Егор Масленников: Мы будем внедрять новые строительные стандарты в Харькове

В уходящем 2020 году компания Строй Сити Девелопмент проделала колоссальную работу и уже в начале 2021 года готовится к сдаче 60 тыс. кв. м жилья в Харькове.

Об этом, о других планах на новый 2021 год и о ситуации на рынке недвижимости в целом СтройОбзору рассказал основатель компании Егор Масленников.

Егор Валерьевич, за последние пару лет Строй Сити Девелопмент набрала хороший темп. Вы активно строите в Харькове и осваиваете Киев. Расскажите о ваших ресурсах, я так понимаю, вы компания замкнутого цикла?

Да, сегодня мы формируем компанию классического замкнутого цикла. Раньше у нас был только девелопмент и функции заказчика. Но это была не полная отдача генподрядчику, мы отдавали некоторые работы на субподряд. Сейчас мы обходимся собственными силами, своей техникой.

У меня поставлена задача до конца первого полугодия 2021 года создать полный замкнутый цикл. 

При этом Киев у нас сразу пошел по такому формату. 

Мы говорим про Киев, то есть про два объекта «Укрбуда», которые вы достраиваете? 

Это объекты «Парковая Долина» на ул. Кайсарова и «Кристал Хаус» на ул. Жилянской. Мы провели ребрендинг, эти два ЖК получили новые названия, я считаю, что это важно, так как мы хотели избежать ненужных ассоциаций со скандальным «Укрбудом». Теперь «Парковая Долина» стала «Голосеевской долиной», а «Кристал Хаус» был переименован в «Кристал Резиденс». Наша команда дизайнеров поработала отлично, были сделаны новые логотипы, новая брендовая колористика, которая лучше передает философию этих комплексов.

В обоих комплексах сейчас активно ведутся строительные работы. В «Голосеевской долине» строим второй дом, наращиваем этажность, заливаем монолит. Планируем уже во II-III квартале 2021 ввести в эксплуатацию шесть секций первого дома, там сейчас проходит разводка сетей, на стадии решения вопросы по обеспечению подключения к теплоснабжению. Очень важно, чтобы в следующем году дом был обеспечен всеми необходимыми коммуникациями.

Голосеевская долина

В ЖК «Кристал Резиденс» тоже ведутся работы, мы уже вышли на те показатели, о которых договаривались с инвесторами в рамках нашего меморандума и планируем дальше придерживаться оговоренных сроков.

Кстати, на площадке «Голосеевской Долины» работает один из старых подрядчиков «Укрбуда», который перешел к нам, так сказать, по наследству. «Голосеевская» - очень большой объект – около 200 тыс. кв. м – он второй по объему в портфеле «Укрбуда». Сейчас там работает порядка 12 кранов. 

Мы люди новые в Киеве и костяк подрядчиков и персонала мы забрали с тех объектов, на которых они работали.

Как получилось, что вы, харьковская компания, взялись за достройку столичных объектов?

Достраивать ЖК «Укрбуда» взялись пять компаний. Это Perfect Group, Edelburg Development, одна компания, которую выбрали собственники стройплощадки, «Киевгорстрой» и мы. 

Мы были привлечены в этот проект Фондом финансирования, который, по сути, несет полную ответственность за процесс достройки и передачу объектов. Фонд был создан именно под эти объекты и все процессы, которые связаны с передачей площадок, оформлялись через него. Разные компании изъявляли желание участвовать в достройке. На тот момент никто еще не был окончательно выбран как застройщик. Мы провели аудит по тем данным, которые нам дал Фонд финансирования и смогли предложить экономически выгодную модель завершения объектов. В итоге, на сегодняшний день, нам переданы на достройку уже три объекта – «Голосеевская Долина», «Кристал Резиденс» и бизнес-центр LEVEL на ул. Лабораторной.

А как распределялись объекты, то есть – кто и что будет строить?

Есть три участника этого процесса. Фонд, компания, которая будет достраивать, и собственник земельного участка. Участки, которые перешли к нам, принадлежали одному собственнику. Мы для того, чтобы выиграть тендер, показали свои финансовые гарантии. При этом, по требованию Фонда, первые три месяца мы должны были строить за свои деньги, что мы и делали. То есть, был ряд финансовых рычагов и механизмов, которые надо было устроить. С инвесторами мы согласовали графики строительства. Достигнув общей договоренности, мы взялись за работу.

