В Україні відновили реєстрацію угод із нерухомістю: чи варто зараз купувати
Українцям знову надали можливість посвідчувати операції з купівлі-продажу нерухомості. Щоправда, поки що це можна робити з певними обмеженнями.
У Мінфіні» з’ясовували, як це позначиться на ринку нерухомості, якими є особливості укладання угод та чи варто купувати квадратні метри під час війни.
Період закритих реєстрів і «сірих» схем
Ринок нерухомості фактично заморожений вже понад два місяці. Реальні угоди не відбуваються ні з «первинкою», ні з «вторинкою». Причини зрозумілі — більшості потенційних продавців і покупців зараз не до цього. Надто, якщо йдеться про зони активних бойових дій.
Та головне, аби запобігти несанкціонованим втручанням, держава закрила доступ до більшості реєстрів, у тому числі й до реєстру речових прав на нерухоме майно. Це обмежило можливості покупця перевірити «чистоту» об'єкту (наявність арештів, заборон тощо) і унеможливило завершення угоди купівлі-продажу та набуття права власності.
Але чимало власників житла таки намагалися продати свою нерухомість, якщо, наприклад, необхідно було швидко зібрати велику суму грошей, що в нинішніх умовах трапяється часто. Тож такі продажі передбачали великий дисконт. Зрозуміло, що знаходилися і покупці, готові ризикнути заради хорошої ціни.
Відтак, на ринку почали з’являтися схеми оформлення переходу права власності на нерухомість. Зокрема, поширення набула практика укладення попередніх договорів, договорів задатків із подальшим дооформленням після відкриття реєстрів. Усі ці обхідні схеми є вкрай ризикованими.
«Ці договори не мають юридично значимих наслідків для сторін. Тобто покупець може відмовитися від угоди, так само, як і продавець. І зобов’язати один одного вони не зможуть. Договір завдатку щодо нерухомості є неприпустимим, а попередній має бути нотаріально посвідченим», — пояснює юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.
За словами експерта, люди роблять всі ці угоди на свій страх і ризик. Фактично, всі ці «папірці» є виявом джентльменської угоди і не більше.
Продаж за новими правилами
Після тривалої паузи ринок нерухомості отримав шанс повернутися до роботи. Наприкінці квітня Мін'юст анонсував відкриття реєстру речових прав на нерухоме майно, але з цілим рядом обмежень. Саме їх наявність і має стати на заваді шахрайським діям різного роду ділків та аферистів.
Найголовніше обмеження — протягом місяця після реєстрації права власності на нерухомість з нею не можна проводити жодних дій. Це має унеможливити найтиповішу рейдерську схему, коли ставиться декілька «прокладок», буквально за один день майно продається декілька разів і потім його вже не повернеш навіть через суд.
Також заборонено купівлю-продаж житла за дорученням. Це означає, що продавати житло мають право виключно його власники. Жодні родичі чи будь-які інші довірені особи зробити цього не зможуть. Якщо ж власники перебувають далеко, наприклад, за кордоном, то їм доведеться або повертатися, щоб укласти угоду, або відкласти її до кращих часів, коли це обмеження буде скасовано.
Ба більше, щоб продати квартиру, треба знати до якого нотаріуса звернутися. Тепер для цього підходить далеко не кожен. Так, вчиняти нотаріальні дії з нерухомістю зможуть лише нотаріуси зі списку Мін'юсту — це по-перше. По-друге, нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу можна оформити у межах області, де нерухомість розташована. Виняток — нерухомість у Києві та Київській області. Для неї потрібні лише місцеві нотаріуси, тобто ті, які зареєстровані у Києві та Київській області, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — однієї зі сторін відповідного договору.
За словами Володимира Копотя, реєстр запрацює з цього тижня.
«Але як він запрацює в обмеженому вигляді, мені поки що складно сказати», — зауважує юрист.
Віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолій Топал висловив сумніви з приводу доречності відкриття реєстрів зараз, коли бойові дії можуть розвиватися досить стрімко. До того ж навіть встановлені обмеження не гарантують стовідсоткового захисту учасників угоди.
