Офисная недвижимость Харькова: какие изменения внес коронакризис
В Харькове последние 5-7 лет существует дефицит профессиональных пространств в бизнес-центрах «А» и «В» классов, что в свою очередь начало разогревать рынок аренды, который показывал последние несколько лет ежегодный рост на 10-15%.
Как сообщил СтройОбзору директор «Национальной управляющей компании» Владимир Чекалов, спрос на качественные пространства в Харькове будет зависеть от роста IT-рынка, а так же от скорости и качества девелопмента на этом рынке, то есть от объема нового предложения.
Но, помимо общих тенденций, особенностей нашего города и прочих экономических факторов, на рынок большое влияние оказал и коронакризис.
ТЕНДЕНЦИИ
Директор компании «Харьков Консалтинг Групп» Виктория Рыльцева рассказала СтройОбзору, что тенденции и активность на рынке офисной недвижимости в сегментах купли-продажи и аренды очень разные.
«В сегменте продажи коммерческой недвижимости, и продавцы, и покупатели, в основном, заняли выжидательную позицию. Поэтому фиксировать какие-то устойчивые тренды по ценам объективно невозможно. Тот фактор, что некоторые продавцы значительно снизили цены на неликвидные объекты, не свидетельствует об общем уровне снижении цены, поскольку эти объекты и до начала карантина не пользовались спросом. Таким образом, пока не будет определенности и возможности просчитать риски для инвесторов, активности на сегменте купли-продажи коммерческой недвижимости ожидать не стоит», - пояснила она.
Что касается сегмента аренды офисной недвижимости, то этот сегмент более активен, несмотря на карантин.
По словам эксперта, с начала апреля заметно увеличилось предложение офисных помещений. Больше всего новых предложений в сегменте офисов площадью до 300 кв. м.
Появились также офисы в аренду и в профессиональных бизнес-центрах площадью 800-1500 кв. м. Таких предложений единицы, но в последние два-три года подобные офисы, как правило, сразу арендовались другими резидентами бизнес-центра и в свободный рынок не поступали.
УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
С учетом нынешних реалий, начали изменяться и условия в договорах аренды. Например, арендодатели предлагают на время карантина фиксировать пониженную ставку аренды, либо вообще арендные каникулы, а после окончания карантина – возврат к рыночной ставке.
Еще одной тенденцией на сегменте аренды офисов стало увеличивающееся количество переездов компаний малого и среднего бизнеса в помещения площадью меньшей, чем они занимали ранее. Это связано с тем, что собственники некоторых небольших компаний оценивают дальнейшие перспективы своей деятельности не очень позитивно и предпочитают сэкономить на арендных платежах, пустив освободившиеся средства на пополнение финансовой подушки безопасности.
«Что касается изменения рыночных арендных ставок на офисные помещения, то массовой тенденции понижения уровня арендной платы пока не зафиксировано. Если некоторые арендодатели и решили снизить арендную ставку, то не более 10-20% от уровня цена аренды в феврале текущего года», - подчеркнула Виктория Рыльцева.
Самая большая активность сейчас - это переговорные процессы по действующим договорам аренды. На сегменте офисной недвижимости, в отличие от закрытых помещений магазинов непродуктовой группы, заведений общественного питания и сферы услуг, скидки в арендной плате на период карантина не такие существенные. Как правило, все индивидуально и зависит как от ситуации по бизнесу конкретного арендатора, так и от качества и ликвидности самого арендуемого помещения. В основном, арендаторам удается договориться о скидке 10-25% на время карантина. Но есть и такие арендодатели, которые либо вообще не дают скидку либо снижают на сумму налога на недвижимость и платы за землю, от которых их освободили законодательно. Поскольку практически все бизнес-центры работают, соблюдая карантинные меры, то скидки на арендную плату в 50% на этот период хотя и есть, но очень редки.
Как уже писал СтройОбзор, далеко не все арендаторы получили скидку. А некоторые были вынуждены и вовсе временно приостановить свой бизнес.
ПРОГНОЗЫ
«Давать конкретные прогнозы насколько поменяется сегмент офисной недвижимости пока довольно сложно. По моему мнению, активно обсуждаемый сейчас прогноз, что после окончания карантина все перейдут работать на удаленный режим, маловероятен. На это есть ряд причин, и экономия на аренде далеко не самый значимый фактор. Согласна, что некоторые компании смогут организовать удаленный режим работы сотрудников. Но это будет не для всей компании, а для части ее сотрудников. В последние 2-3 года уже наметилась тенденция для высокотехнологичных компаний, у которых часть сотрудников работает постоянно удаленно или могут несколько дней в неделю работать не в офисе. И поэтому такие компании, как правило, организовывают офисы без закрепления рабочих мест. Также имеется устойчивая тенденция роста доли корпоративного сегмента среди резидентов коворкингов и так называемых «гибких» офисов и креативных пространств. По моим ожиданиям, доля коворкингов, smart-офисов и креативных пространств в Украине будет увеличиваться», - отметила эксперт.
Что касается профессиональных бизнес-центров, то, по ее словам, например, в Харькове ситуация в этом сегменте будет сильно отличаться от Киева. Это связано с уровнем обеспеченности профессиональными офисными центрами, который для Харькова почти в 2 раза ниже, чем в Киеве.
«Поэтому значительного падения спроса на офисы в современных бизнес-центрах с качественными системами вентиляции и кондиционирования, охраны и безопасности, наличием дополнительных сервисов в Харькове ожидать не стоит», - добавила Виктория Рыльцева.
Основатель компании «Строй Сити» Егор Масленников рассказал СтройОбзору, что, по его мнению, значительное увеличение уровня вакантности качественных офисов из-за перехода компаний полностью на удаленный режим работы после завершения карантина маловероятно.
«Это связано, прежде всего, с тем, что в долгосрочной перспективе существенно падает продуктивность сотрудников при такой форме работы. Кроме того, работая всей командой удаленно, невозможно эффективно развивать бизнес», - пояснил он.
По мнению Егора Масленникова, все же некоторые компании вынуждены будут перевести на удаленный режим работы часть своих сотрудников полностью или на несколько дней в неделю. И для них будут актуальны офисы «гибкого» формата.
«Так же все больше будут востребованы форматы комплексов, сочетающие в себе как офисы, так и жилье», - добавил он.
Источник: СтройОбзор