Но вам вставляли палки в колеса первое время? 

Некорректно называть те процессы, которые происходили «палками в колесах». Это был период времени, когда Фонд хотел каких-то гарантий. В основном, это были моменты, связанные с отсутствием коммуникаций, такой себе переходный этап. Но нам передали всю документацию, ситуация наладилась, и уже ни к кому нет никаких претензий. 

Давайте перенесемся в Харькове. Сколько объектов здесь? 

В этом, и начале следующего года, в Харькове мы сдаем в эксплуатацию порядка 60 тыс. кв. м жилья. Мы выросли в разы за последние два года. Началось это с появления IT-Park Manufactura, площадью 50 тыс. кв. м. Это очень успешный прибыльный проект. Его отлично приняли в Харькове, горожанам он очень понравился. Нам удалось то, за что не брались другие девелоперы. Мы полностью ревитализировали территорию старинной мукомольной фабрики, отреставрировали фасад самой мельницы и создаем уникальную для Харькова инфраструктуру.  Могу без ложной скромности сказать, что IT-Park Manufactura может стать одним из современных архитектурных символов Харькова.

Думаю, благодаря работе, которую мы проделали на этом объекте, на сегодня в IT-Park Manufactura у нас практически нет свободных площадей.

Также в уходящем году мы строили ЖК «DIXIE», несколько очередей ЖК «Urban City», сдали ЖК «Венский Дом», продолжаем строить «High hills».

Urban City

В следующем году, если считать и киевские объекты, то мы планируем выйти за 100 тыс. кв. м по сдаче. 

Расскажите, какие еще объекты будут в Харькове? 

Будет еще один комплекс в 20 тыс. кв. м на ул. Серповой, он продолжит линию с «High hills» и DIXIE.  

На Салтовке мы начали прорабатывать новый объект, отдел маркетинга сейчас занимается разработкой нейминга и брендинга этого объекта. Пока могу сказать, что он будет расположен на территории 17 га, площадью 442 тыс. кв. м. Ориентировочно - за метро «Академика Павлова». Это будет концепция «город в городе» с монолитно-каркасной застройкой, комфорт-класса, с обустроенной инфраструктурой, магазинами, 2-мя километрами рекреационной зоны вдоль реки, начиная от гребного канала. Реализовать этот проект мы намерены за пять лет.

Ваш проект «Urban One» подразумевает строительство домов в разных локациях города. Один из них – «Sumskaya Apartments». Какие будут еще объекты?  

Будет еще объект на ул. Клочковской (угол с ул. Космической). Там уже ведутся работы по водоотведению. 

Также к у нас есть планы начать строительство на Полтавском шляхе, напротив «Класса». Это будет 25-этажный жилой дом. Еще строительство 16-этажки запланировано рядом с ул. Университетской, возле «Зирки».  

Всего в разработке у нас 28 площадок. В следующем году мы будем осваивать больше 10.

Sumskaya Apartments

А если сравнить рынок Киева и Харькова? 

Киев для нас – это как Сорбонна или Оксфорд. Это совершенно новые технологии и системы. Дом, с качественными коммерческими помещениями, террасами, фудкортами, спортивными залами – это обычное дело для Киева. Но спроектировать такой дом в Харькове некому. Например, работы на стройплощадке High hills я осознанно остановил на стадии котлована еще весной.

Выкинул старый проект, который мне предлагали и который уже был с пройденной экспертизой. Мы сделали новый проект с киевскими проектантами. И хотя это затратно, но это было просто необходимо сделать. 

Может у нас такая миссия – задавать определенные тренды в Харькове (смеется)?...

К сожалению, в Харькове очень скудное предложение той недвижимости, которую наш город заслуживает. Дома премиум-класса в понимании Харькова и Киева – это совершенно разные дома. 

Перечислите тренды, которые нужны Харькову. 

Для Харькова характерна квартальная застройка кирпичными домами, которая не имеет инфраструктуры на первых этажах в виду специфики кирпичного дома, где нельзя, например, сделать open space и снести несущие стены для магазина на первом этаже. У нас почти не строят кварталы монолитом. Дворы без машин, подземные паркинги, приличная архитектура – у нас такого в Харькове нет. 