«Отримавши доступ до цих реєстрів, можна проводити не зовсім гарні операції. І першими, хто скористається цим доступом, будуть шахраї та аферисти, які вже готуються це робити», — підкреслив експерт.
Хто і за скільки готовий купувати житло під час війни
Про стабільний попит на ринку нерухомості зараз не йдеться. Війна сильно похитнула фінансове становище українців. Вже на початок квітня понад половина громадян констатували, що у них закінчуються заощадження і без роботи коштів вистачить менше, ніж на місяць.
Але ситуації бувають різні. Близько 4 млн українців стали внутрішніми переселенцями, далеко не всі з них проїдають останні гроші, а частина планує осісти на новому місці і приглядається до нерухомості. Є й ті, хто просто бажає вкласти гроші.
«На ринку присутня доволі велика кількість людей з чималими сумами на руках. Вони готові купувати нерухомість, але за безцінь, пропонуючи 30%-50% від довоєнної ціни», — підтверджує Анатолій Топал.
Водночас, за словами експерта, є багато тих, хто, панікуючи, хоче скинути цю нерухомість за будь-які кошти. Але робити цього він не радить.
Хоча б тому, що не відомо ще, як проводитиметься ця угода, як продавець отримуватиме ці кошти і як їх перевозитиме у разі перетину кордону.
«Наразі поки воєнний стан оголошено по всій Україні, всі ці операції з купівлі-продажу дуже ризикові. Чому? Тому що будь-яку угоду можна буде скасувати в подальшому, з огляду на те, що вона була укладена в період воєнного стану», — аргументує Анатолій Топал.
Що буде з цінами
Як тільки уряд ухвалив рішення про відкриття реєстрів, на спеціалізованих сайтах з'явилися десятки нових оголошень про продаж квартир. Тільки у Києві на одному із безкоштовних сайтів пошук видав понад 4 тис. нових пропозицій, хоча ще тиждень тому їх кількість обмежувалася кількома десятками.
Аналізувати ціни наразі важко. Вартість практично однакових квартир може суттєво відрізнятися. Наприклад, у Дніпровському районі однокімнатні «хрущовки» площею 33 кв м продають за $29,5 тис., $35 тис., а в зданому у 2020 році будинку за квартиру такої ж площі просять уже $47 тис.
Інший приклад: у Подільському районі дві майже одинакові за параметрами квартири (2-кімнатні, площею 46 і 48 кв м, із ремонтом) продають за $55 тис. і $89 тис. відповідно. При цьому, при продзвоні оголошення, продавці наголошують, що торг недоречний, оскільки опускати ціну не мають наміру.
Таку ситуацію учасники ринку передбачали: перші місяці навряд чи вдасться знайти баланс між ціною пропозиції та можливостями/очікуваннями потенційних покупців.
Загалом, судячи з оголошень, які вже почали публікувати, фіксується зростання від 10% до 25% на відремонтовані квартири з меблями, — кажуть рієлтори. Йдеться про об'єкти у західних областях. А ось у столиці та регіонах, до яких ближчі бойові дії, ціни точно впадуть, — прогнозують експерти.
Президент Асоціації фахівців із нерухомості України Юрій Піта вважає, що інвестори і переселенці не надто будуть налаштовані купувати нерухомість у тих таки Києві та Одесі. «Будуть, звичайно, угоди, але їх буде небагато. Ціни на нерухомість у Києві, Одесі та Дніпрі можуть знизитись на 30−40% від довоєнного рівня», — прогнозує він.
На ринку житла столиці, на думку експерта, найменше просядуть ціни в бюджетному сегменті, а ось квартири з цінником від $50 тис. можуть подешевшати більше.
«Говорити, які ціни на квадратний метр будуть найближчим часом, наразі рано. Відкриття реєстру, звісно, важливо для відновлення роботи ринку, але головною передумовою для його запуску і формування ціни стане саме закінчення активних бойових дій», — резюмував Анатолій Топал.