Лучше гостинка в руках, чем обесценивающаяся валюта в закромах: обзор гостинок Харькова

Инфляционные процессы, девальвация национальной валюты, сокращение доходов бизнеса, ситуация неопределенности актуализируют вопрос сохранения накопленных денежных средств.

Наиболее надежным механизмом сохранения сбережений, по мнению большинства экспертов рынка, сегодня являются инвестиции в недвижимость, в частности – в жилую.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов альтернативой полнометражным квартирам на вторичном и первичном рынке может выступать социальное жилье (гостинки, малогабаритные квартиры и т.д.) стоимостью до 20-25 тыс. долларов США.

Особую категорию, вызывающую наибольший интерес в данном сегменте жилой недвижимости, составляют гостинки в реконструированных домах. По сути, такие объекты приобретают статус малогабаритных квартир-студий, поскольку отсутствует общая кухня и санузел. Однако, ввиду небольшой площади, приравнивать их к изолированным квартирам нельзя, поэтому далее они рассматриваются под общим названием «квартиры гостиничного типа».

Таких объектов сегодня в Харькове насчитывается порядка 25. 4 объекта позиционируются в качестве жилых комплексов, имеющих собственное название, из них 3 являются проектами одной организации, публичная информация о которой отсутствует:

Успех реализованных проектов по реконструкции зданий под жилье гостиничного типа, стимулирует частных инвесторов инвестировать средства в развитие данного направления. В 2014 году рыночный оборот пополнился двумя объектами: по ул.Морозова, 21 и по ул.Чернивецкая, 5в (ЖК «Воробьевы Горы-2»). Характерной особенностью обоих домов является наличие яркого фасада), достаточно большая для данной категории жилья площадь квартир (25-35 кв.м и 18-37 кв.м соответственно), возможность приобретения квартиры как в строительном состоянии, так и с отделкой под ключ.

28.05.2014 Каталог СтройОбзора пополнился новым объектом: Жилой комплекс «Воробьевы горы 2»

Таким образом, при реализации новых проектов по реконструкции/строительству зданий под малогабаритное жилье их собственники стремятся максимально учесть предпочтения потенциальных покупателей по соотношению «цена/площадь/уровень комфорта». Следует отметить, присутствие в рыночном обороте нескольких объектов – нежилых зданий, предлагающихся к продаже с готовыми проектами реконструкции под жилье. В этой связи, при наличии достаточно высокого уровня спроса, можно ожидать появления на рынке новых жилых домов гостиничного типа.

Однако, уже сегодня собственники реконструированных домов и новостроек гостиничного типа, прибегают к маркетинговым рычагам стимулирования спроса: предоставляют рассрочку оплаты, скидку на ремонт, проводят различного рода акции (например, плазменный телевизор в подарок покупателю квартиры). Некоторые объекты, не находя покупателей в течение длительного времени, сегодня параллельно выставляются на продажу также и в качестве объектов офисной недвижимости (ЖСК «Каштан» по ул.Костычева, 3).

Весомым аргументом в пользу гостинок для потенциальных покупателей является их более низкая общая стоимость (за счет небольшой площади), по сравнению с другими вариантами жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

По состоянию на начало мая 2014 года средняя цена предложения изолированных однокомнатных квартир в Харькове составляла 37 600 долларов США. Средняя цена предложения однокомнатных гостинок в Харькове составляет 15 000 долларов США, двухкомнатных – 22 700 долларов США.

Самые недорогие гостинки предлагаются на ХТЗ – от 7 500 доллров США (редко попадаются также варианты стоимостью 6 000 - 7 000 долларов США) – в домах с коридорной системой, общим санузлом и большим количеством соседей.

Средняя цена предложения однокомнатных гостинок со своим санузлом составляет 18 100 долларов США, с общим санузлом – 12 700 долларов США. Средний диапазон стоимости гостинок с блочной системой и с/без своего санузла составляет от 11 000 долларов США до 22 000 долларов США.

Гостинки в реконструированных домах можно приобрести от 11 000 долларов США до 36 000 долларов США (700 - 1300 долларов США/кв.м, площадью 10-36 кв.м). За варианты с готовым ремонтом придется заплатить 1000 - 1300 долларов США/кв.м.

Для сравнения, суммы порядка 36 000 долларов США по состоянию на конец мая достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в жилом состоянии в одном из удаленных от центра районов города (Салтовка, ХТЗ, Одесская, Основа, Аэропорт, Бавария, Роганский ж/м, Холодная Гора (Октябрьская сторона), Новые Дома, Залютино), а также в домах старого фонда в некоторых приближенных к центру районах города (ЮЖД, Центральный Рынок, Москалевка, пл.Восстания).

Вариант решения жилищного вопроса путем приобретения гостинки приемлем в большей мере для студентов, молодых семей, граждан с уровнем доходов ниже среднего. Однако в качестве объекта инвестирования с целью последующей сдачи в аренду данный вид жилья подходит любой категории покупателей. На сегодняшний день ценовые показатели рынка аренды гостинок в Харькове (800-2200 грн./мес) соответствуют нижнему ценовому диапазону рынка аренды однокомнатных квартир (от 1500 грн./мес.).

Таким образом, учитывая тенденцию к увеличению площади гостинок в новых реконструированных домах (и как следствие – увеличение общей стоимости), а также ориентацию покупателей на соотношение «цена/качество», активный подъем социального жилья в ближайшее время маловероятен. Тем не менее, данный сегмент рынка жилой недвижимости не теряет своих позиций как объект инвестиций.

Аналитическая служба Группа компаний "Проконсул"