«Заначка» как инструмент решения жилищного вопроса

Вопрос улучшения жилищных условий рано или поздно возникает перед каждой семьей. При этом полной суммой, отложенной именно на покупку заветных квадратных метров, располагают лишь редкие счастливчики. Остальные в лучшем случае накопили более или менее весомую, но все же не равную стоимости жилья заначку. И в поисках ответа на вопрос «Где взять недостающие деньги?» эта категория семей быстро приходит к выводу, что выбор у них, в общем-то, небогатый: или брать в банке ипотечный кредит, или соглашаться – если жилье покупается у застройщика на первичном рынке – на рассрочку. Мы решили выяснить, есть ли на сегодняшний день альтернатива ипотеке или рассрочке? Как оказалось, есть.

Деловой подход

По словам риэлторов, сегодня многие семьи, нуждающиеся в дополнительном жилье, рассматривают свои квадратные метры просто как жилплощадь. А между тем, квартира – это значительный ресурс, который при грамотном использовании способен многим помочь в решении жилищного вопроса, рассказал СтройОбзору  член Совета директоров компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Андрей Правдин.

«Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крупных городах Украины составляет, в зависимости от состояния и расположения, от – 34 000 до 70 000 долларов. А теперь представим, что у вашей семьи есть этот ресурс и еще, образно говоря, «заначка», к примеру, 8 000 долларов. И вам, по сути, лишь необходимо провести операцию, которую специалисты называют «обмен с доплатой»: то есть, продать свое жилье, добавить «заначку» и купить недвижимость большей площади. Например, в Харькове, сбережения примерно в 10 000-12 000 доллларов – это достаточный резерв для того, чтобы провести обмен однокомнатной на двухкомнатную с равноценным ремонтом и в своем районе. Имея в своем распоряжении более скромные накопления, скажем, порядка 5 000 долларов, владелец однокомнатной квартиры может рассчитывать на то, что ему подыщут двухкомнатную, но в более отдаленном районе, или в районе с менее развитой инфраструктурой», – сказал Андрей Правдин.

Однокомнатные

1 кв 33-35м² + 12 500 долл. = 2кв 45-50м²

1 кв 33-35м² + $27 500 = 3кв 60-70м²

1 кв 33-35м² + $52 500 = дом 80-100м²

1 кв 33-35м² + $15 000 = 1 к кв СДАННЫЙ Новострой 38-45м² с ремонтом

1 кв 33-35м² + $35 000 = 2 к кв СДАННЫЙ Новострой 55-70м² с ремонтом

Двухкомнатные

2кв 45-50м² + $15 000 = 3кв 60-70м²

2кв 45-50м² + $40 000 = дом 80-100м²

2кв 45-50м ²+ $2 500 = 1 к кв СДАННЫЙ Новострой 38-45м² с ремонтом

2кв 45-50м² + $22 500 = 2 к кв СДАННЫЙ Новострой 55-70м² с ремонтом

2кв 45-50м² + $50 000 = 3 к кв СДАННЫЙ Новострой 75-90м² с ремонтом

Трехкомнатные

3кв 60-70м² + $25 000 = дом 80-100м²

3кв 60-70м² + $7 500 = 2 к кв СДАННЫЙ Новострой 55-70м² с ремонтом

3кв 60-70м² + $35 000 = 3 к кв СДАННЫЙ Новострой 75-90м² с ремонтом

Одним днем

Сделки «обмена с доплатой» отличаются от обычных операций покупки или продажи жилья, говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень: «Особенность «обмена с доплатой» в том, что большая часть денег на покупку новой жилплощади поступает от продажи собственного жилья. Это у многих клиентов вызывает вполне понятный психологический дискомфорт и часто приходится слышать: «Предположим, я продам свою квартиру, оформлю все необходимые документы, а владелец встречного варианта вдруг по каким-то причинам в последний момент откажется от своих обещаний. И что тогда, я останусь без крова?» В данном случае нужно понимать: если человек проводит такую операцию своими силами, то и безопасность сделки он обеспечивает самостоятельно, то есть, сам договаривается о задатке, проверяет состояние документов, наличие возможных арестов на жилье и так далее. Если же человек обращается в агентство недвижимости, то безопасность сделки становится зоной ответственности риэлторов. И уже они должны решать все вопросы по защите интересов клиента, в том числе, грамотно торговаться и гарантировать юридическую чистоту операции. Могу также добавить, что в отношении «обмена с доплатой» одним из наиболее трудоемких, но действенных механизмов защиты интересов клиента, который используют риэлторы, является организация сделок в один день. То есть специалисты готовят все необходимые пакеты документов, а также организовывают встречу участников сделок таким образом, чтобы оформить покупки и продажи объектов последовательно, у одного и того же нотариуса, с разницей буквально в один-два часа. И по факту, клиент заходит в нотариальную контору владельцем одного объекта недвижимости, а выходит из нее владельцем другого объекта недвижимости».

Договор дороже денег

Юристы подчеркивают, что для проведения операций «обмена с доплатой», риэлторы предлагают клиентам заключать соответствующие договоры. Зачастую, эти документы так и называются: «Договор обмена». По словам юриста Анны Гавриш-Следь, в таких договорах обязательно должны указываться параметры жилплощади, которую, в обмен на свое жилье, хочет получить клиент агентства недвижимости: «Как правило, риэлторы предлагают базовый набор параметров, например, этаж дома, количество комнат, площадь квартиры, состояние ремонта, удаленность от метро и так далее. Однако следует помнить, что договорные отношения предполагают возможность диалога, а значит прежде, чем подписывать документ, потенциальный клиент агентства недвижимости может обсудить с сотрудниками риэлторской компании возможность включить в перечень параметров дополнительные пункты. Например, выход окон квартиры на северную или южную стороны». Юрист также подчеркнула, что еще одним обязательным пунктом договора обмена является сумма доплаты, которую клиент агентства готов добавить к стоимости собственного жилья.

Личный опыт

Елена.

Мы жили с дочкой в однокомнатной квартире, в доме на углу проспекта Косиора. Дочка окончила школу, поступила в институт. У меня график меняется, смены то дневные, то ночные, приходила с работы, хотелось отдохнуть, а дочке надо было заниматься учебой. Мы физически друг другу очень сильно мешали. У нас были сбережения – 12 000 долларов. На эти деньги нам подыскали двухкомнатную, в нашем же районе, на проспекте Косиора.

Денис, Елена.

Мы ждали появления ребенка. Понимали, что в однокомнатной квартире будет очень тесно. Все, на что смогли накопить и на что могли рассчитывать – это 10 000 долларов. У нас квартира была с хорошим ремонтом. Варианты, которые предлагали разные риэлторы, нам не подходили: или это были двухкомнатные «хрущевки», или хозяин квартиры просил большую сумму, чем мы могли заплатить. Один из риэлторов, ее тоже зовут Лена, предложила нам такой вариант: купить однокомнатную большей площади в новострое и перепланировать ее в двухкомнатную. Нам этот вариант очень понравился, потому что за него не нужно было доплачивать: цена новой квартиры была такая же, как у нашей однокомнатной. Мы продали свою квартиру – 33 квадратных метра и купили квартиру площадью 54 квадратных метра в новострое. Заплатили агентству за услуги, а на сумму накоплений 10 долларов сделали перепланировку и ремонт в новом жилье.