ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС: МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?

Первые слухи о грядущем ипотечном кризисе появились весной. За ними последовали как успокоительные, так и тревожные комментарии аналитиков, специализирующихся на изучении рынка недвижимости. Но их мнения, нередко, страдают либо откровенной заангажированностью, либо несколько абстрактным теоретизированием. Чтобы прояснить существующую ситуацию с рынком недвижимости и узнать, насколько слухи об ипотечном кризисе оправданы, каковы реалии и дальнейшие прогнозы, мы обратились к практикам.  
     
   Дмитрий Кутовой, директор "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ)
     МКДУ реализует жилую недвижимость еще на стадии строительства. Поэтому мы можем дать экспертную оценку только по ситуации на первичном рынке. За 2007 год клиентами нашей компании в кредит было приобретено 20% квартир. В этом году, по состоянию на август, этот показатель составил 11%. Но данные разных операторов недвижимости могут серьезно отличаться друг от друга. Все зависит от количества предложений на рынке жилой недвижимости в отдельно взятой компании, сегментов жилой недвижимости, в которых работает компания, формы договора, по которому осуществляется приобретение квартиры и многих других факторов.
     Считаю, что нет оснований говорить о таком отдельно взятом явлении как "ипотечный кризис". Существует кризисная ситуация во всем банковском секторе. На самом деле основная часть рисков в сфере финансов связана отнюдь не с проблемами ипотеки. Сильнее всего сегодня банки страдают от невозврата розничных потребительских кредитов. Но попытки связать эту проблему с вопросами ипотечного кредитования являются для рынка недвижимости серьезным испытанием. Я считаю, что нижнюю точку объемов выдачи ипотечных кредитов мы прошли в августе, а осенью начнется постепенное увеличение количества выдачи ипотечных кредитов и снижение ставок по ним.
     Что касается объема продаж недвижимости, то летом он традиционно снижается. Но также традиционно осенью покупатели активизируются, и уже в сентябре мы ожидаем увеличения количества продаж в сегментах "эконом-класс" и "бизнес-класс". А вот цены жилья класса "премиум" и в летние месяцы демонстрировали стабильный рост. Но количество проданных квартир в этом сегменте не увеличится, так как предложений "премиум-класса" на рынке практически нет.
     За семь месяцев текущего года сократилось кредитование банками физических лиц для приобретения жилой недвижимости. Долларовые кредиты физическим лицам банки сегодня предоставляют под 16% на 10 - 20 лет, тогда как еще недавно процентная ставка по аналогичным кредитам была на уровне 13,5%, а срок погашения составлял 20 - 30 лет. По существующим залоговым кредитам процентные ставки пока не изменились. Новые же залоговые кредиты банки предлагают с увеличением процентной ставки от 5% до 10% годовых в гривне.

     Юрий Костоглодов, председатель совета директоров корпорации "Авантаж"

     Внутренняя статистика ИСК "Авантаж" показывает, что жилье "эконом класса" - самый кредитуемый сегмент. Здесь доля ипотеки составляет 20-25%, в "бизнес-классе" - 15% покупателей прибегает к помощи банка. В жилых домах "премиум" и "де-люкс" -до 10%. Все остальные сделки заключаются по схемам полной оплаты или отсрочки платежа на период строительства (пай погашается равными частями).
     Ситуация у других застройщиков аналогична. Я даже предполагаю, что у них доля ипотеки и того меньше. "Авантаж" на сегодняшний день наиболее кредитуемая компания в городе: и по объемам ипотеки, и по количеству аккредитованных объектов.
     А вот слухи об ипотечном кризисе - это только слухи, ничего больше. В Харькове банки стали жестче проверять заемщика, но, судя по объему продаж новостроек в кредит, это не повлияло на количество сделок, которые мы планировали заключить. Отсеялись лишние. Это даже лучше для банков. Наша компания не ощущает наступление ипотечного кризиса и не может ощущать, потому что этих проблем реально нет.
     В отношении объемов продаж квартир можно ожидать, что осенью они возрастут: так было год назад, два года назад. Эта ситуация повторяется на протяжении нескольких лет. Для нашей компании в летнем падении спроса нет ничего неожиданного. Наблюдаются сезонные колебания, влияние которых усугубили: падение доллара в чрезмерно долларизированной украинской экономике, настороженность покупателя, вызванная шумихой вокруг рынка недвижимости (заметим ни один из "апокалипсических" прогнозов, которые звучат с марта месяца, не подтвердился) и (хоть в малой степени, но все же) повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, вызванное действиями НБУ.
     Хотя схемы кредитования не изменились. Процентные ставки выросли и для покупателей и для строительных компаний, но серьезных застройщиков по-прежнему кредитуют. К примеру, под строительство бизнес-центра "КапиталИст" мы получили кредитную линию на 8 миллионов долларов.

