Вартість відбудови Салтівки: аналіз цін, тендерів та ефективності рішень

Відбудова Салтівки стала одним із наймасштабніших та найдискусійніших проєктів повоєнного Харкова. Ще у 2022 році міська влада декларувала намір не ремонтувати пошкоджені обстрілами будинки, а зводити нові житлові мікрорайони з використанням сучасних технологій, насамперед на Північній Салтівці. Однак згодом підхід змінився, і акцент зробили на реконструкції старого житлового фонду.

Міські чиновники заявляли, що рішення про відновлення або нове будівництво ухвалюватиметься залежно від технічного стану будинків та інфраструктури: за значних руйнувань доцільніше будувати «з нуля». Про це повідомляв СтройОбзор з посиланням на ХАЦ.

Втім, у 2023 році концепція кардинально змінилася: про нове будівництво майже не йдеться, натомість реалізується реконструкція постраждалих багатоповерхівок. Станом на сьогодні проведено чотири тендери, загальна вартість яких перевищує 100 млн грн, і всі вони стосуються будинків на Салтівці.

Тендери на відновлення житла

За результатами тендерів Управління уклало угоду на ремонт будинку по вул. Дружби Народів, 271. Підрядником стало дніпровське ТОВ «Айєр Скай», а загальна вартість реконструкції становить 253 млн грн. Та ж компанія ремонтуватиме будинок по вул. Бучми, 32 за 113 млн грн.

Зазначена багатоповерхівка зазнала серйозних ушкоджень у лютому–березні 2022 року: тривалий вплив високих температур призвів до пошкодження плит перекриття, стінових панелей, покрівлі та гідроізоляції, що спричинило протікання та подальшу деградацію конструкцій.

Фінансування робіт здійснюється за рахунок коштів Фонду з ліквідації наслідків збройної агресії РФ.

ТОВ «Житлобуд-2» виграло тендер на ремонт будинку по вул. Бучми, 36 вартістю 168,25 млн грн. За даними платформи DREAM, підтверджене фінансування цього об’єкта становить 95,2 млн грн.

Крім того, ПП «Будівельна фірма “ПРОМТЕКС”» (відоме також як «Авантаж») підписало угоду на реконструкцію будинку по вул. Бучми, 28/64 на суму 150 млн грн.

Варто зазначити, що кошториси в системі Prozorro публікуються вкрай обмежено. Договори одного з ключових підрядників харківської відбудови – ПАТ «Трест Житлобуд-1» – переважно залишаються непублічними.

Ціновий аналіз кошторисів

Найбільшу частку витрат у процесі відбудови традиційно становлять заміна вікон і дверей, утеплення фасадів та покрівельні роботи.

Аналіз вартості вікон показує суттєві розбіжності. Так, у будинках №32 та №36 по вул. Бучми вікна закладені по 5700 грн/м², тоді як у будинку по вул. Дружби Народів ціна нижча. «Промтекс» зазначив вартість 4700 грн/м². З огляду на типовість будинків Салтівки, така різниця може призводити до переплат у кілька мільйонів гривень лише на одній позиції.

Ознаки завищення цін виявлені й щодо відливів (підвіконних планок): «Промтекс» задекларував 423 грн/м, що майже вдвічі перевищує ринкові показники. Потенційна переплата лише на цій позиції може перевищувати 500 тис. грн.

Разом з тим, ціни на газобетон у місті у «Промтекс» нижчі, ніж у проєктах по області, що вкотре свідчить про системну проблему завищених кошторисів на регіональному рівні.

Суттєві розбіжності зафіксовані й у вартості кабельної продукції, герметиків, теплоізоляції та радіаторів опалення. За сукупністю позицій експерти говорять про десятки мільйонів гривень потенційних переплат, особливо у договорах «Айєр Скай» та «Промтекс».

Позиція департаменту ЖКГ

У Департаменті житлово-комунального господарства Харківської міськради заявляють, що договірні ціни є динамічними та формуються відповідно до КНУ «Настанова з визначення вартості будівництва» (наказ Мінрегіону №281 від 01.11.2021).

За словами посадовців, остаточна перевірка вартості матеріалів відбуватиметься під час подання актів виконаних робіт (КБ-2в, КБ-3), і в разі виявлення завищень підрядникам будуть надані зауваження.

Втім, навіть за умови динамічної ціни залишається відкритим питання: чому один і той самий підрядник закладає різну вартість ідентичних матеріалів у сусідніх будинках?

Ефективність реконструкції старого житла

Реконструкція 50-річних панельних будинків на Салтівці викликала широку суспільну дискусію. Ключове питання – ремонтувати старе чи будувати нове?

Наприклад, будинок по вул. Бучми, 28/64 має загальну площу квартир 17 053 м². За наявного бюджету вартість відбудови становить близько 8839 грн за 1 м².

Для порівняння, середня вартість нового житла в Україні у 2023 році, за оцінкою Уряду, складала 20 874 грн/м², а для Харківської області – 21 940 грн/м². Водночас нове будівництво включає паркінги та благоустрій, які в межах реконструкції не передбачені.

Попри всі ризики, мешканці зруйнованих будинків наполягають на якнайшвидшому відновленні житла, аби зупинити подальше руйнування конструкцій і повернутися до своїх квартир.