Андрей Правдин: время агентств-однодневок прошло

Директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин рассказал СтройОбзору о произошедших на рынке недвижимости Харькова изменениях в 2011 году, наметившихся тенденциях, дефиците профессионалов, а также о том, чего стоит ждать продавцам и покупателям в новом 2012 году.

– Как Вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости в 2011 году?

– Если проанализировать ситуацию на рынке недвижимости после кризиса 2008 года, то наиболее неоднозначным и непредсказуемым был даже не 2009, а 2010 год. Именно в этот период большинство сделок проводились «с колес», то есть «здесь и сейчас», спрос вел себя скачкообразно, и рынок был фактически непрогнозируемым. В сравнении с двумя посткризисными годами 2011 год продемонстрировал стабильность – спрос возрос, число сделок купли-продажи недвижимости увеличилось, при этом цены росли незначительно. И сейчас, спустя три года после мировой рецессии, можно говорить о начале стабилизационных процессов на рынке. 

– Какое жилье было наиболее востребованным на рынке в этом году – вторичное или первичное? Какие квартиры охотнее покупали харьковчане?

– В 2011 году, как и в два предыдущих года, подавляющее число сделок заключалось в Харькове на рынке вторичного жилья. По данным нашей службы маркетинга, в 2011 году количество сделок вторичного рынка в четыре раза превышало число сделок на первичном. На мой взгляд, такому явлению есть два объяснения. Во-первых, сейчас рынок продолжает испытывать дефицит нового жилья: жилые дома почти никто не строит, а введенных в эксплуатацию после кризиса недостаточно для удовлетворения растущего спроса. Так, с начала 2011 года число выставленных на продажу объектов выросло на 20,8%, а спрос на них увеличился на 24,4%. Во-вторых, многие харьковчане просто не могут позволить себе покупку квартиры на первичном рынке. Ведь, несмотря на то, что квадратный метр на «первичке» стоит дешевле, чем на вторичном рынке, площадь новых квартир значительно больше. Например, если минимальный метраж квартиры в новостройке составляет около 40 квадратных метров, то на «вторичке» квартиры такой площади – это либо жилье улучшенной планировки, либо двухкомнатные квартиры в «хрущевках». А значит, низкую стоимость жилья в новостройках приходится умножать на большее число квадратных метров. Стоит также учитывать, и тот факт, что покупатель получает жилье на «первичке» в строительном состоянии, и для того, чтобы в этой квартире можно было жить, необходимо потратить значительную сумму на ремонт. Хотя, в некоторых случаях – например, когда человек покупает квартиру не в качестве инвестиции, а для себя – конечно, лучше купить жилье в новом доме, чем тратить те же деньги на ликвидацию старого ремонта. Хочу подчеркнуть, что в настоящее время подавляющее число покупателей жилой недвижимости совершают сделку купли-продажи для того, чтобы в дальнейшем улучшить свои жилищные условия, то есть фактически совершают обмен. В таком случае, они не рассматривают варианты покупки квартир в новостройках на ранних этапах строительства, так как не могут ждать до момента ввода дома в эксплуатацию. Ведь если сроки завершения ремонта можно прогнозировать, то, завершение строительства дома не зависит от покупателя.

– А как обстоит сейчас ситуация с ипотечным кредитованием? Увеличился ли в 2011 году спрос на подобные займы со стороны покупателей?

– После мирового финансового кризиса украинцы по-прежнему с опаской относятся к ипотеке, и неохотно прибегают к помощи банков. Однако, со стороны финансовых учреждений интерес к ипотечному кредитованию в 2011 году, однозначно, возрос. В частности, первая половина 2011 года характеризуется тем, что банкиры приложили максимум усилий для привлечения клиентов через агентства недвижимости. Пик активности банков в этой сфере пришелся на середину 2011 года. В этот период появились многочисленные мотивационные программы, в том числе понижающая ставка: если клиент покупал квартиру в кредит через агентство, он получал скидку по процентам – обычно она составляла 1% годовых. Банки уменьшили и сумму первоначального взноса с 50 до 30% стоимости объекта. Однако рынок ипотеки продолжал сдерживать ряд факторов: недоверие со стороны клиентов, жесткие требования финансовых учреждений к официальной платежеспособности заемщика и опасения второй волны финансового кризиса. С осени этого года отношение банков к ипотеке изменилось – сейчас ссуду на покупку недвижимости выдают только одному из 10-ти подавших заявление заемщиков. Также финансовые учреждения прекратили сотрудничество с агентствами и подняли кредитные ставки до 20-22% годовых.

Впрочем, есть ситуация, когда ипотека является спасательным кругом. Речь идет об обмене –  новой для Харькова услуге, которую в 2011 году ввело наше агентство. К примеру, для обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную от банка в среднем нужно чуть больше 10 тыс. долларов США. Если взять эту сумму в рассрочку на длительный срок, клиент получает посильный ежемесячный платеж от 200 до 350 долл. в месяц. Учитывая, что компания проводит обмен в очень короткий срок, ипотека дает отличную возможность улучшить жилищные условия «здесь и сейчас», а не ждать, когда будет накоплена сумма для  двухкомнатной.

– Кого больше людей, которые улучшают свои жилищные условия или тех, кто уменьшает количество квадратных метров жилья, например, в связи с разъездом?