Харьков работает с низкой маржей, это делает все компании рисковыми. Поэтому в городе и появлялись кирпичные дома по 9-10 этажей, которые можно построить за несколько месяцев, и которые эти риски съедают.  

Нужно также понимать, что если строительная компания имеет один источник финансирования – продажи конечным потребителям и не имеет проектного финансирования, поддержки банков, тогда этот бизнес становится рисковым. Любое колебание, война, пандемия, курс доллара ставят все под угрозу. Застройщик же имеет запас денежных средств не больше, чем на три-четыре месяца. И достраивать дома за собственный счет, особенно если их много, никто не будет. Киев, где доходность, особенно в центре, в разы выше, может себе позволить из накопленных средств достраивать дома в кризисных ситуациях. В Харькове же доходность низкая.

Но мы строим и точечные, и большие дома. Например, «Urban One» — это не масштабная объемная стройка. Но у нас есть финансовое понимание ситуации и, в случае чего, будет возможность достроить небольшие проекты собственными средствами.

Вы проводите аудит – сколько квадратных метров жилья сегодня не хватает Харькову?

Харьков должен сдавать в год 700-800 тыс. кв. м (в 2019 году в Харьковской области было построено 381,6 тыс. кв. м жилых зданий – прим.). 

Нехватка касается и торговой недвижимости – у нас уровень торговых помещений на душу населения ниже, чем в Запорожье. И это при высокой покупательной способности Харькова. В городе, где официально живет более миллиона человек, всего несколько супермаркетов, и в них постоянно очереди. А новым операторам просто некуда заходить. Также и мегамаркеты. Я уверен, что та же Салтовка нуждается хотя бы еще в одном.

Тоже самое можно говорить и о коттеджных поселках. Это должны быть комплексы с инфраструктурой, магазинами, спа-центрами. У нас таких нет.

Одним словом – Харькову еще есть куда развиваться. 

Не могу не задать этот вопрос – каким был в целом для вас этот коронакризисный год? 

Будет лукавством жаловаться на уходящий год. Коронакризис не очень отразился на девелопменте, будем честными. Очень пострадали другие отрасли, но строительство устояло. 

Бизнес-активность, конечно, упала, но сбережения остались. Раньше люди вкладывали деньги в общепит, туризм… но эти ниши отпали и люди начали нести деньги на депозиты или покупать недвижимость. Никто не держит деньги в чулках. У нас, к примеру, с лета по Харькову не было ни одной оптовой продажи. Оптовые продажи предполагают скидки, а мы продаем квадратные метры по интересным для нас ценам. Наши объекты бронируют и инвестируют в них еще на стадии котлована. 

Мы работали также в карантин, весной. Организовывали нерегулярные перевозки для наших сотрудников.  Конечно, пришлось пересмотреть нашу логистику, но мы справились. Работа на стройплощадках не прекращалась ни на день. 

А проблем с кадрами не было? И в принципе – сложно найти хороших строителей?

Да, в Харькове сложно. Я думаю, что ряд наших новых объектов будут строиться не харьковскими строителями. Потому что, например, в Киеве в зимний период – 4-5 этажей в месяц – это норма строительства. У нас же больше двух этажей монолита в месяц никто не строит. Строителей нужно искать по всей Украине. Я надеюсь, что в следующем году мы будем строить минимум 4 этажа в месяц. 

Так же и с техникой, которую нужно привозить тоже из других городов.

Но мы будем стараться поднять наш город. Строительство – это социальный бизнес. Мы будет внедрять киевские стандарты в Харькове. И результат будет для всех только положительный, если все будут повышать стандарты и делать город лучше. 

А в Киеве у вас будут еще объекты? 

В Киеве на следующий год у нас в планах начало строительства еще трех новых объектов. Один объект на Левом берегу, площадью, около 80 тыс. кв. м, в центре (45 тыс. кв. м) и в районе «Академгородка» (90 тыс. кв. м). 

Это план минимум. Для того, чтобы конкурировать в Киеве нужно строить порядка 8-10 объектов. Тогда можно занять свою нишу и сказать, что ты – киевский застройщик.