    Виталий Скоробогатько, заместитель управляющего по финансово-экономическим вопросам АО "Жилстрой-2"

     У нашей компании более 70% возведенного жилья клиенты покупают с помощью банковских кредитов. Думаю, что, в среднем по Харькову, кредиты используются в 40 – 50% сделок по приобретению жилья.
     Слухи об ипотечном кризисе имеют под собой реальную почву. Надо только понимать, что разворачивающийся ипотечный кризис угрожает неприятностями не только строительной отрасли в стране. Ведь наша отрасль напрямую связана с большим количеством других отраслей украинской экономики. Следовательно, проблемы строителей, так или иначе, коснутся всех, если кризис будет углубляться и далее. Первые признаки ипотечного кризиса наша компания ощутила уже в мае. В настоящий момент у нас в 2-3 раза снизились объемы продажи жилья.
     Безусловно, на сокращение объемов продаж повлияло сразу несколько факторов. В том числе и сезонный. Снижение курса доллара также внесло свою лепту. Но, на мой взгляд, ипотечный кризис является самым весомым фактором в сокращении объемов продаж. Тем не менее, мой прогноз относительно увеличения объемов продаж жилья в осенние месяцы более-менее оптимистический. Наиболее показательным будет ноябрь. Вот тогда мы окончательно поймем насколько оправданно говорить об ипотечном кризисе.
     Для покупателей квартир банки существенно ужесточили условия выдачи кредитных денег. Например, процент по кредитам поднялся вдвое и теперь, иной раз, достигает 30%, тогда как еще недавно можно было занять деньги у банков и под 12 % годовых. Кредиты в иностранной валюте также подорожали. А схемы участия банков в строительстве остались прежние: действуют те же фонды финансирования строительства, которые основаны в большинстве своём на кредитах банков.

     Екатерина Удовиченко, финансовый директор компании "С-Инвест"

     В нашей компании в настоящее время покупается за банковские кредиты 30% жилья. В целом же, я думаю, 50 – 70%, в зависимости от сегмента.
     Если и говорить о кризисе, то надо иметь в виду не ипотечный, а экономический, в стране. Основная проблема, с которой сталкивается наша компания - это неплатежи инвесторов, которые никак не связаны с ипотекой, а свидетельствуют об ухудшении экономической ситуации во всех сферах бизнеса.
     С другой стороны, недвижимость на сегодня - это основной инвестиционный сегмент. Когда говорится об ипотечном кризисе, скорее необходимо иметь в виду кризис финансовой системы. Реальные владельцы недвижимости, как правило, не страдают, особенно это касается владельцев коммерческой недвижимости. Любой кризис проходит, а недвижимость остается.
     На сегодняшний день у нас не наблюдается резкого падения спроса, а замирание деловой активности можно связывать с летним периодом. Несомненно, количество сделок в сегменте "эконом-класса" с ужесточением ипотечных условий уменьшилось еще до наступления летнего сезона. В соответствии с законодательной базой изменились схемы кредитования банками покупателей жилья, проценты по предоставляемым кредитам и так далее. Что касается других объектов - коммерческой недвижимости и недвижимости "премиум-класса", то здесь ситуация стабильна. В любом случае объемы продаж в осенне-зимний период возрастут.

     Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы группы компаний "Проконсул"

     По данным группы компаний "Проконсул", на сегодняшний день, порядка 40 – 60% жилья приобретается в кредит.
     По сведениям Украинской ипотечной ассоциации, ситуация на ипотечном рынке Украины во II квартале 2008 года стала зеркальным отображением неблагоприятных тенденций в экономике, валютно-финансовой сфере и рынке недвижимости. Впервые в истории развития украинского ипотечного кредитования сегмент ипотеки затормозил темпы роста. На галопирующий уровень инфляции он отреагировал повышением процентных ставок, а в ответ на общий кризис ликвидности национальной банковской системы — свертыванием ипотечных программ.
     Реверсивный ход событий на рынке ипотеки нельзя называть ипотечным кризисом. Уровень дефолтов по ипотечным портфелям ТОР-10 игроков остается приемлемым – 0,4-0,5%, в общем, по системе не превышает 1%. Очевиден лишь факт временной стагнации рынка и переориентации векторов его развития, что обусловлено внутренней и внешней конъюнктурой.
     Приведу относительные региональные показатели новых ипотечных кредитов: Киев и Киевская область — 11%, Днепропетровск — 10%, Донецк — 8%, Харьков — 7%, АР Крым — 5%, Одесса — 3%.
     Влияние ипотечного кризиса на нашу компанию не столь ощутимо в связи с диверсификацией ее деятельности. Но в текущем году количество покупателей жилой недвижимости сократилось по сравнению с 2007 годом практически в два раза. Многие потенциальные покупатели интересуются ценами, изучают предложения застройщиков, но при этом занимают выжидательную позицию.
     Эксперты полагают, что причинами снижения активности покупателей являются: ухудшение условий кредитования; нестабильный курс доллара; сезонный фактор; подогреваемое средствами массовой информации ожидание остановки роста цен на недвижимость.
     Падение спроса усугубило существующую на строительном рынке проблему — нехватку оборотных средств для реализации проектов.
     Лето — типичный период затишья на рынке недвижимости. Эксперты считают, что осенью рынок активизируется. Однако ставки по кредитам в гривне увеличились с 14 до 20 %% годовых, в долларах США – с 12 до 14 - 16 %%. Срок кредитования в долларах США не сократился (осталось, как и было, 20 - 25 лет), а единоразовая комиссия возросла с 1 до 2%.
     По данным Украинской ипотечной ассоциации, по состоянию на 1 июля 2008 года медианные процентные ставки по ипотеке в национальной валюте составляют 22,5%, в американской валюте — 13,7%, в европейской — 13,4%.
     Во II квартале этого же года номинальные ставки выросли на 4,1% в гривне, на 0,7% в долларах и на 0,95% в евро.

     Ольга Балюк, менеджер по продажам центра продаж жилого комплекса "Ультра"

     В настоящее время у нашей компании с привлечением кредитов покупается 70 – 75% жилья (так называемое ипотечное кредитование). Но даже те квартиры, которые куплены за наличные, можно считать таковыми условно, потому что большинство таких квартир были приобретены за деньги, полученные от банков под залог своего жилья, бизнеса или чего-то другого.
     Таким образом, реальный процент покупки жилья в кредит увеличивается и составляет где-то 90 – 95%.
     Думаю, на строительном рынке Харькова и всей Украины, скорее всего, такое же процентное соотношение.
     Слухи об ипотечном кризисе, всего лишь слухи, но — это очень опасно. Кто-то умышленно и с определенной целью эти слухи распространяет. Слухи негативно влияют на людей. Наши покупатели стали осторожничать. Мнение мировых экономических экспертов-обозревателей заключается в том, что российский и украинский рынки до сих пор являются обособленными от общемировых экономических рынков. Но, тем не менее, ипотечный кризис в Америке отразился и на нас. Банки уменьшили лимиты на выдачу кредитов и ужесточили свои требования для заемщиков.
     В нашей компании объемы продаж не уменьшились, а по сравнению с прошлогодним летом даже увеличились, несмотря на то, что летом, как известно, снижается покупательная активность. По нашим прогнозам, в сентябре-октябре количество продаваемых квартир увеличится. И в октябре их будет больше, чем в сентябре. Если в начале сентября курс поднимется до отметки 5 гривен за доллар, то уже к середине этого месяца намного активнее начнут продаваться квартиры.
     Что же касается схем кредитования и механизмов участия в строительстве жилья банков, с которыми сотрудничает наша компания, в настоящее время ничего не изменилось.

