Рынок аренды коммерческой недвижимости Харькова: не падайте раньше выстрела
О рынке аренды коммерческой недвижимости Харькова, строительстве жилья и ситуации на рынке в целом СтройОбзор поговорил с собственником строительной компании «ФЛАС» Валерием Левченко.
Валерий Николаевич, вы известны в городе, как собственник строительной компании. Имеете ли вы отношение к рынку аренды и откуда у вас информация о том, что на рынке происходит сейчас и будет происходить в ближайшее время?
Да, вы правы. Наша компания строит и продает жилье и коммерческие объекты в Харькове. Но это не единственное направление нашей деятельности. В числе сопутствующих наших бизнесов – также сдача в аренду помещений всех типов и управление недвижимостью.
Нам удалось за эти годы собрать очень разнообразный портфель арендаторов. Среди них и торговые предприятия, и рынки, и детские учебные заведения, и спорт, и клиника, и офисы в разных районах Харькова. Более того, несколько лет назад мы построили жилой объект (ЖК «КВАНТ»), который можно назвать «доходным домом» - практически все квартиры в этом доме сдаются в аренду.
Поэтому мы имеем достаточный собственный опыт, чтобы говорить о том, что случилось сейчас и к чему это может привести в дальнейшем.
Сдача помещений в аренду в условиях стабильного рынка – это высоколиквидный бизнес. Но, коммерческая недвижимость – это сегмент рынка, который болезненно реагирует на любые кризисные явления. Сегодня это и карантин, и начало очередного витка экономического кризиса. Понятно, что роста спроса на коммерческие площади в ближайшие полгода, а возможно и дальше, не произойдет. Поэтому, наши арендаторы, в основном, получили новые условия по контрактам: комфортные ставки аренды (ставки снижены от 25 до 50%) и временные рассрочки по платежам. Такие компромиссы позволили нам сохранить основной пул арендаторов, как крупных (медицинский центр, детские и образовательные проекты, сетевой спортивный клуб и пр.), так и мелких локальных арендаторов (это предприятия, оказывающие услуги и торговая недвижимость).
В наших торговых центрах продолжают работу отделения банков, продуктовые магазины, аптеки, магазины связи. Поэтому арендные каникулы для неработающих арендаторов мы не практикуем, поскольку коммунальные расходы, заработную плату и налоги для персонала наших управляющих компаний и сотрудников техслужб этих объектов недвижимости никто не отменял!
К слову, мы сейчас воспользовались моментом вынужденного затишья и проводим в закрытых на карантин торговых и бизнес-центрах небольшие ремонты, приводим помещения в порядок, готовимся к новому сезону.
А что с жильем?
На наших жилых объектах примерно 30% квартир остались без арендаторов. Но этими арендаторами были, в основном, иностранные студенты. Поэтому они вернутся сразу же, как только восстановятся учебные процессы и откроются транспортные пути. Да, мы все в один момент оказались вынужденно немобильными, но это все равно временное явление. Главное – сохранять спокойствие и не паниковать.
Скорее всего, в этом году мы увидим изменения в сезонных колебаниях этого рынка, поскольку все происходит не так, как обычно. И вероятнее всего, уже этим летом мы будем наблюдать более высокую по сравнению с предыдущими годами активность на рынке аренды жилья, которая сможет отчасти компенсировать вынужденный карантинный простой. Это коснется всех аспектов нашей экономики.
Как обстоят дела на строительных площадках вашей компании?
Отличие нынешнего кризиса от предыдущего заключается в том, что в пресловутом 2008 году именно торговля и аренда помогала нам финансировать наши крупные объекты, которые были в активной фазе строительства. Сегодня наша финансовая политика более взвешенная, менее рисковая: мы финансируем каждый объект только из собственных источников финансирования. Например, сдача в аренду коммерческой недвижимости зарабатывает самостоятельно и определяет собственную стратегию развития, жилая и коммерческая недвижимость возводится на средства инвесторов, управляющие компании работают в режиме самоокупаемости.
Именно поэтому все наши объекты работают, все строительные площадки функционируют и инвестиционные поступления приходят в плановом режиме. Поставки материалов выполняются так же, как и прежде, поэтому нам ничего не мешает выполнять свои обязательства.
Мы благодарны за это всем нашим инвесторам, поскольку именно благодаря их доверию, мы спокойно смотрим в будущее и уверены, что все заявленные ранее сроки выдержим. (Естественно, с поправкой на условия карантина, поскольку во многих вопросах мы зависим от органов власти, логистики, поставщиков и других посторонних контрагентов.)
Изменились ли цены на материалы, и как это отразится на стоимости жилья в будущем?
Не изменились, и тот скачок курса доллара, которого все опасались, не успел оказать даже панических настроений ни на наших покупателей, ни на поставщиков. Я бы не стал говорить сейчас о том, как изменится стоимость жилья в ближайшем будущем, по одной простой причине.
Никто из нас сегодня не знает, как долго продлятся карантины, какие ограничения будут вводиться дополнительно, и будут ли вообще, и на какой период. Но у нас есть твердая уверенность в том, что после окончания нашей всеобщей самоизоляции бизнес-процессы восстановятся так же быстро, как они и остановились до этого.
Мы отвлеклись. Давайте вернемся к рынку аренды. Что будет с арендой?
Рынок медленно, но восстановится. Восстановится на новых «промежуточно-ситуативных» условиях. Восстановится не полностью, это все понимают. Так получилось, что у нас одновременно остановили свою работу все арендаторы сферы услуг – детский сад, школа, спортивный клуб, медицинский центр, торговые комплексы (не продукты). Да, сегодня мы получаем дохода от этой недвижимости меньше, чем планировали. Да, легко разорвать отношения на волне панических настроений. Но мы дорожим своими клиентами, со многими из них мы уже не первый год вместе, и планируем продолжать этот путь и дальше.
И еще один момент. В связи с закрытием границ и неизвестной даже прогнозируемой датой восстановления международных перемещений, скорее всего, что ближайшее лето мы все проведем в своей стране. А это значит, что все предприятия обслуживания и торговли смогут получить больше доходов от тех клиентов, которые не уедут в обычный летний отпуск за границу. И в этом тоже есть хороший позитивный аспект.
Возможно, я повторюсь, но кризис – это хорошее время для пересмотра своих планов и стратегий, переоценить проекты и избавиться от лишнего. А взамен – получить то, что необходимо и приблизиться к цели без лишнего балласта. Не падайте раньше выстрела.
Источник: СтройОбзор
