Строительство офисных центров в Харькове возобновляется - мнение эксперта

О тенденциях на харьковском рынке коммерческой  недвижимости, новых проектах, а также  проблемах и перспективах строительной отрасли в регионе в эксклюзивном интервью СтройОбзору рассказала финансовый директор компании   “С-Инвест” Екатерина Удовиченко.

- Екатерина Владимировна, расскажите, пожалуйста, о том, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости в Харькове?

- С коммерческой недвижимостью сейчас происходит то же, что и с жилой недвижимостью. Рынок “проседает”,  спрос уменьшился, и сейчас в основном происходят точечные покупки. Чтобы объект продавался, он должен быть абсолютно правильным и досконально продуманным. Не секрет, что на рынке Харькова на сегодняшний день достаточное предложение офисной недвижимости. Однако при ближайшем рассмотрении, далеко не все объекты качественны. Когда рынок был “разогрет” брали все. Когда наступил кризис, требования ужесточились и выжить смогли только объекты, которые имели минимум недостатков. Подтверждение этому мы увидели на примере нашего офисного центра, который расположен на Бакулина, 4а. В конце 2008 года начался массовый отток арендаторов.  Однако благодаря качеству самого объекта и грамотной ценовой политике собственников уже к 2009 году  наполняемость центра составила почти 90%.   Даже в сложные времена люди работают, офисы нужны и из  того,  что предлагает рынок, выбирается либо самое лучшее, либо самое дешевое, чтобы пережить черную полосу.

- Почему Ваша компания продолжает строить офисные здания, несмотря на то, что многие харьковские застройщики  рассматривают смену формата своих бизнес центров (Ковчег, Бриллиантовый город)?

- Да, мы продолжаем строить офисы и сейчас. Во-первых, есть изначальные стратегические инвестиции. Также есть текущая заинтересованность - это не  тысячи метров, конечно, но есть.  Недвижимость, не смотря ни на что, остается одним из немногих способов сохранения сбережений. В свете последних событий банковские депозиты теряют свое преимущество в этой сфере. Раньше был выбор -  либо положить средства в банк, либо вложить в недвижимость с определенным риском, но получить больше доход. На сегодняшний день риски уравниваются, доходность так же примерно на одном уровне,  однако вложение в недвижимость в долгосрочной перспективе - это в любом случае рост самого актива.

- Офисный центр “Соломон”, насколько мы помним, задумывался вами еще в  2008 году.   Расскажите, пожалуйста, о нем. Почему был выбран именно этот район под строительство? (СтройОбзор писал об этом, в далеком 2008 году, будучи еще журналом. Ред.)

- По нашему опыту, одно из основных требований к офисному центру - это удобство  расположения: комфортный доступ для пешеходов и автомобилистов и возможность парковки автомобиля. “Соломон” по расположению  идеален. Улица Шевченко, Московский проспект, быстрый доступ на проспект Гагарина, на Полтавский шлях. Практические  все районы города, аэропорт, вокзалы - все очень доступно. При этом объект находится в самом центре, из любого района города сюда можно попасть практически без пробок. В Харькове есть несколько очень качественных офисных центов, но все портит невозможность подъехать и припарковать автомобиль.  Также  по заключениям иностранных компаний, объекты, которые расположены у набережных,  либо ландшафтных парков сразу получают плюс 15% в стоимости - это общемировая система, особенно если это место расположено в непосредственной близости к административной составляющей и  центральной части города. Ну и конечно виды из окон на исторические достопримечательности  – дополнительный бонус.

Что касается наполнения здания, в этой части мы имеем  большой собственный опыт, а так же есть стратегические инвесторы, которые знают, что они хотят получить и выдают нам четкое задание, каким должен быть объект,  и тут наши позиции во многом совпадают. Все собственники и арендаторы  хотят видеть в объекте максимальный набор услуг. Сейчас отдается предпочтение тому, чтобы люди  имели возможность пообедать,  заняться спортом, воспользоваться  услугами банков, турагентств, косметических салонов и прочее в привязке к месту работы, и не тратить время на перемещение по городу. Это удобно обитателям офисного центра и выгодно владельцам этих объектов инфраструктуры. Поэтому мы сразу закладываем технические возможности - все, что связано с вентиляцией, электричеством, инженерией, чтобы все эти объекты нормально работали, и  не было потом запахов,  перебоев с энергоснабжением и других неприятных сюрпризов.  

Нами был проработан вариант перехода к жилому зданию, но ни мы, ни наши консультанты  не увидели в этом смысла. Это место более комфортно именно для  административного офисного объекта. И жизнь подтвердила наш выбор. Многие наши инвесторы, несмотря на  задержку со строительством,  сегодня расширяют свои заказы на офисные площади. Хочу отметить, что офисный центр “Соломон” будет небольшим. По отношению к первоначальному плану  мы значительно сократили объем здания, в первую очередь из-за экономической составляющей. Да, мы потеряли площади и объем возможной прибыли, но в  комфорте однозначно выиграли. Ведь чем компактнее здание, тем оно комфортнее для обитателей.

