Рынок недвижимости Харькова: что принес нам коронакризис
Июль 2020 года стал рекордным месяцем на рынке жилой недвижимости – несмотря на коронакризис, он показал высокий рост сделок купли-продажи.
О том, какие факторы повлияли на ситуацию на рынке, с чем связан резкий скачок количества сделок и какой вывод можно из всего этого сделать, СтройОбзору рассказал вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, руководитель комитета по недвижимости и инвестициям Харьковского филиала Европейской бизнес ассоциации, генеральный директор харьковского агентства недвижимости Игорь Балака.
Игорь Николаевич, предлагаю начать с итогов июля. Что же такого произошло в этом месяце?
Июль месяц был самым удачным месяцем по сравнению со всеми июлями начиная с 2009 года. Если сравнивать с апрелем этого года, то сделок было в четыре раза больше. Даже в июле 2008-го было меньше количество сделок, когда рынок уже начинал принимать на себя кризис того года.
С чем это связано? Коронакризис закончился?
На самом деле, рост уже наблюдался в июне, и мы начали думать, что уже выходим из кризиса. Накопился отложенный спрос, и уже в июле он выстрелили в полном объеме. Именно в июне произошел всплеск, раздача задатков. А сделки уже совершались в июле. По инерции он еще продолжается. Но пока, по первой декаде августа, динамика где-то на 20-25% хуже, чем в июле.
Июль – традиционно месяц не с самой высокой активностью. Но в этот раз многие покупатели решили не ждать осени, а воспользоваться ситуацией сейчас.
Здесь сыграло роль несколько факторов. Во-первых, уменьшение депозитных ставок. Как в долларе, так и в гривне. Во-вторых, улучшение кредитования. Правительство анонсировало ипотеку по 10% годовых, и многие банки (не все, конечно) начали предлагать такие условия. Кроме того, есть специализированные программы и отдельно у застройщиков. И мы заметили резкое увеличение количества сделок именно в кредитовании. Кстати, есть банки, которые, например, предлагают клиентам на первый год ставку даже ниже 10%.
То есть, рынок ипотеки начал оживать? Люди не боятся?
Да, люди не боятся брать ипотеку. Во-первых, потому что в гривне. Наш народ услышал о том, что правительство намерено обвалить курс гривны до 30. И тогда взяв ипотеку в долларе, условия получаются выгоднее. При этом, раньше на этом поле работали девелоперские компании, которые на первичке вводили свои программы. Теперь здесь начинает работать и вторичное жилье.
В принципе активность покупателей связана с тем, что у многих снизились опасения по поводу кризиса. Мы думали, что будет вторая волна коронакризиса, многие сидели и держались за деньги, не понимая, что будет дальше. Но они увидели, что в апреле, мае и даже июне никаких резких потрясений не происходило и поэтому бросились покупать недвижимость.
Бросились покупать бюджетное жилье?
Подавляющее количество сделок – до 40 тыс. долл. Но мы убедились, что сократилась глубина торга между предложением и реальной сделкой. Я говорю о вторичке. Также с рынка «вымылось» все дешевое жилье – его забрали потенциальные покупатели. А вот новое жилье, достаточно дешевое, не появилось. На первички также активизировались перекупщики.
Что же касается квартир в сегментах «бизнес», «премиума» (я имею ввиду, хороших, с ремонтами, в сданных новостроях), то фактически у нас не было тех вариантов, которые бы удовлетворяли заказчиков.
Плюс еще то, что собственники начали поднимать стоимость. Хотя в апреле, мае они были морально готовы снижать цену.
Весна-лето, карантин – это понятно. А если говорить о полугодии, начиная еще с докарантинного периода?
Например, если брать данные Минюста, то по квартирам и домам за аналогичный период в 2019-м было заключено 196 тыс. 643 сделки. В 2020-м – 191 тыс. 909 сделки. Это при том, что в апреле количество сделок упало больше, чем в четыре раза. По сути, мы апрель не работали, май не работали, июнь же наверстал это количество.
Давайте вернемся к перекупщикам? Вы сказали, что они опять активизировались на рынке. Но это хороший показатель.
Да. В июне, июле, августе на первичке активизировались перекупы. Если в 15-м, 16-м году их было 25-30%, потом их количество упало до 10-15%, то сейчас они опять смело подбираются к 20-25%. Они скупают объекты на этапе котлована у хороших, я имею ввиду – проверенных застройщиков. Что касается их нормы прибыльности, то в 15-м, 16-м году она составляла от 20 до 25%, потом снизилась до 15-20%, сейчас от 8 до 12% и в какой-то момент опять стала доходить до 12-14% годовых. Сегодня многих это устраивает, и они решают выхватить с рынка наиболее интересные варианты.
Большое влияние оказывает и ситуация с ГАСКом (из реформы строительной отрасти, Госинспекция не выполняет свои функции, а новые органы не начали полноценную работу – прим.). По оптимистическим оценкам на 30-40% количество сдаваемого жилья уменьшится. Многие застройщики сократили объемы строительства. В том числе и из-за коронакризиса. Законсервировать объекты можно, а вот наверстать это все потом сложно. Но это тоже повлияло на спекулянтов, которые начали понимать, что на рынке может быть дефицит.
