МОЖЕТ ЛИ ЛОПНУТЬ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ?

Недвижимость рассматривают как долгосрочную перспективу, поэтому стоит учитывать различные факторы, в том числе и ценовые в длинном разрезе времени.

Как и всегда в экономике, цена на недвижимость зависит от спроса и от предложения и внешнего регулирования. 

Предложение

На данный момент на одного человека, по статистике, приходится 24 м2 жилого фонда недвижимости. Если посмотреть на состояния этого жилого фонда, то мы увидим, что 70% является  старым фондом, 30% из которого в аварийном состоянии и только треть – это новострои. 

Сколько строит Украина на смену устаревшему жилью? 10 млн квадратных метров жилой недвижимости строится ежегодно, если прикинуть на человека, то получится 0,25 м2.  Если посчитать весь жилой фонд, который находится в хорошем состоянии, то получится примерно 7 м2 на одного человека.

Для дальнейшего анализа стоит брать разные пути развития нашей страны, в которой население либо богатеет, либо беднеет.  Представим сценарий в котором через 30 лет население сократилось и обеднело. Примерно 25% старого жилье пришлось снести, а старое превратилось в разрушающееся и аварийное, при этом объемы строительства не увеличивались и остались на уровне 10 млн м2 в год. В таком случае мы сохраним статус “кво” и останемся примерно с теми же квадратными метрами, что имеем сегодня. 

Но если рассмотреть другие сценария развития страны, то можно предположить, что через те же 30 лет, население страны сократилось, но при этом его благосостояние увеличилось. В таком случае 20м2 на одного человека никак не сможет удовлетворить украинца. Для того, чтобы увеличить эту норму до 30м2 придется увеличить темпы строительства до 20 млн м2 в год. 

Существует также позитивный сценарий, при котором население Украины увеличиться и благосостояние вырастет. Тогда для закрытия потребностей покупателей, необходимо будет строить 40м2 на человека, тогда необходимо будет строить в 3 раза больше чем сейчас. 

Вывод можно сделать следующий: при любых сценариях, как негативных, так и позитивных  нынешние объемы производства жилья не способны привести к перенасыщению рынка. Даже более того нынешнее объемы не способны удовлетворить уже существующий спрос. В длительной перспективе, мы скорее видим возможно дефицита нежели переизбытка.

Спрос

Мы рассмотрели предложение и поняли, что оно не может привести  к перегреванию рынка, таким образом рынок сейчас полностью зависит от спроса. Уже не первый год, проблемой остается платежеспособность населения. Именно она ограничивает застройщиков, застройщики строят мало, потому что люди покупают мало. 

Поэтому рынок недвижимости и цены на нее полностью зависят от факторов спроса и платежеспособности населения. Если экономика страны развивается – цены на недвижимость растут и наоборот. Такой пример мы могли видеть в 14-16 годах, когда экономика находилась в рецессии и сейчас, когда мы видим постепенный рост.

Рентабельность и объемы

Можно было бы предположить, что с ростом цены на недвижимость будет расти и рентабельность строительства, а это должно приводить к увеличению объемов строительства. Но у нас в стране работают большее количество регуляторных механизмов, которые ограничивают застройщиков.

Также не стоит забывать, про постоянный рост минимальных зарплат, что приводит к увеличению расходной части у застройщиков. Помимо этого правительство  планирует обложить застройщиков доходом на ПДВ, а инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости НДФЛ. Таким образом говорить о повышение рентабельности не приходится.

Таким образом, даже рост цены на 10% не увеличит объемы строительства, что в дальнейшем приведет к еще большему росту цен. До того момента когда цены на недвижимость остановят свой рост еще далеко. 

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Рынок недвижимости  Украины точно не ждет перегрев и предложение не будет превышать потребительский спрос. Поэтому недвижимость остается одним из наиболее надежных и проверенных вариантов для вложение средств. Инвесторы продолжаются в Украине продолжают пользоваться этим инструментом и вкладывают в строящиеся объекты как на этапе строительства, так и в готовых домах. 

В Харькове сейчас наибольшим спросом пользуются небольшие смарт квартиры площадью 18-25 м2. Такие квартиры позволяет получать наибольшую доходность, примерно, до 16% годовых. За счет экономии на стоимости квартиры, на ремонтных работах и при той же стоимости аренды как и однокомнатная квартира, инвесторы получают возврат своих инвестиций за 8-10 лет. 

Застройщик “Воробьевы Горы” предлагает одно и двухуровневые квартиры в наиболее привлекательных для аренды районах города, что позволяет получать доход до 16% на аренде квартир.

Если вы хотите получать полностью пассивный доход, то застройщик “Воробьевы Горы”  создал управляющую компанию, которая возьмет на себя все обязательства по поиску арендаторов, решению бытовых вопросов и оплате коммунальных услуг. 

Инвестируйте в квартиры, которые зарабатывают!