Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги февраля 2012 года

Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11468 пунктов (-0,4% за февраль). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,1%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк/деп.

В феврале рынок недвижимости постепенно набирал обороты. Звонки и заявки на покупку поступали достаточно интенсивно в течение всего месяца. Что же касается просмотров и задатков, то в первой половине месяца их было маловато. Основная причина – сильные холода и снежные заносы, существенно затруднявшие просмотры квартир в отдаленных районах. А именно там находится основная масса наиболее востребованных «дешевых» и «самых дешевых» квартир. Потому в большинстве случаев все ограничивалось подбором объектов по базам данных и договоренностями устроить просмотры после того, как немного потеплеет.

Во второй половине месяца морозы спали, и рынок заметно ожил. Активность стали проявлять не только покупатели «дешевого», но и «дорогого» жилья.

Общие итоги февраля вселяют определенный оптимизм. Не смотря на значительный разрыв между ценами спроса и предложения, количество договоров задатка и сделок без задатка выросло. В конце месяца рынок работал весьма неплохо для этого времени года.

Во многом сходную картину мы наблюдали в феврале прошлого года (итоги февраля 2011 ). Разница лишь в том, что тогда цены предложений в большинстве сегментов рынка были выше, а продавцы более охотно шли на уступки. Теперь цены предложений ниже, но и выбор наиболее ликвидных квартир меньше. Потому при проведении торгов шаги навстречу друг к другу вынуждены были делать не только продавцы, но и покупатели. Причем в отдельных случаях покупатели делали более широкие шаги. Цены продажи нередко превышали те суммы, которые покупатели первоначально указывали в своих заявках.

Сравнение с февралем 2011 года мы привели не только потому, что процессы были достаточно близкими. Хотели еще раз подчеркнуть, что наметившееся тогда сближение позиций продавцов и покупателей дало начало прошлогоднему оживлению рынка.

В частности, по официальным данным, в 2011 году киевскими нотариусами были заверены 30885 договоров отчуждения жилой недвижимости (то есть, квартир и жилых домов). Правда, пока неизвестно какую часть их составили собственно договора купли-продажи квартир и жилых домов на вторичном рынке, а какую - договора мены, дарения, наследования и пожизненного содержания.

Тем не менее, и по нашим, и по официальным данным, вторичный рынок недвижимости Киева в прошлом году работал заметно активнее, чем годом ранее. И это притом, что киевские строители в 2011 году существенно нарастили объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. Если в 2010 году в Киеве было введено в эксплуатацию 1012,3 тысячи квадратных метров жилья, то в 2011 году введено почти в полтора раза больше – 1501,5 тысячи квадратных метров.

Остается надеяться, что все эти положительные тенденции продолжаться и в будущем.

Важной особенностью нынешнего февраля стало увеличение расслоения рынка. Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) почти не изменился. Но ценовые тенденции заметно отличались в различных сегментах рынка.

К сожалению, статистика цен предложений, приведенная ниже, не позволяет в полной мере отследить эти тенденции. Причин несколько.

Во-первых, статистика цен предложений не учитывает тех уступок, которые продавцы обычно используют при торгах. А уступки эти в различных сегментах рынка существенно отличаются. Во-вторых, статистика цен предложений практически не учитывает состояние квартир. Кроме того, влияют на статистику и так называемые «заманухи» (несуществующие объекты с весьма привлекательными ценами), а также существенно переоцененные объекты.

Все эти факторы постоянно отслеживают и анализируют риэлторы , работающие в тех или иных сегментах рынка. Вот они и говорят о расслоении, когда в одних сегментах цены растут, а в других снижаются. Например, спрос на самое дешевое жилье привел к вымыванию малогабаритных гостинок и однокомнатных квартир. Нижние цены там заметно поднялись. Зато снизились нижние цены на некоторые типы двухкомнатных квартир. Кроме того, тенденции расслоения рынка зависят от месторасположения домов. В частности, на Оболони риэлторы фиксируют не только рост нижних цен, но и заметное сужение выбора. Причем это касается не только «дешевого» жилья, но и квартир бизнес и премиум классов в конкретных домах и микрорайонах. У риэлторов есть заявки реальных покупателей, которые стремятся приобрести подобные квартиры, но ввиду ограниченного выбора вынуждены откладывать покупки.

Именно это расслоение во многом и объясняет расхождение в оценках, прогнозах и действиях некоторых участников рынка.

Судя по результатам нашего конкурса прогнозов http://www.domik.net/" target="_blank"" target="_blank"" target="_blank"forum/konkurs-prognozov-kakim-budet-indeks-cen-kieva-v-konce-2012-goda-t20301.html" target="_blank" , оценки колеблются от весьма заметного роста индекса стоимости киевского жилья в 2012 году, до его обвала. Что же касается средневзвешенного обобщенного прогноза 179 участников конкурса, то он следующий: в 2012 году индекс стоимости жилья Киева снизится на 8,8%.