Предпочтения покупателей поменялись?
Предпочтения покупателей поменялись. Людям уже нужны не просто «квадраты». Начали быть востребованы другие форматы жилья. Например, сегодня очень сложно продать квартиру без балкона. Застройщики очень часто проводят для таких квартир акции.
Те, кто более платежеспособные, стали выбирать жилье, которое находится в экологически чистых местах, малоэтажную застройку, комплексы у водоемов. Застройщики же поняли, что это интересно и пользуется спросом. Люди готовы платить за удобства, хороший вид, зоны отдыха, барбекю и прочее.
Кроме того, увеличивается количество земельных участков в общей структуре сделок и уже составляет 39%. По первому полугодию это взрывной рост. Большим спросом начали пользоваться земельные участки возле первой береговой линии.
Кто же у нас сегодня платежеспособный?
Говорят, что в Харькове рынок IT просел на 20-25%. Но все равно с их зарплатами люди готовы приобретать жилье. Причем только новое. Еще рынок держится на аграриях, на пассивных инвесторах, которые не понимают, куда вкладывать деньги и выбирают недвижимость.
По сути, у нас нет альтернативы вложению в недвижимость. Если посмотреть на бизнес, то непонятно, в какой бизнес вкладывать. Депозитные ставки в банках снижаются. Ценные бумаги, золото – тоже не то. Единственная понятная схема – это квартиры.
А что с ценами на квартиры? Были заметные скачки?
Цены остались приблизительно на том же самом уровне. На жилье от 50 до 150 тыс. долл. сократилась глубина торга. А в бюджетных сегментах и в дорогих сегментах глубина торга практически ушла.
Очень многие наши потенциальные покупатели ушли с первичного рынка на вторичный, потому что боятся, что дома не будут сданы.
Частные дома не составляют конкуренцию элитным квартирам?
Многие, у кого есть деньги, переходят к формату «и квартира, и дом».
А что со смарт-жильем и хрущевками?
Квартиры в хрущевках покупают, но для этого должен быть или хороший дисконт, или дом должен находиться в хороших локациях.
Доля смарт-квартир уменьшилась. Люди поняли, что жить в таких квартирах неудобно. Тем более, что разница по цене с бюджетными однокомнатными квартирами может быть не такая уж и большая.
Расскажите про аренду. Как отреагировал рынок?
Цены на аренду жилья просели на 15-20%. Уменьшилось количество иностранных студентов и остальных приезжих, в сегмент вышли посуточники.
А что касается прогнозов по аренду, то сегодня – это дело неблагодарное, потому что мы не знаем, что будет осенью. Это и разговоры о второй волне коронакризиса, и в целом экономическая ситуация, и грядущие выборы…
Хорошо. Предлагаю от жилой недвижимости перейти к коммерческой. Наверное, больше всего во всей этой ситуации пострадал офисный сегмент?
Да, сегмент офисной недвижимости достаточно сильно пострадал. И пострадало большое количество проектов. В этом году в Харькове должно было вводиться в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м офисных площадей.
Из-за перехода многих на удаленку, 100 тысяч уже никому не нужны?
Ну смотрите. Айтишники заявляли о том, что им только на 2020-2021 год нужно 60 тыс. кв. м помещений. На рынок должно выплеснуться 100 тысяч. Соответственно арендные ставки по некачественным помещениям просели на 10-15%. Появилась вакантность. При этом класса «А» и хорошего класса «В» практически нет. И на них присутствует спрос. Дешевый сегмент – «С» и «D» – воюют за счет цены. В то время, как в классе «А» – минимальная вакантность. И это, я еще раз подчеркиваю, количество айтишников на этом рынке уменьшилось.
А торговый сегмент как себя чувствует?
В этом сегменте все пляшет от денежных потоков. Например, сеть АТБ, возле которых всегда высокий пешеходный трафик. Соответственно и помещения рядом сдаются по стоимости сравнимой чуть ли не с «красными» линиями.
Если говорить о конкретных проектах, завяленных на рынке, то в Харькове уже анонсировано несколько таких, с хорошим пешеходным трафиком, в спальных районах. Это помещения по 4 тыс. кв. м, с небольшими магазинами от 120 до 180 кв. м. Там тоже заявлена достаточно высокая стоимость аренды, и за них идет борьба. Подробности пока не называю.
Но мы находимся и в ожидании более масштабных проектов?
Да, это ТРЦ Planeta Mall, на месте бывшего «Магеллана», ТРЦ Nikolsky на Пушкинской. По большому счету, Харькову будет достаточно еще два-три таких крупных центра. Это закроет полностью потребности населения. Тем более, что сейчас такие центры, как, например, «Рост» или «Класс» нарастили активы и начали на себя перетаскивать тот спрос, который был на большие ТРЦ.
Источник: СтройОбзор
