегменте произошло неравномерно. Наибольшее падение цен в ноябре 2008 г. наблюдалось на квартиры, расположенные в панельных домах (на 15,4% в USD и на 0,96% в UAH) и «хрущевках» (на 14,7% в USD и 0,17 в UAH). Поскольку «хрущевки» и «панельные дома» формируют большую часть вторичного рынка и считаются жильем эконом-класса, то цены на квартиры в этих домах упали в первую очередь. Меньше всего снизились цены на «сталинки» (на 8% в USD, в UAH цена возросла на 7%), поскольку эти дома расположены преимущественно в центральных районах города, в объеме совокупного предложения квартир вторичного рынка занимают наименьшую долю и считаются элитным жильем.
В результате нестабильной ситуации на рынке недвижимости спрос упал более чем на 90%, что привело к радикальному снижению деловой активности на самом развитом сегменте рынка недвижимости – рынке квартир. Отложенный спрос во многом обусловливается культивирующимися слухами, а отсюда и предположениями о максимальном падении цен на рынке недвижимости к марту 2009 г.
Скидка в 20-30% в октябре-ноябре текущего года к цене предложения стабильного периода (август-сентябрь 2008 г.) стала обычным явлением. В некоторых случаях скидка даже в 40% не вызывает повышения спроса на объект. Однако средняя стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке по г. Харькову к концу ноября 2008 г снизилась только на 22,7 % от максимальных цен в 2008г., что свидетельствует о том, что цены предложения не достаточно быстро реагируют на изменяющуюся конъюнктуру рынка и давление спроса на понижение цены.
Таким образом, октябрь-ноябрь текущего года для рынка недвижимости стал переломным периодом. Цены на «вторичку» только за ноябрь месяц снизились на 18% в USD и на 4% в UAH относительно цен в октябре 2008г.
При стабилизации ситуации на валютном рынке, принятии эффективных антикризисных мер в стране и изменению мировой рыночной конъюнктуры, можно ожидать снижение темпов падения стоимости.
ГРУППА КОМПАНИЙ «ПРОКОНСУЛ»
