Итоги года. Обзор строительного рынка.

2009 год прошел под знаком нестабильности и стремления компаний к выработке новых взаимоотношений с инвесторами.

Как известно, первые предпосылки кризиса начались весной 2008 года и новый 2009 год все встречали с осторожностью и вопросами –«Что будет со строительным рынком Харькова и Украины, удастся ли строительным компаниям выстоять в условиях  полного отсутствия банковского кредитования и падения покупательной способности населения?».

 На этот вопрос можно ответить так - кто строил тот и строит. У кого были проблемы со строительством до кризиса, они усугубились, кто строил высокими темпами, те продолжают строить  и дальше.

К новым условиям харьковские компании приспособились по- разному. Одни предпочли заморозить объекты до лучших времен, другие проходят процедуру банкротства, третьи создают вид  «бурного строительства» четвертые -   продолжают строить и сдавать  свои объекты, приспосабливаясь к новым условиям рынка.

В чем же залог успешной деятельности  строительных компаний на сегодняшний день?

СтройОбзором выделены следующие составляющие:

• небольшое количество возводимых объектов;
• высокая степень готовности объектов;
• доверие населения к строительной  компании;
• сбалансированная составляющая объектов по классности;
• низкая себестоимость строительства;
• доступность к финансовым потокам.

Эти шесть  составляющих и предопределили  дальнейшую судьбу строительных компаний.

Продажи

Как сообщили СтройОбзору в строительных компаниях, продажи упали от 30 до 70%. Это связано с увеличением кредитных ставок и, как следствие, уход с рынка спекулянтов, благодаря которым рынок был в перегретом состоянии. Сегодня инвесторы покупают квартиры исключительно для проживания и за свои деньги. Покупателю не выгодно брать кредит в банке. Так, если в  2008 году ставки  колебались в районе 14-16% годовых, то на сегодняшний момент ставки доходят до 30% годовых. Но продажи идут, и в определенных сегментах наметился дефицит жилья. Так государство выкупило у  4 строительных компаний 301 квартиру для работников бюджетной сферы  общей площадью 20 000 кв.м., создав тем самым прямые предпосылки к дефициту квартир эконом - класса на рынке города. По  заявлениям руководителей строительных компаний и агентств недвижимости,  купить 1-2 комнатные квартиры в сданном доме уже стало практически  невозможно.

Строительство

В строительстве  объектов прослеживается четкая тенденция. Все объекты, находящиеся на стадии до 70% готовности, строительные компании предпочли заморозить, т.к. инвесторы приобретают   жилье только в сданных объектах или на завершающем этапе строительства.

Но есть исключения. Несмотря на кризис,  две строительные компании объявили о новых проектах и начали готовить проектную документацию. Но это скорее исключение из правил.

По данным ГК «Проконсул», за 2009 г. в г.Харькове в эксплуатацию было введено 27 жилых домов:  6 домов «премиум-класса», 6 – «бизнес-класса», 11 – «эконом-класса», 4 – «бизнес+».

Из 27 жилых домов, введенных в эксплуатацию в текущем году, сдача более половины объектов планировалась на 2008 г.

Сроки сдачи этих домов были перенесены на 2009 г. в связи с конфликтом харьковских застройщиков с  ГАСКом.

Строительство заморожено в следующих компаниях:

ООО "МКДУ", ООО "Smart - строй", ПСК "Прогресс", ЖСК "Стройсоюз", ООО ДП ТГ "Экипаж", СК "Перспектива", АО "Строительный торговый дом", ООО "Оргтехстрой", Континент Маклер, ЧП "Белый слон",  ООО «Монолит».

Бесспорными лидерами можно назвать компании, которые, не смотря на кризис, не заморозили строительные работы на своих объектах:

 ОАО "Трест Жилстрой-1", Фирма"ТММ", СК "Констракшн ГрупИнтернэшнл", ООО "ФК "Респект Стройинвест", ЧП АН "Рестриелт", Компания "Альянс-Девелопмент", АО "Жилстрой - 2", ОАО"ИСК"Авантаж", ООО "Укримпекс", АОЗТ "Куряжский ДСК", АКБ "Меркурий". Эти компании или выполнили свои обязательства перед инвесторами полностью (сдали объекты в эксплуатацию) или продолжают строительство.