     Светлана Зезекало, менеджер по продажам компании "Континент-Маклер"

     Точное процентное соотношение приобретения жилья за банковские кредиты назвать не могу, но в этом году покупка жилья в кредит, по нашим данным, снизилась.
     Бум на кредиты уже прошел. Это связано с банковским кризисом, нестабильностью на рынке жилья. Вторичное жилье клиенты обычно покупают за наличные деньги, а если новострой - в рассрочку.
     Думаю, ипотечный кризис будет. Посмотрите на Казахстан, там после ипотечного кредитования сейчас очень подешевела недвижимость, так же это наблюдается в Прибалтике, я так думаю, нас это тоже коснется. Когда именно, сказать невозможно, так как рынок недвижимости уже несколько лет очень нестабильный и когда именно - утверждать не берусь, но это неизбежно.
     Как и всякая компания, которая занимается недвижимостью, мы ощущаем наступление ипотечного кризиса на себе, даже количество звонков от потенциальных клиентов сократилось. На это, конечно, влияет и сезон отпусков. Люди, желающие купить недвижимость, сейчас выжидают. Кому ждать некогда, все равно продают или покупают.
     Что сейчас происходи с новостроем? Полное затишье. Рынок начинает перенасыщаться, дома уже предлагают «бизнес-класса», которые намного дороже чем «эконом-класс». Для простого обывателя, что «эконом», что «бизнес» класс — не по карману. Кто хотел купить квартиру, уже купил.
     Сейчас освобождается много квартир на вторичном рынке жилья. Пожилое население вымирает, а представителей молодого поколения, желающих приобрести квартиры, все меньше. По этой причине цены на вторичном рынке жилья вскоре упадут, так как предложение будет превышать спрос. А это влияет на деятельность агентств недвижимости — работы для них с  каждым годом становится все меньше и меньше! Конечно, в сентябре-октябре количество продаваемых квартир возрастет на какой-то процент, но не на большой, я так думаю, процентов на 10 – 20.
     Сейчас проценты по банковским кредитам возросли, возросло количество оформляемых бумаг. Застройщики должны пройти аккредитацию, а это тоже требует немалого времени. В летний период решение таких вопросов иногда затягивается на месяцы.

 
БАНКОВСКИЙ ВЗГЛЯД

     Спрос рождает предложение, жилищная проблема в нашей стране далека от разрешения, но «хочу» — не значит «могу». Проще говоря, нужны деньги, а их предоставляют банки, к которым мы и обратились за комментариями относительно сложившейся ситуации с ипотекой.
     Вот мнения специалистов некоторых ведущих банков, кредитующих харьковское жилищное строительство.

     Светлана Черкай, член правления ОАО "Эрсте Банк"

     "Эрсте Банк" работает на рынке первичного строительства, но только с проверенными партнерами. Рынок ипотеки Украины уменьшил темпы развития, что связано с выжидательной позицией покупателей, ужесточением кредитной политики банков, а также сезонностью.
     Во-первых, покупатели, имеющие средства на приобретение жилья, заняли выжидательную позицию, ожидая коррекции цены. Ведь, исходя из опыта других стран, украинцы больше не верят в то, что недвижимость может только дорожать. Однако строители не обращают внимания на ожидания потребителей и не понижают цену до экономически оправданной, с точки зрения покупателей.
     Во-вторых, в результате недостатка ликвидности на финансовом рынке, банки были вынуждены повысить кредитные ставки и сумму первого взноса, а также уменьшить объемы кредитования.
     Мы были вынуждены подкорректировать наши кредитные условия с учетом возросшего риска и текущей ситуации на ресурсном рынке. Кредитная ставка несколько увеличилась, по-прежнему оставаясь немного ниже среднерыночной.
     По результатам полугодия 2008 года объем ипотечного портфеля «Эрсте Банка» увеличился до 1 318 млн. гривен, что позволило банку занять 2,5% рынка ипотеки (11 место по доле рынка по данным Украинской Национальной ипотечной ассоциации по состоянию на 1.07.08). Однако, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, темпы прироста ипотечного портфеля снизились.
     В Харькове, как и во всех остальных областных центрах, практически все банки либо перестали кредитовать первичный рынок, либо очень сильно ужесточили требования к компаниям-застройщикам. Исходя из опыта Киева (в столице ситуация наиболее тревожная), данные меры полностью оправданы, поскольку в Харькове, где в цене продажи недвижимости была заложена значительная спекулятивная составляющая, как и других городах-милионниках, повторение киевского сценария возможно в самое ближайшее время.