- Какова на сегодняшний день ситуация с кредитными ресурсами? Ведь начало строительства зачастую идет за счет займов?

- Застройщикам нужны длинные и дешевые деньги. Как правило, они есть у зарубежных банков, но нет в украинских банках. В то же время зарубежные банки не вкладывают в рисковые проекты, а местные банки не всегда обладают достаточным ресурсом, особенно сейчас. Но все понимают, что лихорадка закончится, и рынок, который замер - пойдет. Вопрос быстро или медленно, но пойдет и станет более интересным для банкиров. Думаю, что это перспектива нескольких лет. В сегодняшней ситуации наша компания ориентирована на продажу объектов, потому что мы не имеем свободного ресурса, который можно было бы заморозить и оставить в области аренды. В Харькове есть большое количество людей, у которых деньги есть и всегда были, и остается  вопрос,  куда эти деньги вложить. Конечно же,  интенсивнее инвесторы всегда рассматривали жилье, но сейчас офисные помещения тоже вызывают значительный интерес. По нашей статистике где-то 50% наших клиентов покупают помещения под себя и собственный бизнес, 50% - для продажи либо  аренды.  

- Сейчас в связи с ростом курса доллара выросли цены на недвижимость. Что произошло в вашей компании? Возможно, изменился подход к строительству объектов, подбору строительных материалов?

- Мы все прекрасно понимаем, что материалы у всех харьковских застройщиков одинаковые. Никто никакие “позолоченные кирпичи” ни откуда не привозит. Мы максимально стараемся выбирать местных производителей. Потому что считаем, что сейчас мы должны поддерживать отечественное производство, помогать ему развиваться. Тем самым мы помогаем  развиваться себе. Но нельзя избежать и валютной составляющей в строительстве. Поэтому нельзя полностью привязывать гривневую стоимость к колебаниям валюты, но и полностью убрать привязку к валюте невозможно. Проблема в том, что валютная составляющая себестоимости приходится как раз на окончание  строительства. Поэтому это необходимо учитывать и закладывать эти риски в стоимость  на протяжении всего инвестиционного срока.

- В чем особенности проектов, которые строит ваша компания?

- К каждому проекту и каждому  клиенту у нас свой  индивидуальный подход  и своя финансовая история. Мы всегда думаем о будущих “жителях” - их комфорт и финансовый, и физический, прежде всего. Благодаря такому подходу  у  нас сформировался круг клиентов, которые участвуют в каждом нашем проекте. В одном объекте  купили квартиру в другом  проинвестировали офис. Кто-то просто вкладывает средства с заранее оговоренной доходностью. Люди уверенны, что мы выдадим качественный продукт, который будет пользоваться спросом.

На сегодняшний день вопрос, которому мы уделяем основное внимание – это дальнейшая эксплуатация и максимальная автономность, каждого из владельцев больших объектов. Ведь если объект строится под одного собственника,  который задает тон, проблем не возникает. А если мы понимаем, что есть несколько собственников, то они должны чувствовать себя независимо, как  в финансовом плане -  оплате энергоносителей, оплаты своих затрат,  так и  в плане дружного сосуществования с соседями. Основная задача – организовать объект, будь то жилье либо офисное здание, таким образом, чтобы совместные финансовые нагрузки сводились к минимуму.

- Поделитесь, пожалуйста, своими планами. Какие объекты вы собираетесь строить в ближайшее время?

- Наша позиция - мы берем точечные объекты и досконально прорабатываем в них  все - и место и  проект и инженерное обеспечение - все должно быть без изъянов. Минусы мы стараемся сводить к минимуму. В этом году мы сдали достаточно несвойственный Харькову объект. Это дом на улице Саржинской на  10 квартир. В этом доме мы воплотили максимум пожеланий наших покупателей жилья, которые мы услышали на протяжении всей нашей работы. Это только керамический кирпич -  самый экологически приемлемый материал, высота потолков 3,40 метра, полная автономия и небольшое количество квартир. Всем известно - большая проблема новостроек - это то, что более-менее комфортная жизнь в них  начинается через 2 -2,5 года после сдачи. В нашем доме  этот вопрос снимается. Строительство велось  в период кризиса, но и  в это сложное время дом  пользовался спросом - квартиры были раскуплены практически сразу. Сейчас мы строим второй такой же объект. Также готовим несколько рыночных  проектов – дома с наполнением однокомнатными квартирами. Мы придерживаемся мнения, что оптимально строительство 9 этажей, хотя экономически прибыльнее возводить более высотные дома. Но мы выбрали девять этажей, потому что это  - понятные строки, понятный объем финансирования, что снижает риски, как застройщиков, так и покупателей на данном этапе. И, конечно же, более комфортная жизнь в дальнейшем. Рынок недвижимости Харькова меняется – ушли в прошлое квартиры по 300-400 м2. Подход становится более рациональным. Кроме того обеспеченность украинцев собственным жильем очень низкая, как впрочем и платежеспособность, поэтому  качественные однокомнатные квартиры  - это очень перспективное направление.

Источник: СтройОбзор