Как банки зарабатывают на залоговой недвижимости
Обвал экономики привел к накоплению на балансах банков большого количества недвижимости, которая ранее находилась у них в залоге и по которой не смогли рассчитаться кредиторы. Поскольку продать недвижимость в текущих условия крайне сложно, а издержки на ее содержание только растут, банки пытаются найти ей новые применения.
СДАМ В АРЕНДУ
Сдача жилья в аренду – непрофильный бизнес банка, но в нынешних условиях зарабатывать нужно на всем. Впервые, вспоминает председатель правления «Вектор банка» Вадим Березовик, такие операции стали появляться на рынке с приходом кризиса 2008 года.
С наступлением нового кризиса в 2014 году проблема только усугубилась.
«Банки понимают, что это убытки, которые легли на их баланс, и они вынуждены решать, что делать с ними. Ведь не каждый раз удается взять и реализовать объект», − говорит Вадим Березовик.
«Это логично и разумно. Если недвижимость не реализовывается и является пассивным активом, то получить с нее хоть какой-то доход – вполне нормально. Весь мир так делает», − соглашается эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Какую часть портфеля недвижимости банки сдают в аренду, зависит от размеров банка и, соответственно, от количества невыплаченных кредитов, в которых недвижимость выступала залогом. Обычно чем меньше банк, тем меньше у него подобных объектов.
Соответственно, в зависимости от объема портфеля недвижимости банк определяет, как ему выгодней заниматься сдачей ее в аренду. Есть три основных варианта. Если недвижимости немного, ее управлением (включая сдачу в аренду) могут заниматься буквально 1-2 человека. Если объемы побольше, банк может прибегнуть к помощи аутсорсеров – агентства недвижимости или риелтора. В крупных банках с большими портфелями проблемных залогов обычно создаются отдельные подразделения для управления недвижимостью. Нередко эти подразделения оформляются в виде отдельных юрлиц – финансовых компаний при банках, которые занимаются в том числе недвижимостью. «Единого рецепта нет, каждый банк организовывает этот процесс по-своему», − объясняет Вадим Березовик.
В собственном подразделении или компании есть смысл, когда объектов много и ими нужно системно управлять, объясняет директор департамента казначейства «Евробанка» Василий Невмержицкий. «За недвижимостью ведь нужно следить, периодически проверять состояние объекта по месту его расположения, оплачивать коммунальные платежи, налоги, охрану и многое другое. Если таких объектов много, парой сотрудников не обойтись», − говорит он.
САМИ И С ПОМОЩЬЮ
Как правило, выбор способа управления недвижимостью зависит от объема такого портфеля у банка и его типа, например, управление крупными объектами, как правило, банки берут на себя, отмечает директор City Development Solutions Ярослава Чапко.
«В структуре банков нередко можно встретить специальные департаменты, которые создаются для управления портфелем залоговых объектов. И уже специалисты самого департамента решают, как эффективнее распорядиться объектом − привлечь агентства либо создавать свою управляющую структуру на объекте. С учетом оптимизации бизнес процессов в банках, многие объекты жилого фонда отдаются на откуп риелторам, а те уже занимаются привлечением арендаторов либо покупателей, впрочем, даже привлечение агентов не исключает работу самих департаментов банков по продаже или сдаче таких объектов в аренду», − рассказывает Ярослава Чапко.
Чаще, по наблюдениям участников рынка, банки все же создают собственные управляющие компании или выделают штатного сотрудника для управления недвижимостью. К услугам посторонних риелторов прибегают редко. Опрошенные риелторы и представители нескольких крупных агентств недвижимости сообщили, что подобными операциями не занимались никогда либо сталкивались с ними давно и не более 1-2 раз.
Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал и вовсе скептически относится к идее аутсорсинга. «Создают компанию, оформляют ее на родственников и те управляют. В том числе тем имуществом, которое по закону нельзя сдавать в аренду – то есть таким, которое все еще не перешло к ним на баланс и по которому еще ведутся судебные споры», − рассказывает риелтор. Правда, уточняет он, сейчас о таких случаях он не слышал, они были характерны для 2013-2014 годов и для небольших банков.
В конечном итоге сдают недвижимость в аренду обычным способом, с помощью объявлений. Банкиры говорят, что банковские объекты можно встретить на любом сайте или в любой газете о купле-продаже. Правда, сколько таких объявлений и как их вычислить, они не знают. «Разве что звонить и узнавать по конкретному объявлению», − говорит Василий Невмержицкий.
ТОНКИЙ ЦЕНОВОЙ БАЛАНС
Косвенно о том, что сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит банку, должна была бы говорить цена. «Если это мертвый объект и понятно, что он будет только приносить убытки – его ведь нужно охранять, содержать, платить налоги и коммунальные платежи – то тут уже думаешь не о прибыли, а как бы не допустить генерирования дополнительных убытков», − говорит Вадим Березовик.
Получается, банку для привлечения клиентов и покрытия расходов на содержание недвижимости есть смысл сдавать ее по цене ниже рыночной. Но в реальности цена – не показатель. Банки ограничены договорной и оценочной стоимостью недвижимости, а также собственной жадностью.
«Не продается залоговая недвижимость по одной причине: она дорого стоит, значительно дороже рыночной стоимости. Соответственно, с арендой возникает вопрос: выставлять ли ее в по рыночной стоимости, особенно если речь идет о коммерческой недвижимости», − говорит Ярослав Цуканов.
Ведь стоимость такой недвижимости определяет доходом, который она генерирует. В сегодняшних условиях доходность недвижимости будет явно ниже той стоимости аренды, которую захочет выставить банк. Если потенциальный арендатор просчитает эти цифры, итог вряд ли его заинтересует.
«Не факт, что балансовая недвижимость будет дешевле рыночной», − соглашается Василий Невмержицкий. Если сдавать ее в аренду по цене ниже рыночной, то возникнет вопрос эффективности такой аренды. «Какое руководство скажет, что ты правильно сделал, сдав недвижимость по $5, если на рынке цена - $10? За такое по голове не погладят», − говорит банкир, объясняя тонкости балансирования банков между желанием заработать на балансовой недвижимости и необходимостью хотя бы покрыть приносимые ею убытки.
По материалам: ABCnews