    Виктор Плотников, начальник управления организации бизнеса частных клиентов АКБ «Укрсоцбанк»

     АКБ «Укрсоцбанк», как лидер ипотечного кредитования в Харьковском регионе, на протяжении более 5 лет работает с застройщиками, осуществляя кредитование физических лиц на покупку квадратных метров. Банк работает, практически, со всеми застройщиками региона, которые имеют положительную репутацию и определенный опыт работы.
     Работа с первичным рынком жилья построена на подписании генерального договора о сотрудничестве, заключение которого возможно только после изучения всей разрешительной документации на строительство и анализа финансового состояния компании. Анализ документации застройщика проводится в связи с тем, что Банк, выдавая кредит физическому лицу, несет солидарную ответственность перед ним за выполнение обязательств застройщиком, поскольку, кредитуя физическое лицо, Банк финансирует строительство.
     По моему мнению, в Украине не существует ипотечного кризиса, по сравнению с США. Предпосылок для падения цен на ипотеку нет, так как у нас не существует переизбытка готового жилья. Количество людей, которым необходимо новое жилье, значительно превышает количест¬во жилья возведенного. Кроме того, учитывая ситуацию, которая сложилась в стране, понижение кредитной ставки приведет только к уменьшению объемов строительства и превышению спроса над предложением, что повлечет в свою очередь, очередную волну повышения цен.
     Да, на сегодняшний день некоторые условия кредитования изменились, но это связано с внут¬ренней экономической ситуацией в стране. Колебания курса доллара и дефицит банковских ресурсов привели к увеличению ставок, уменьшению объемов ипотечного кредитования и, в связи с этим, к ужесточению требований к потенциальным заемщикам.
     Кредитная ставка существенно увеличилась в гривне, и незначительно (1-1,2 пункта) увеличилась в иностранной валюте. Изменение количества выдаваемых кредитов уменьшилось пропорционально спросу на жилье. Но все желающие, которые имеют соответствующие документы, получают кредиты без ограничений.
     Я считаю, что предпосылок к снижению цен на квадратные метры не существует, они могут только незначительно снизиться на вто¬ричное жилье и на жилье, цены на которое изначально были существенно завышены. Это связано с тем, что строительные материалы не дешевеют, их стоимость только повышается.

     Людмила Данилова, зам. председателя правления по инвестициям и ценным бумагам АКБ "Меркурий"