ЦЕНА

Разброс цен в новостройках по Харькову колеблется от 4000 грн. за кв.м. до 16000 грн.

Нижний порог цены был зафиксирован СтройОбзором на  объекте на стадии котлована (работы не велись), верхний порог цены - в сданном доме, в центральном районе города.

Мы разбили цену по классам и представили ее  в гривневом и долларовом эквиваленте:

Жилье эконом-класса

С декабря 2008 по декабрь 2009 года, цена в гривневом эквиваленте практически не изменилась и составляла 5575 - 5593 грн.

 За аналогичный период цены, заявляемые компаниями  в долларовом эквиваленте, снизилась с 1216 долл. до 695долл. за кв.м.

Жилье бизнес- класса

С декабря 2008 по декабрь 2009 года цена в гривневом эквиваленте выросла с 7100 до 8200 грн. за кв.м.

 За аналогичный период в долларовом эквиваленте цена стабильно падала - с 1627 долл. до 940 долл. за кв.м.

Жилье премиум-класса

Изменение цены в данном сегменте за период с декабря 2008 по декабрь 2009 года было самым нестабильным.

В 2009 г. цена возросла с 10000 грн. до 13000 грн. за кв.м., при этом наблюдали скачкообразные периоды роста и падения цены в середине года.

В долларовом эквиваленте за аналогичный период   цена стабильно снижалась - с  2670долл. в декабре 2008г. до 1550 долл.в декабре 2009г.

Реализация

За 2009 год ежемесячная реализация кв.метров в новостройках менялась. В октябре 2008 года продажи составляли 8000 кв.м. После панических настроений, в декабре 2008г. продажи упали  до  рекордных 2000 кв.м., и с тех пор начали неуклонно расти. К декабрю  2009 года уровень продаж сровнялся с продажами годичной  давности. В процентном соотношении доля продаж  по классам составляет:

Эконом-класс: 65%;

Бизнес-класс: 26%;

Премиум-класс: 9%.

На сегодняшний день на продажу в новостройках выставлено 270420 кв.м.из них:

Эконом-класс: 151169кв.м.;

Бизнес-класс: 79150кв.м.;

Премиум-класс: 40101кв.м.

Кредитование

В течение 2009 г. в Харькове  ни один раз проводились конференции, инвестиционные форумы, цель которых была привлечь инвестиции в Харьков и возродить ипотеку.

К примеру, весь объем ипотечного рынка Украины составляет 10 млрд. евро. Это 260 евро на одного гражданина Украины любого возраста.

По мнению банкиров, размораживание ситуации по кредитам уже сейчас в какой-то степени начато, но крайне осторожно, потому что на сегодняшний момент  не очень понятно, в какую сторону пойдет рынок недвижимости в Украине. Если, не дай Бог, он пойдет еще вниз, и стоимость жилья упадет ниже себестоимости, то это будет катастрофическая ситуация для отрасли и страны. Если в Украине сохранится тенденция, которая наметилась сейчас в Киеве, и рынок не будет уходить ниже рентабельности, банки начнут немного кредитовать вначале готовое жилье, а затем переходить к первичному жилью. Кредитования, которое было раньше, в принципе не будет, потому что былой бурный рост повторить будет вряд ли возможно.

Прогноз.

Строительную отрасль региона продолжит лихорадить вплоть до осени 2010 года. О стабилизации цен можно с уверенностью сказать, что дно пройдено и  дальше цены  падать не будут. Кто хотел продать быстро и дешево, давно это сделал. С другой стороны, все больше дает о себе знать отложенный спрос. В компаниях увеличилось количество  звонков потенциальных покупателей, что свидетельствует о том, что интерес к строительству вновь появился. Но полноценное строительство возродится,  когда банки вновь возобновят ипотечное кредитование.