Однозначно, людей, которые улучшают свои жилищные условия, в настоящее время больше – в среднем, на 30-50%, чем тех, кто уменьшает площадь своего жилья. И стремление улучшить свои жилищные условия вполне закономерно, ведь по статистике на одного жителя Украины приходится незначительное число квадратных метров жилья – около 22 м2. Для сравнения, в США этот показатель составляет 65 м2, в Германии 40,1 м2, во Франции – 37,5 м2, а в Чехии – 28,7 м2.

– Вы говорите, что опасения относительно второй волны кризиса усиливаются. По Вашему мнению, насколько они обоснованы?

– Если судить о состоянии рынка по соотношению спроса и предложения, то на данный момент нет оснований полагать, что данные опасения имеют под собой серьезные основания. Однако по аналогии с началом кризиса 2008 года в этом году наметилась тенденция к росту цен на недвижимость. Да, в некоторой степени, нынешняя ситуация напоминает предкризисное состояние, но даже если предположить, что вторая волна рецессии начнется, она не будет столь разрушительной. В первую очередь, в отличие от кризиса 2008 года, когда рынок недвижимости рухнул из-за изъятия ипотечных ресурсов, сейчас заимствования в этой сфере минимальны. На данный момент, единственный фактор, который может оказать влияние на рынок – это соотношение курса гривны к доллару: цена недвижимости на самом деле привязана к гривне, хотя и заявляется в долларе. Как только население, получающее зарплату в гривне, сможет меньше покупать доллары, снизятся и цены на жилье.

– Как бы Вы охарактеризовали рынок коммерческой недвижимости Харькова? Какие изменения на нем произошли в последние годы?

Я бы сказал, что в 2011 году рынок коммерческой недвижимости начал «дышать». Главным отличием от 2009 и 2010 года стало возвращение на рынок инвесторов, но при этом существует и дефицит помещений, соответствующих требованиям покупателей. Заказы поступают в основном на торговые помещения в проходном месте со сроком окупаемости в 5-6 лет. При этом средний срок окупаемости, заявленный продавцом, составляет около 10-12 лет. Поэтому из ста выставленных на продажу объектов продается только один.

Ваша компания отметила 15-летний юбилей. Какие достижения «Харьковского  агентства недвижимости» за этот период Вы можете назвать? С какими трудностями компания столкнулась?

Чем мы можем гордиться? Хороший вопрос. Для начала, наверное, тем, что за 15 лет работы агентства наши сотрудники преодолели более 500 тысяч километров. Если бы это был один человек, он бы уже 13 раз обошел экватор или не только прошел расстояние от Земли до Луны, но и успел пройти полпути обратно. А если говорить серьезно, то наше главное достижение – это становление «Харьковского агентства недвижимости» как мощной развивающейся компании, которая не только стала одной из крупнейших в Харькове, но и зарекомендовала себя как профессиональный и ответственный игрок рынка риэлтерских услуг Украины. Нам удалось создать коллектив, который мыслит категориями пользы клиента. Поверьте, такой подход не так уж распространен в Украине. Это не просто красивые слова, это, действительно, очень важное достижение.

Что касается трудностей, с которыми нам довелось столкнуться, то, конечно, самыми серьезными вызовами для нас стали два финансовых кризиса – 1998 и 2008 года. Оба эти события, и особенно последняя рецессия, в значительной мере изменили структуру рынка недвижимости Харькова. Но в этом, определенно, есть и свои плюсы. Кризисы закалили команду, создав профессионалов высочайшего уровня. К примеру, если до рецессии 2008 года сделки заключались в основном через знакомых риэлтора, то в посткризисный период этот метод перестал работать – рынок стал открытым. Нам пришлось адаптироваться к новой реальности. И, что интересно, те сотрудники, кто пришел к нам в 2008 году, и еще не успели перед кризисом наработать свой круг клиентов, сейчас – одни из лучших в компании.

А существует ли в настоящее время дефицит кадров на рынке риэлторских услуг?

С одной стороны, на рынке наблюдается переизбыток риэлторов: их почти в четыре раза больше, чем нужно на данный момент Харькову. Но с другой стороны рынку не хватает риэлторов-профессионалов.

– Хотелось бы также услышать Ваш прогноз по рынку недвижимости Харькова в 2012 году…

– Что касается прогноза… Если исключить угрозу второй волны мирового кризиса, то, вероятнее всего, цены на недвижимость в 2012 году вырастут в рамках инфляции – на 9-10%. Принимая во внимание тот факт, что традиционно рынок начинает развиваться через три года после кризиса – а этот рубеж был пройден в 2011 году – я прогнозирую активизацию рынка недвижимости не только Харькова, но и Украины. Косвенно это подтверждает повышение в этом году спроса на квартиры, обусловленное, в первую очередь, тем, что украинцы адаптировались к последствиям кризиса 2008 года, а также осознали, что откладывать покупку квартиры на более длительный срок больше не имеет смысла.

Кроме того, я ожидаю, что в 2012 году на рынке ужесточится конкуренция среди агентств недвижимости, повысится качество оказываемых ими услуг, а с рынка уйдут слабые игроки, вполне возможно даже укрупнение риэлторских компаний. Хочу обратить Ваше внимание: все озвученные мной процессы на рынке уже идут. Время  агентств-однодневок прошло, и можно говорить о том, что постепенно рынок становится более цивилизованным.

Справка СтройОбзор: Компания «Харьковское агентство недвижимости» основана в 1996 году. Входит в пятерку крупнейших агентств недвижимости Харькова. Предоставляет полный пакет услуг  покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости, а также оказывает консалтинговые услуги по анализу рынка.  

СтройОбзор. Харьковский портал новостроек