Как и всегда, прогнозы многих участников имеют эмоционально-пропагандистскую окраску: одни респонденты надеются на рост цен, другие на их снижение. Но немало прогнозов (в частности, прогнозов риэлторов) построены на анализе сложившихся тенденций в конкретных сегментах рынка. Причем прогнозы риэлторов, работающих в разных сегментах рынка, заметно отличаются друг от друга.

Немалый вклад в столь значительное расхождение прогнозов внесли неопределенности, связанные с будущим ипотечных кредитов , а также судьбой залоговых квартир задолжавших ипотечников.

С одной стороны, многие банки сворачивают ипотечное кредитование. По словам председателя правления одного из крупнейших банков Украины, который раньше активно занимался ипотечным кредитованием, сейчас в его банке ипотечные кредиты выдаются со скоростью всего несколько штук в месяц.

С другой стороны, по сообщениям СМИ, в Минфине разрабатываются поправки в бюджет, предусматривающие резкое увеличение средств, направляемых на компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам. Часть этих средств планируется использовать при выдаче новых кредитов по программам молодежного ипотечного кредитования, а часть для компенсации банковских ставок по уже выданным кредитам.

Аналогичных планов и раньше было немало; другое дело, что с финансированием подобных программ всегда были проблемы. Но кто знает, возможно, в преддверии выборов средства в этот раз найдутся?

С третьей стороны, банки стали активнее выставлять на продажу квартиру залоговые квартиры задолжавших ипотечников. Некоторые банки передали (или продали) часть ипотечных кредитов факторинговым компаниям, которые будут заниматься решением проблем возврата задолженностей.

Пока цены на продаваемые залоговые квартиры достаточно высоки. Как будет в будущем – посмотрим.

Еще одним достаточно важным для рынка недвижимости событием прошедшего месяца стало внесение Кабмином законопроекта «О риэлторской деятельности» . Все предыдущие аналогичные законопроекты Верховная Рада проваливала в течение многих лет. Полагаем, что поскольку в этот раз его вносит Кабмин, то после доработки и обсуждения, у законопроекта есть неплохие шансы быть принятым в недалеком будущем.

Согласно нашим данным, в феврале цены продаж были в среднем на 9,4% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе - на 9,2%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Стремясь сделать рынок более прозрачным, а также упростить общение продавцов и покупателей, в феврале мы добавили еще ряд новых сервисов на портале недвижимости www.domik.net .

Один из них позволяет покупателям при просмотре базы данных предлагать владельцам свою цену за конкретные объекты недвижимости.

Для этого покупателю необходимо нажать на иконку «Молоточек», стоящую в базе данных рядом с ценой продавца, и сделать свое предложение. Если оно заинтересует продавца, то с этим покупателем свяжутся.

Обсуждение нововведений на форуме: http://www.domik.net/" target="_blank"" target="_blank"" target="_blank"forum/novovvedeniya-na-domiknet-t20424-20.html

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений по состоянию на 01.03.2012

• Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Прогноз на март

Полагаем, что тенденции февраля получат в марте дальнейшее развитие. Количество договоров задатка и сделок увеличится, а расслоение рынка продолжится. В одних сегментах рынка цены будут снижаться, в других, скорее всего, останутся на нынешнем уровне. Возможно, даже где-то немного вырастут.

Основаниями для такого прогноза служат, во-первых, анализ поступающих заявок на покупку, во-вторых, анализ цен торгов и продаж, а, в-третьих, традиционные сезонные колебания деловой активности. С приходом весны деловая активность на киевском рынке недвижимости, как правило, заметно растет.

Как и в предыдущие месяцы, наибольшим спросом будут пользоваться малогабаритные однокомнатные квартиры. Ведь на более просторные квартиры у большинства покупателей просто не хватает средств. Вместе с тем, есть основания полагать, что увеличится спрос и на двухкомнатные квартиры. Дело в том, что за последнее время во многих сегментах рынка разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами заметно уменьшилась. А это означает, что интерес покупателей к двухкомнатным, скорее всего, вновь возрастет.

В сегментах дорогого и качественного жилья деловую активность прогнозировать сложно. Тут спрос, наверняка, будет очень дифференцированным.

Что же касается более отдаленных прогнозов, то мы по-прежнему склоняемся к тому, что темпы снижения индекса стоимости к лету возрастут до 0,7% - 1,4% в месяц. Предпосылок к этому много. В том числе, заметное увеличение количества выставленных на продажу залоговых квартир, а также квартир в новых домах.

Но все это при условии, что ничего чрезвычайного в мировой и отечественной экономике не произойдет.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости www.domik.net

По материалам: Domik.net-недвижимость