     АКБ "Меркурий" финансирует строительство более 70 тыс. кв. м жилья в разных районах Харькова и области. Финансирование осуществляется с использованием всех современных механизмов: ФФС (фон¬ды финансирования строительства), целевые облигации, ИСИ (институты совместного инвестирования).
     Что касается ипотечного кризиса в Украине, мы считаем, что его нет, и прямые аналогии между ипотечным кризисом в США и состоянием рынка недвижимости в Украине проводить неправильно.
Основными причинами ипотечного кризиса в США явились:
     • большой объем выданных нестандартных ипотечных кредитов, т.е. кредитов с высокими рисками невозврата заемных средств;
     • слишком лояльный подход к оценке заемщиков;
     • выдача кредитов без первоначального взноса;
     • выдача кредитов с показателем LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога), близком к 100%;
     • рецессия в экономике США;
     • падение спроса на недвижимость (США занимает первое мес¬то в мире по обеспеченности жильем).
     Все это в США привело к обвалу цен на недвижимость и ипотечному кризису.
Что же происходит на рынке недвижимости Украины? Ситуация, безусловно, очень непростая, и это вызвано несколькими причинами.
     Динамика рынка недвижимости напрямую связана с объемами финансирования, а учитывая тот фактор, что 60% недвижимости покупается в кредит, с объемами ипотечного кредитования. Жесткая монетарная политика государства, направленная на снижение уровня инфляции в стране, подорожание ресурсов на международных рынках капитала привели к росту процентных ставок по ипотечным кредитам на несколько пунктов, и это в значительной степени повлияло на объемы выдаваемых кредитов, а значит и объемы продаж. Сказывается на продажах и период отпусков, мы считаем, что сентябрь-октябрь будут более продуктивными месяцами. Негативно на объемы продаж повлияли и статьи в прессе о возможном падении цен на недвижимость.
     Рынок недвижимости Украины испытывает большой дефицит жилья, и в ближайшее время, а с учетом сегодняшней ситуации тем более, удовлетворен не будет. Себестоимость строительства первичного жилья значительно выросла за последний год, и застройщики уже не получат планируемой прибыли, а продавать по цене себестоимости вряд ли будут, скорее заморозят стройки. Ожидать выброса на рынок большого количества недвижимости, находящейся в залоге у банков под ипотечными кредитами (как это было в США), не приходится. Объемы вложений в ипотечные кредиты в Украине по сравнению с другими видами кредитования невелики, и без первоначального взноса ипотечные кредиты практически не выдавались, а по поводу финансовой состоятельности заемщиков, наш регулятор — НБУ постоянно нас контролирует. Кроме этого, НБУ в течение этого года внес изменения в некоторые законодательные акты, которые ужесточают условия кредитования физических лиц, именно с целью предупреждения возникновения ипотечного кризиса.
     Все наши программы по кредитованию покупки первичного жилья продолжают работать. Изменились подходы к финансовой оценке заемщика и сократились сроки выдачи кредитов. Несколько месяцев назад у нас поменялась процентная ставка по кредитам, выдаваемым на покупку жилья на вторичном рынке по стандартам Государственного ипотечного учреждения, в связи с повышением ставки рефинансирования. Процентные став¬ки по кредитам на первичном рынке по старым объектам остались прежние.

     Павел Шахов, старший региональный представитель по ипотечному кредитованию ВРД АКИБ "Укрсиббанк"

     АКИБ "Укрсиббанк"   начал сотрудничество с участниками первичного рынка строительства недвижимости. Уже запущены схемы кредитования в Киеве, Одессе, Харькове. Ведется работа через облигации и ФФС.
     На наш взгляд, в Украине четко выраженного ипотечного кризиса нет. Но колебания валютного рынка отразились на снижении активности, как покупателей, так и продавцов. Изменились подходы к оценке платежеспособности заемщиков. Внедряются новые программы кредитования.
     Мы ощущаем некоторое снижение активности, связанное с сезонностью рынка недвижимости, с периодом летних отпусков. Предполагаем, что в период с октября до середины декабря нынешнего года ситуация должна выровняться.
     Стоимость строительных материалов, безусловно, растет и та доля рентабельности, которую застройщики закладывали в начале года, должна снизиться. Падение спроса на недвижимость коснулось и первичного рынка. Не исключено, что по некоторым объектам возможно смещение сроков сдачи в эксплуатацию. Особо остро нехватку средств смогут ощутить на себе мелкие застройщики.

     Как и следовало ожидать, ответы специалистов далеко не однозначны. Мы получили своего рода «моментальный срез» оценки харьковского строительного рынка главными его «игроками» по состоянию на конец августа сего года.
     К сожалению, украинцы в большей степени заложники политической ситуации в стране, чем другие просвещенные государства. Нет стабильности, нет правил, нет ответственности — один сплошной политический креатив. Нам остается надеяться на победу здравого смысла всех, кто строит свой бизнес, а, следовательно, наше государство.

Журнал "СтройОбзор" www.stroyobzor.net.ua