Стоимость восстановления Салтовки: анализ цен, тендеров и эффективности решений

Восстановление Салтовки стало одним из самых масштабных и дискуссионных проектов послевоенного Харькова. Еще в 2022 году городские власти декларировали намерение не ремонтировать поврежденные обстрелами дома, а строить новые жилые микрорайоны с использованием современных технологий, прежде всего на Северной Салтовке. Однако позднее подход изменился, и акцент был сделан на реконструкции старого жилого фонда.

Городские чиновники заявляли, что решение о восстановлении или новом строительстве будет приниматься в зависимости от технического состояния домов и инфраструктуры: при значительных разрушениях целесообразнее строить «с нуля». Об этом сообщал СтройОбзор со ссылкой на ХАЦ.

Тем не менее, в 2023 году концепция кардинально изменилась: о новом строительстве почти не идет речь, вместо этого реализуется реконструкция пострадавших многоэтажек. На сегодняшний день проведено четыре тендера, общая стоимость которых превышает 100 млн грн, и все они касаются домов на Салтовке.

Тендеры на восстановление жилья

По результатам тендеров Управление заключило договор на ремонт дома по ул. Дружбы Народов, 271. Подрядчиком стало днепровское ООО «Айер Скай», а общая стоимость реконструкции составляет 253 млн грн. Та же компания будет ремонтировать дом по ул. Бучмы, 32 за 113 млн грн.

Указанный многоэтажный дом получил серьезные повреждения в феврале–марте 2022 года: длительное воздействие высоких температур привело к повреждению перекрытий, стеновых панелей, кровли и гидроизоляции, что вызвало протечки и дальнейшую деградацию конструкций.

Финансирование работ осуществляется за счет средств Фонда по ликвидации последствий вооруженной агрессии РФ.

ООО «Житлобуд-2» выиграло тендер на ремонт дома по ул. Бучмы, 36 стоимостью 168,25 млн грн. По данным платформы DREAM, подтвержденное финансирование этого объекта составляет 95,2 млн грн.

Кроме того, ЧП «Строительная фирма “ПРОМТЕКС”» (известна также как «Авантаж») подписало договор на реконструкцию дома по ул. Бучмы, 28/64 на сумму 150 млн грн.

Следует отметить, что сметы в системе Prozorro публикуются крайне ограниченно. Договоры одного из ключевых подрядчиков харьковской отстройки – ПАО «Трест Житлобуд-1» – преимущественно остаются непубличными.

Ценовой анализ смет

Наибольшую часть затрат в процессе восстановления традиционно составляют замена окон и дверей, утепление фасадов и кровельные работы.

Анализ стоимости окон показывает существенные расхождения. Так, в домах №32 и №36 по ул. Бучмы окна заложены по 5700 грн/м², тогда как в доме по ул. Дружбы Народов цена ниже. «Промтекс» указал стоимость 4700 грн/м². Учитывая типичность домов Салтовки, такая разница может приводить к переплатам в несколько миллионов гривен только по одной позиции.

Признаки завышения цен выявлены и по отливам (подоконным планкам): «Промтекс» задекларировал 423 грн/м, что почти вдвое превышает рыночные показатели. Потенциальная переплата только по этой позиции может превышать 500 тыс. грн.

В то же время цены на газобетон в городе у «Промтекс» ниже, чем в проектах по области, что вновь свидетельствует о системной проблеме завышенных смет на региональном уровне.

Существенные расхождения зафиксированы и по стоимости кабельной продукции, герметиков, теплоизоляции и радиаторов отопления. По совокупности позиций эксперты говорят о десятках миллионов гривен потенциальных переплат, особенно в договорах «Айер Скай» и «Промтекс».

Позиция департамента ЖКХ

В Департаменте жилищно-коммунального хозяйства Харьковского горсовета заявляют, что договорные цены являются динамическими и формируются в соответствии с КНУ «Наставление по определению стоимости строительства» (приказ Минрегиона №281 от 01.11.2021).

По словам чиновников, окончательная проверка стоимости материалов будет осуществляться при подаче актов выполненных работ (КБ-2в, КБ-3), и в случае выявления завышений подрядчикам будут направлены замечания.

Тем не менее, даже при динамической цене остается открытым вопрос: почему один и тот же подрядчик закладывает разную стоимость идентичных материалов в соседних домах?

Эффективность реконструкции старого жилья

Реконструкция 50-летних панельных домов на Салтовке вызвала широкую общественную дискуссию. Ключевой вопрос – ремонтировать старое или строить новое?

Например, дом по ул. Бучмы, 28/64 имеет общую площадь квартир 17 053 м². При имеющемся бюджете стоимость восстановления составляет около 8839 грн за 1 м².

Для сравнения, средняя стоимость нового жилья в Украине в 2023 году, по оценке правительства, составляла 20 874 грн/м², а для Харьковской области – 21 940 грн/м². При этом новое строительство включает парковки и благоустройство, что в рамках реконструкции не предусмотрено.

Несмотря на все риски, жители разрушенных домов настаивают на как можно более скором восстановлении жилья, чтобы остановить дальнейшее разрушение конструкций и вернуться в свои квартиры.